In ambito condominiale, alle volte succede che, in concomitanza col passaggio di consegne tra il vecchio e il nuovo amministratore, risultino delle pendenze insolute. Ad esempio, potrebbe trattarsi di un certo importo che l'ex rappresentante del condominio afferma di aver anticipato per conto e nell'interesse del fabbricato.
In un caso del genere, in particolare allorquando nel verbale di consegna il nuovo amministratore prende atto e conoscenza di ciò, ci si chiede se questo documento possa rappresentare una sorta di ricognizione del debito.
In altri termini, a molti non è chiaro se tale atto, debitamente sottoscritto dai due professionisti, sia la prova del credito a favore del vecchio amministratore e possa, quindi, essere utilizzato da questi per un'eventuale azione di recupero.
Ha risolto questi dubbi, la recente sentenza del Tribunale di Roma n. 5202 del 5 aprile 2022, concludendo un procedimento in opposizione a decreto ingiuntivo.
Non mi resta, perciò, che descrivere il caso concreto.
Verbale di consegna: può valere come ricognizione del debito? il caso concreto
In un condominio in Roma, secondo la tesi dell'ex amministratore, alcuni lavori di straordinaria manutenzione non erano stati completamente saldati dai condòmini.
Egli, quindi, aveva provveduto in tal senso oltre ad anticipare, a proprie spese, alcuni interventi di messa in sicurezza del fabbricato.
Nonostante ciò, non aveva ricevuto il rimborso integrale di queste somme, nemmeno in concomitanza col passaggio di consegne con il nuovo amministratore. In particolare, in tale data, residuavano ancora circa seimila euro. Di tale importo, veniva fatta espressa menzione e riferimento nel verbale di consegna.
In ragione di ciò, nel 2019, su istanza dell'ex amministratore, il Tribunale di riferimento concedeva un decreto ingiuntivo a carico dell'ente per i predetti importi.
A quanto pare, però, il condominio proponeva opposizione. Secondo la tesi difensiva non c'era alcuna prova che l'opposto avesse anticipato delle somme a favore del fabbricato e tanto meno che l'assemblea avesse autorizzato questi esborsi e/o anticipazioni. Per questo motivo, chiedeva la revoca del decreto.
Il Tribunale di Roma, al termine di un'istruttoria caratterizzata dall'esame della documentazione in atti (in primis, il verbale di passaggio di consegne tra il vecchio e il nuovo amministratore del fabbricato), ha accolto l'opposizione, ha revocato il decreto e ha condanno l'opposto al pagamento delle spese di giudizio.
Potere di spesa dell'amministratore: quali presupposti?
Come ha ricordato il Tribunale di Roma, l'amministratore non ha il potere di spendere denaro, in nome e per conto del condominio, fatta eccezione per le spese urgenti.
Tale facoltà, infatti, spetta all'assemblea e viene espressa mediante l'approvazione del bilancio consuntivo e/o ratificando gli esborsi anticipati dall'amministratore «l'amministratore di condominio non ha - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e dall'art. 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore».
In base a ciò, se il rappresentante del condominio pretende un rimborso, deve dimostrare che i pagamenti sono stati fatti nell'esercizio dei suoi poteri o in base a un'autorizzazione/ratifica dell'assemblea.
Diversamente, non potrà avere alcuna restituzione «l'amministratore ha anche l'onere di precisare quali pagamenti abbia effettuato e di dimostrare l'inerenza di essi ad obbligazioni da lui legittimamente contratte nell'interesse del Condominio e nei limiti dei suoi poteri o su autorizzazione dell'assemblea (eventualmente, mediante approvazione del conto preventivo in cui la relativa spesa figuri), ovvero d'iniziativa, ma ottenendo la ratifica dell'assemblea (eventualmente contenuta nel conto consuntivo approvato). In caso contrario non può sorgere diritto al rimborso non potendosi verificare se gli importi anticipati afferiscano effettivamente ad una corrispondente legittima azione gestoria».
Verbale di consegna: l'accettazione del nuovo amministratore ha valore?
Nel caso in commento, il Tribunale di Roma ha accolto l'opposizione, poiché il decreto ingiuntivo aveva ad oggetto un credito a favore del vecchio amministratore risultante, però, soltanto dal verbale di passaggio di consegne con il nuovo rappresentante.
Secondo l'ufficio romano, infatti, in aderenza con la pacifica posizione giurisprudenziale, a tale verbale non poteva essere attribuito il valore di ricognizione del debito «come, peraltro, ribadito dalla Suprema Corte: "Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l'accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando, invece, all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8498 del 28/05/2012)».
Il ricorrente, quindi, non era stato in grado di dimostrare che l'importo emerso nel verbale corrispondesse, effettivamente, ad una somma legittimamente spesa per conto del condominio e su autorizzazione e/o approvazione del medesimo.
In ragione di tale difetto probatorio, l'accoglimento dell'opposizione è stato inevitabile.
Redazione del rendiconto e passaggio di consegne, come fare?
