La collettività condominiale ha il potere di decidere a maggioranza le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni o di modificare quelle in atto (quando sono divenute onerose o poco funzionali o addirittura contrarie alla legge), revocando una precedente delibera o trasferendo beni comuni in altri luoghi o addirittura decidendo la dismissione di quelli obsoleti.
Naturalmente è certamente lecita anche la dismissione di quegli impianti condominiali da considerarsi superflui in relazione alle condizioni obiettive ed alle esigenze delle moderne concezioni di vita, ovvero illegali, perché vietati da norme imperative.
Al contrario non possono essere ritenute lecite quelle delibere che configurano una radicale trasformazione della cosa comune nella sua destinazione strutturale ed economica, obiettivamente pregiudizievole per tutte le unità immobiliari.
La delibera di dismissione (illecita) dell'impianto centralizzato
Come sopra detto, in tema di gestione dei beni e dei servizi comuni, e nell'ambito della gestione dinamica degli stessi, non v'è ragione di prescrivere una sorta di intangibilità delle condizioni esistenti e di negare l'operatività del principio di maggioranza nelle decisioni relative alle modifiche del servizio ed all'utilizzazione dei beni (comuni).
Così, ad esempio, se l'impianto preesistente è obsoleto o guasto è lecita la modifica del tipo di alimentazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato da gasolio a metano, rappresentando una manutenzione straordinaria; se poi il preesistente bruciatore è ancora funzionante, la sua sostituzione rientra nelle semplici modifiche migliorative dell'impianto, ove diretta ad utilizzare una fonte di energia più redditizia e meno inquinante.
All'opposto la immotivata delibera, presa a maggioranza, di rinuncia all'impianto centralizzato di riscaldamento (senza riferimenti legislativi), configurando non una semplice modifica, bensì una radicale alterazione della cosa comune nella sua destinazione strutturale od economica, obiettivamente pregiudizievole per tutte le unità immobiliari già allacciate o suscettibili di allacciamento al medesimo, urta contro il limite invalicabile di cui al quarto comma dell'art. 1120 c.c., che vieta tutte le innovazioni che rendano parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento di un solo condominio dissenziente.
Se l'edificio nasce con determinati impianti comuni l'ascensore, il condizionamento dell'aria o il riscaldamento centralizzati all'assemblea, che decide con il metodo collegiale e con il principio di maggioranza, non è riconosciuto il potere di dismetterli.
Di conseguenza, la deliberazione dell'assemblea condominiale, avente ad oggetto una tale decisione, richiede necessariamente il consenso unanime dei condomini.
Si consideri che entro il 30 giugno 2017 tutti i condomini con riscaldamento centralizzato dovevano dotarsi di un sistema di contabilizzazione del calore. L'obbligo è stato introdotto in Italia dal D.Lgs. 102/2014 con l'obiettivo di diminuire i consumi energetici per il riscaldamento degli edifici attraverso una corretta ripartizione delle spese e una maggiore consapevolezza dei consumatori.
Di conseguenza la dismissione dell'impianto centrale ed il passaggio ad impianti autonomi, se ricorrono i presupposti di legge, è possibile solo nel caso in cui per motivi tecnici o per mancanza di convenienza economica non sia possibile contabilizzare il condominio.
Si ricorda che rientra nell'ambito del superbonus la trasformazione degli impianti individuali autonomi in impianti di climatizzazione invernale centralizzati con contabilizzazione del calore.
È invece esclusa la trasformazione o il passaggio da impianti di climatizzazione invernale centralizzati per l'edificio o il complesso di edifici ad impianti individuali autonomi (in tal senso il Decreto 6 Agosto 2020 del MISE c.d. Decreto Requisiti Tecnici, all'Allegato A, punto 10.2).
La dismissione tacita: la mancata esecuzione dei lavori di riparazione/adeguamento dell'impianto comune
Non vi è dubbio che anche la delibera assembleare di non eseguire i lavori di riparazione e di adeguamento dell'impianto comune di riscaldamento centralizzato (perché troppo onerosi sul piano economico) sia illegittima, trattandosi di decisione che, di fatto, impedisce il godimento dell'impianto comune ai condomini dissenzienti.
Il rifiuto di deliberare le spese per la conservazione, siccome determina l'impedimento all'uso degli impianti comuni a danno dei connti comuni a danno dei condomini dissenzienti, menoma le facoltà ed i poteri inerenti ai loro diritti.
Dismissione illecita e reazione del condomino
Nei casi sopra visti, ogni partecipante al condominio potrà impugnare la decisione illecita senza limiti di tempo per far vale in giudizio il diritto al ripristino dell'impianto centrale che è stato illegittimamente disattivato dall'assemblea dei condomini e/o il diritto al risarcimento dei danni derivanti dalla soppressione del servizio comune di riscaldamento.
In ogni caso non può essere ritenuto atto emulativo la richiesta di ripristino dell'impianto di riscaldamento centralizzato illecitamente dismesso.
Impianto centralizzato di riscaldamento: un caso particolare
