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Conto corrente condominiale: le sentenze in materia
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Conto corrente condominiale: le sentenze in materia

Conto del condominio: obblighi dell'amministratore, pignorabilità, reato di appropriazione indebita e diritto d'accesso del singolo condomino.

Avv. Mariano Acquaviva  

Ogni condominio deve avere un conto corrente. Ai sensi dell'art. 1129, comma settimo, c.c., «L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica».

La norma appena citata soddisfa l'esigenza di attuare il principio di trasparenza dell'operato dell'amministratore nella gestione condominiale, teso alla redazione di un rendiconto chiaro delle entrate ed uscite, nonché alla tracciabilità delle somme incassate, a titolo di quote condominiali, e delle spese effettuate.

Fatta questa necessaria premessa, addentriamoci nell'argomento analizzando la disciplina del conto corrente condominiale alla luce delle sentenze in materia.

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L'obbligo del conto corrente condominiale

L'obbligo di apertura del conto corrente condominiale ha carattere imperativo, come confermato espressamente dall'art. 1138, comma 4, c.c., che prevede l'inderogabilità dell'art. 1129 c.c. anche da parte di un eventuale regolamento di natura contrattuale.

Ciò anche in considerazione del fatto che l'apertura del conto è un obbligo che grava sulla persona dell'amministratore (e non sui condòmini) e che, dunque, scatta automaticamente con il conferimento del mandato.

Del resto, anche prima della riforma del 2012, si riteneva che l'apertura del conto corrente non richiedesse specifiche autorizzazioni assembleari, a differenza, tra l'altro, dell'apertura di una linea di credito bancaria.

Come ricordato in premessa, il conto corrente dedicato risponde anche a un'esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi.

Dal carattere imperativo della norma in esame deriva che l'assemblea non potrà dispensare l'amministratore dall'obbligo di aprire il conto corrente condominiale. L'eventuale delibera che non autorizza o vieta l'apertura del conto corrente condominiale deve considerarsi nulla e, in quanto tale, impugnabile da chiunque ne abbia interesse (anche da terzi o dai condòmini che hanno votato a favore) e in ogni tempo.

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Conto condominiale: si può pignorare?

Una delle maggiori e più urgenti questioni circa il conto corrente condominiale riguarda la sua pignorabilità. I dubbi sorgono per via della disposizione codicistica (art. 63 disp. att. c.p.c.) secondo cui i creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condòmini.

In pratica, sancendo il beneficio della preventiva escussione dei condòmini morosi la legge sembra aver proibito ai creditori di aggredire il conto corrente condominiale, il quale si presume sia costituito dal danaro dei condòmini virtuosi.

Sul punto la giurisprudenza è ondivaga. Secondo un primo orientamento (Tribunale di Cagliari del 27 febbraio 2018; Trib. Milano 21 novembre 2017 n. 11878; Trib. Reggio Emilia, sent. del 16.05.2014; Trib. Milano, sent. del 27.05.2014), agisce legittimamente il creditore che pignora il conto corrente del condominio.

Insomma, il creditore, una volta ottenuto il decreto ingiuntivo nei confronti del condominio, può pignorare immediatamente il relativo conto corrente benché questo sia alimentato solo dai versamenti di alcuni condomini.

Il condominio è, infatti, un'entità distinta dai condomini che vi partecipano e, di conseguenza, le somme di denaro che l'amministratore gestisce sono imputabili a questo "soggetto collegiale" e non ai condòmini.

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Va però aggiunta una considerazione: se il denaro presente sul conto condominiale dovesse essere insufficiente, il creditore potrebbe poi agire contro i singoli condòmini, rispettando sempre la regola della preventiva escussione dei morosi.

Secondo altra tesi (Tribunale di Teramo, 18 aprile 2019 n. 180; Trib. Palermo 12 settembre 2018 n. 3862), il beneficio di escussione ex art. 63 disp. att c.c. si pone quale ostacolo alla pignorabilità del conto condominiale.

Secondo questo orientamento, tale disposizione va interpretata nel senso che il creditore (qualunque sia la somma da recuperare) deve, in presenza di un condomino moroso, preliminarmente agire nei confronti di quest'ultimo, anche nel caso in cui vi siano somme accreditate sul conto corrente condominiale.

Ciò anche perché «Il condominio è soggetto distinto da ognuno dei singoli condomini, ancorché si tratti di soggetto non dotato di autonomia patrimoniale perfetta» (Cass. 29 marzo 2017 n. 8150).

Conto corrente: quando c'è appropriazione indebita?

Il binomio appropriazione indebita - conto corrente è tristemente noto per i numerosi episodi che hanno visto come protagonisti alcuni amministratori che, approfittando della possibilità di gestire il conto in maniera indisturbata, ne hanno fatto un uso eccessivamente "disinvolto".

Se è pacifico che risponde di tale delitto l'amministratore che sottrae soldi al condominio, può invece sembrare strano che la giurisprudenza condanni per lo stesso reato anche se, alla fine dei conti, alla compagine non sia stato sottratto nulla.

