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Il distacco dall'impianto di riscaldamento: la procedura passo dopo passo per evitare liti con i condomini

Come raggiungere il risultato ed evitare conflitti inutili
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Il condomino che vuole distaccarsi dall'impianto di riscaldamento non può pensare di avviare l'operazione senza avvertire la collettività condominiale. Bisogna considerare infatti che per procedere con le operazioni è necessario comunque rispettare il quarto comma dell'articolo 1118, secondo cui i partecipanti al condominio possono rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Tale disposizione non ci dice affatto che cosa debba concretamente fare il condomino per attivare la procedura volta al distacco.

Il regolamento può vietare il distacco dall'impianto centralizzato?

Il primo passo per informare i condomini prima del distacco: la necessaria comunicazione all'amministratore e relativo contenuto

L'art. 1122 c.c. nella nuova formulazione conferma il divieto riferibile al singolo di porre in essere opere sulla proprietà esclusiva che determinino danni sulle parti comuni.

Viene, però, corretta la "rubrica" dell'articolo 1122 c.c. (che nel codice, prima della riforma, era "opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune") anche se, già da tempo la giurisprudenza aveva chiarito che tale articolo disciplina opere effettuate dal singolo condomino sulle parti esclusive.

Il discorso riguarda non solo opere ma anche attività (ad esempio rumori eccessivi, lesione decoro ecc.).

Inoltre, sebbene la ratio dell'originario articolo non cambi, viene ampliata la casistica dei divieti imposti al singolo condomino, non solo in relazione all'unità immobiliare di sua proprietà (in passato definita "piano o porzione di piano di sua proprietà"), ma anche a quelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale.

Oltre a ciò, è stato anche previsto che dell'effettuazione di tali opere da parte del singolo sia data "in ogni caso" una "preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea", evidentemente allo scopo di permettere a tale consesso di valutare la situazione e di adottare gli opportuni provvedimenti.

Tuttavia, la semplice comunicazione all'amministratore da parte del condomino dell'esecuzione di opere modificative all'interno del proprio appartamento (o di spazi di cui abbia l'uso esclusivo), se non accompagnata da un progetto esecutivo delle opere stesse, non è di per sé idonea a soddisfare quell'esigenza di tutela della stabilità dell'edificio a cui la norma sembra mirare.

Il testo dell'articolo lascia, però, qualche ambiguità: dice infatti che il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio (con chiara ripetizione del disposto del già vigente, ed applicabile, ultimo comma dell'articolo 1120 c.c.). Quindi l'inciso "in ogni caso" deve riguardare solo queste situazioni di possibile pericolo e non per forza tutte le opere possibili, anche quelle di rilevanza minima (non sembra ragionevole comunicare all'amministratore ogni opera edile o impiantistica che il singolo esegue, perfino nel proprio appartamento).

Il distacco però è operazione che può incidere sull'impianto centrale.

Non è possibile, quindi, procedere al distacco se prima non è stata data notizia all'amministratore (allegando una perizia termotecnica) il quale deve riferire all'assemblea.

L'obbiettivo prefissato dal legislatore è quello di rendere edotti i condomini di qualsiasi attività che vada ad incidere sulle parti comuni.

In assenza di informazione preventiva gli altri condomini potrebbero trovarsi di fronte al fatto compiuto ed essere così nell'impossibilità di assumere le determinazioni del caso facendo tutti gli accertamenti ritenuti opportuni. Si consideri, infatti, che il distacco può anche essere multiplo (sia contestualmente sia in tempi differenti) e alla lunga l'impianto ne può soffrire.

La valutazione dei condomini: il distacco "consensuale"

I condomini, comunque, non sono tenuti ad accettare le conclusioni del tecnico del condomino senza possibilità di replica: una volta ricevuta la perizia, potranno riunirsi in assemblea per deliberare se accettare le conclusioni della perizia di parte e di conseguenza il distacco, ovvero dare l'incarico ad un tecnico di loro fiducia al fine di accertare l'effettiva sussistenza dei presupposti di legge.

Attenzione: se la perizia del distaccato non sembra completa ed esaustiva l'assemblea potrà benissimo chiedere al condomino di procedere ad una integrazione della stessa; in caso di perizie configgenti non resterà che rivolgersi al giudice.

In ogni caso, se il condomino, cui l'assemblea ha vietato il distacco in assenza della prova delle condizioni richieste, si distacca lo stesso, il condominio lo può diffidare a ripristinare la situazione precedente (riallaccio) e può promuovere una causa per far accertare la illegittimità del distacco.

Risulta però importante motivare eventuale opposizione al distacco in quanto, la delibera che in presenze delle condizioni di legge vieta il distacco è nulla.

L'assemblea è chiamata non già ad autorizzare il distacco, cioè a concedere e/o costituire un diritto, ma a valutare se ne sussistono i presupposti per l'esercizio del richiamato diritto ex art. 1118 c.c.

Distacco dall'impianto centralizzato e modifica illecita del criterio di ripartizione delle spese

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