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No alla dismissione illecita dell'impianto di riscaldamento centralizzato

Le varie decisioni illecite dei condomini volte alla dismissione dell'impianto centrale e la possibile reazione del condomino
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

La collettività condominiale ha il potere di decidere a maggioranza le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni o di modificare quelle in atto (quando sono divenute onerose o poco funzionali o addirittura contrarie alla legge), revocando una precedente delibera o trasferendo beni comuni in altri luoghi o addirittura decidendo la dismissione di quelli obsoleti.

Naturalmente è certamente lecita anche la dismissione di quegli impianti condominiali da considerarsi superflui in relazione alle condizioni obiettive ed alle esigenze delle moderne concezioni di vita, ovvero illegali, perché vietati da norme imperative.

Al contrario non possono essere ritenute lecite quelle delibere che configurano una radicale trasformazione della cosa comune nella sua destinazione strutturale ed economica, obiettivamente pregiudizievole per tutte le unità immobiliari.

La delibera di dismissione (illecita) dell'impianto centralizzato

Come sopra detto, in tema di gestione dei beni e dei servizi comuni, e nell'ambito della gestione dinamica degli stessi, non v'è ragione di prescrivere una sorta di intangibilità delle condizioni esistenti e di negare l'operatività del principio di maggioranza nelle decisioni relative alle modifiche del servizio ed all'utilizzazione dei beni (comuni).

Così, ad esempio, se l'impianto preesistente è obsoleto o guasto è lecita la modifica del tipo di alimentazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato da gasolio a metano, rappresentando una manutenzione straordinaria; se poi il preesistente bruciatore è ancora funzionante, la sua sostituzione rientra nelle semplici modifiche migliorative dell'impianto, ove diretta ad utilizzare una fonte di energia più redditizia e meno inquinante.

All'opposto la immotivata delibera, presa a maggioranza, di rinuncia all'impianto centralizzato di riscaldamento (senza riferimenti legislativi), configurando non una semplice modifica, bensì una radicale alterazione della cosa comune nella sua destinazione strutturale od economica, obiettivamente pregiudizievole per tutte le unità immobiliari già allacciate o suscettibili di allacciamento al medesimo, urta contro il limite invalicabile di cui al quarto comma dell'art. 1120 c.c., che vieta tutte le innovazioni che rendano parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento di un solo condominio dissenziente.

Se l'edificio nasce con determinati impianti comuni l'ascensore, il condizionamento dell'aria o il riscaldamento centralizzati all'assemblea, che decide con il metodo collegiale e con il principio di maggioranza, non è riconosciuto il potere di dismetterli.

Di conseguenza, la deliberazione dell'assemblea condominiale, avente ad oggetto una tale decisione, richiede necessariamente il consenso unanime dei condomini.

Si consideri che entro il 30 giugno 2017 tutti i condomini con riscaldamento centralizzato dovevano dotarsi di un sistema di contabilizzazione del calore. L'obbligo è stato introdotto in Italia dal D.Lgs. 102/2014 con l'obiettivo di diminuire i consumi energetici per il riscaldamento degli edifici attraverso una corretta ripartizione delle spese e una maggiore consapevolezza dei consumatori.

Di conseguenza la dismissione dell'impianto centrale ed il passaggio ad impianti autonomi, se ricorrono i presupposti di legge, è possibile solo nel caso in cui per motivi tecnici o per mancanza di convenienza economica non sia possibile contabilizzare il condominio.

Si ricorda che rientra nell'ambito del superbonus la trasformazione degli impianti individuali autonomi in impianti di climatizzazione invernale centralizzati con contabilizzazione del calore.

È invece esclusa la trasformazione o il passaggio da impianti di climatizzazione invernale centralizzati per l'edificio o il complesso di edifici ad impianti individuali autonomi (in tal senso il Decreto 6 Agosto 2020 del MISE c.d. Decreto Requisiti Tecnici, all'Allegato A, punto 10.2).