Amministratore: revoca per irregolare utilizzo del conto corrente

Secondo la Suprema Corte (sentenza n. 19519 del 30 giugno 2020), l'amministratore di condominio che confonde il proprio patrimonio con quello condominiale commette il reato di appropriazione indebita anche se la sua gestione è regolare, nel senso che non risultano ammanchi nel conto del condominio.

Secondo il giudice di legittimità, non conta se il saldo cumulativo è destinato a esigenze personali: ciò che pesa è la violazione del vincolo di destinazione impresso al denaro al conferimento (in questo senso anche sent. n. 12618 del 13 dicembre 2019).

Il principio espresso dalla Corte di Cassazione è dunque il seguente: non evita la condanna l'amministratore se i saldi dei conti correnti dei singoli condomìni confluiscono su unico conto a lui intestato, anche quando la gestione risulta regolare: ciò che conta è la violazione del vincolo di destinazione impresso al momento del conferimento.

Ma non solo. Per granitico insegnamento giurisprudenziale, l'amministratore che faccia confluire sul proprio conto corrente personale somme di danaro intestate ai conti condominiali risponde del reato di appropriazione indebita anche se il condominio non ha subito alcun pregiudizio economico.

In altre parole, la confusione dei patrimoni è già di per sé sufficiente a integrare il reato di appropriazione indebita, in quanto tale condotta comporta di per sé la violazione del vincolo di destinazione impresso al denaro al momento del suo conferimento (Cass., sent. n. 57383 del 17.10.2018).

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Dunque, non conta il risultato economico della gestione, ma la modalità della gestione, che è illecita allorquando si crea confusione tra il proprio e l'altrui patrimonio.

Singolo condomino: può accedere al conto corrente condominiale?

È noto che il conto corrente condominiale debba essere aperto e utilizzato dall'amministratore nell'interesse di tutti; su di esso i singoli condòmini sono solamente titolari di una posizione giuridica che consente loro di verificare la destinazione dei propri esborsi e l'operato dell'amministratore mediante l'accesso in forma integrale, per il tramite dell'amministratore, ai relativi estratti conto bancari o postali.

Ogni condomino ha infatti diritto di ottenere copia di atti o documenti bancari senza alcuna limitazione, neanche nelle forme di un parziale oscuramento, anche se contengono dati personali di terzi.

Pertanto, tra i documenti che ogni condomino ha il diritto di visionare rientrano anche quelle relative al conto corrente bancario o postale intestato al condominio.

Ciascun interessato può quindi chiedere all'amministratore tutta la documentazione con gli estratti conto, la lista dei movimenti e il saldo attivo o passivo.

Secondo una sentenza dell'Arbitro bancario finanziario Roma (16/09/2016, n. 7960), la banca è tenuta a far accedere il singolo condomino alla documentazione del conto corrente condominiale se questi dimostra di aver già inoltrato una richiesta all'amministratore e che tale richiesta è rimasta inevasa.

Per la precisione, secondo tale decisione, in tema di accesso alla documentazione relativa al rapporto di conto corrente condominiale, il disposto dell'art. 1129 c.c. non prescrive un obbligo, in capo al condomino, di esclusiva richiesta all'amministratore, unico legittimato a richiedere la documentazione, quanto, piuttosto, di preventiva richiesta all'amministratore stesso.

Dello stesso tenore anche altra pronuncia (Arbitro bancario finanziario, Milano, 19/04/2011, n. 814), per cui la banca presso la quale è acceso il conto corrente intestato a un condominio è tenuta a fornire copia degli estratti conto al singolo condominio che li richieda.

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Biagio
Biagio 19-05-2021 19:31:21

Ciò che è stato fatto nella nuova norma del 2012 per il condominio è poco. Ci vogliono sforzi maggiori al fine di avere quella trasparenza che ad oggi alcuni mandatari dimenticano. Al titolo del c/c, il condomino che vuole avere notizie relative al conto non deve attraverso all'amm.re di poter visionare il c/c, ma dovrebbe alla luce del giorno anche averlo direttamente dalla banca. Diciamo che il vincolo dovrebbe essere assorbito da una dicitura del tipo"... anche attraverso l'amm.re…", nel senso che ogni condomino sceglie ciò che vuole. Di cosa hanno timore quei mandatari se le notizie li ricevono direttamente dalla banca?

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Massimiliano Di Primio
Massimiliano Di Primio 20-05-2021 05:48:26

Il problema è la possibilità per la banca di accertarsi dell'effettiva titolarità del richiedente del diritto ad accedere a tali informazioni in qualità di condomino. L'amministratore deve disporre ai sensi della legge 220/2012 di un apposito registro di anagrafe condominiale ma lo stesso non viene comunicato alla banca. In ogni caso l'amministratore che semplicemente oppone resistenza nel mostrare i movimenti del c.c. condominiale è già "bollabile

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