La dismissione tacita: la mancata esecuzione dei lavori di riparazione/adeguamento dell'impianto comune

Non vi è dubbio che anche la delibera assembleare di non eseguire i lavori di riparazione e di adeguamento dell'impianto comune di riscaldamento centralizzato (perché troppo onerosi sul piano economico) sia illegittima, trattandosi di decisione che, di fatto, impedisce il godimento dell'impianto comune ai condomini dissenzienti.

Il rifiuto di deliberare le spese per la conservazione, siccome determina l'impedimento all'uso degli impianti comuni a danno dei connti comuni a danno dei condomini dissenzienti, menoma le facoltà ed i poteri inerenti ai loro diritti.

Dismissione illecita e reazione del condomino

Nei casi sopra visti, ogni partecipante al condominio potrà impugnare la decisione illecita senza limiti di tempo per far vale in giudizio il diritto al ripristino dell'impianto centrale che è stato illegittimamente disattivato dall'assemblea dei condomini e/o il diritto al risarcimento dei danni derivanti dalla soppressione del servizio comune di riscaldamento.

In ogni caso non può essere ritenuto atto emulativo la richiesta di ripristino dell'impianto di riscaldamento centralizzato illecitamente dismesso.

Impianto centralizzato di riscaldamento: un caso particolare

Cerca: dismissione illecita impianto riscaldamento

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Graziella Ratti
Graziella Ratti 11-01-2022 18:33:45

A me sembra che anziché andare avanti andiamo proprio indietro fino a qualche anno fa era merito di maggior valore se l'appartamento aveva il risaldamento autonomo ora, secondo le nuove disposizioni se alcuni condomini lo decidono si deve obbligatoriamente accedere al riscaldamento, raffrescamento acqua calda....condominiale così invece di pagare una sola bolletta all'ente gestore che fornisce l'energia comprensiva dei vari oneri ad essa connessa se ne paga un'altra...al condominio. Se qualche condomino non aderisce al "centralizzato" riscaldamento, raffrescamento e acqua calda,paga comunque il 50% dell'energia prodotta e goduta da altri.

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Ferdinando,
Ferdinando, 13-01-2022 11:45:28

Il riscaldamento autonomo, era di maggior pregio se il condominio non era progettato con il riscaldamento centralizzato, in caso contrario, chi si stacca o spegne il riscaldamento centralizzato, danneggia il riscaldamento di chi lo utilizza, visto che il condominio, prove alla mano, se ha diversi condomini che si sono staccati, non hanno ridotto i consumi di quel palazzo, ma li hanno aumentati, per riscaldamento sbilanciato (a mio avviso, dovrebbe pagare il 110% sulla sua superficie di proprietà), visto che ha incrementato del 9,8% i consumi del palazzo, penalizzando i condomini che non hanno cambiato l'utilizzo, da quando è stato comprato.

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SALVATORE
SALVATORE 18-01-2022 10:22:46

son d'accordo nel non nuocere a nessun condomino con atti o delibere illecite e contrarie a norme di legge imperative.
Pertanto ritengo che il condomino che si ritenesse danneggiato dalla dismissione dell'impianto comune centralizzato di riscaldamento debba tutelarsi rivolgendosi al Giudice di Pace impugnando la delibera illegittima. L'amministratore che abbia dato esecuzione a tale delibera, credo, sia perseguibile penalmente! è così?

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Ferdinando,
Ferdinando, 18-01-2022 15:04:15

Essendo ovvio, staccarsi dal riscaldamento centralizzato di un condominio, progettato con tutti i caloriferi funzionanti, per il massimo rendimento e il minor consumo, vengano staccati o spenti alcuni caloriferi, danneggeranno tutti i condomini che lo utilizzano normalmente - Per quale ragione i condomini danneggiati, debbano prendersi l'onere di rivolgersi al Giudice di Pace ? E' una cosa che non si deve fare. Oppure si cambino quelle percentuali che creano un danno eccessivo a molti per il privilegio di pochi, con quella norma UNI 10200, che l'Amministratore ci impone, senza passare dalla votazione in assemblea.

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