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Ripartizione spese di rifacimento della tubatura comune e spese di riscaldamento centralizzato

I criteri di ripartizione tra regolamento di condominio e normativa di riferimento
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo 

Una delle questioni più dibattute in ambito condominiale è quella della ripartizione delle spese tra i condòmini i quali, come partecipanti al Condominio, non possono esimersi dal pagare quanto di loro spettanza sussistendo un preciso obbligo di legge.

L'obbligatorietà alla partecipazione alle spese di condominio scaturisce, infatti, dall'art. 1104 comma 1 c.c. secondo cui "ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza, salva la facoltà di liberarsene con la rinuncia al suo diritto".

Ed ancora, l'obbligo è previsto nell'art. 1118 c.c.: "il condòmino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da legge speciali".

Le spese condominiali - che possono essere suddivise in due grandi categorie: ordinarie (quelle per la gestione delle cose comuni) e straordinarie (riscaldamento, rifacimento pavimenti, facciata, tetto etc.) - vanno ripartite secondo alcuni criteri stabiliti dalla legge, generali o particolari (quest'ultimi previsti per alcuni particolari tipi di intervento: scale e ascensori, lastrici solari ad uso esclusivo, solette divisorie).

I criteri generali di ripartizione, dettati dall'art. 1123 c.c., si applicano quando il regolamento di condominio non contiene regole in merito oppure non lo fa con riferimento a casi specifici.

L'art. 1123, nello stabilire il criterio della proporzionalità secondo cui le spese si ripartiscono tra tutti condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione, si riferisce alle c.d. tabelle millesimali che sono gli strumenti necessari per la ripartizione in quanto stabiliscono il valore delle singole proprietà in base ad una serie di parametri e sono allegate al regolamento di condominio.

Dinanzi a questioni di ripartizione delle spese è, pertanto, alle suddette tabelle che occorre riferirsi ossia a quanto prescrive il regolamento condominiale, come è accaduto nella fattispecie in esame in relazione alle spese per l'intervento alla tubatura comune nonché alle spese di riscaldamento.

La recente sentenza n. 462 del 2022 del Tribunale di Genova, chiamato a decidere sull'impugnazione di delibere assembleari per diversi motivi, si sofferma, per quel che qui interessa, sulle modalità di riparto delle spese per l'intervento alla tubatura d'acqua comune nonché delle spese di riscaldamento centrale.

Le doglianze della condòmina attrice sono state ritenute infondate. Vediamo le motivazioni che hanno condotto il Giudice al rigetto della domanda attorea.

Riparto delle spese di rifacimento della tubatura comune

L'impianto idrico si considera di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. comma 3 fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini.

Le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. È quanto stabilito nell'art. 1123 primo comma c.c. ove l'inciso "salvo diversa convenzione" indica la possibilità che la modalità di ripartizione delle spese prevista dalla norma possa essere derogata dall'unanimità dei condòmini (generalmente in un regolamento di condominio contrattuale).

Nel caso di specie, anche il Regolamento di Condominio, conformemente al dettato di legge, prevedeva che gli impianti per l'acqua fossero di proprietà comune dei condòmini e che la ripartizione delle spese inerenti ad interventi sui beni comuni si dovesse effettuare tra tutti i condòmini in proporzione al valore del piano o porzione del piano a loro appartenente.

Nella fattispecie, dunque, la spesa di riparazione della tubazione di arrivo dell'acqua essendo parte comune a tutti i condòmini era stata correttamente ripartita in misura millesimale tra tutti i condòmini, come stabilito dall'art. 1123 c.c. e nel Regolamento di Condominio.

Ripartizione delle spese per il riscaldamento: novità e la loro applicazione

Riparto delle spese di riscaldamento centrale

Tra le parti comuni, l'art. 1117 c.c. annovera pure, se non risulta il contrario dal titolo, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

Invero, fino al punto in cui le tubazioni si diramano nelle varie proprietà esclusive, il sistema centralizzato di riscaldamento si presume bene comune con la conseguenza che sussiste l'obbligo per tutti i condòmini - anche per quelli distaccati che continuano a rimanere comproprietari dell'impianto centrale - di sostenere gli oneri relativi alla manutenzione e all'adeguamento del bene stesso, salva la possibilità di esonero con il consenso unanime di tutti i condòmini.

I consumi involontari che derivano essenzialmente dalle spese di manutenzione ordinaria; spese di gestione nonché dalle perdite della rete di distribuzione, cioè le dispersioni del calore che avvengono dalle tubature prima che raggiungano gli appartamenti, sono misurati attraverso le tabelle millesimali di riscaldamento.

Tali consumi vengono suddivisi in base ai millesimi di riscaldamento calcolati da un tecnico abilitato che definiscono le quote di partecipazione di ciascun appartamento alle spese condominiali di gestione del riscaldamento centralizzato.

Nella fattispecie, le spese di riscaldamento erano state correttamente ripartite in base alla tabella in vigore al momento della approvazione della delibera impugnata e, dunque, sulla base dei millesimi attribuite all'unità immobiliare dell'attrice.

L'attrice, infatti, si doleva del fatto che la propria unità immobiliare non risultasse collegata all'impianto centralizzato di riscaldamento e che, nonostante ciò, le fossero stati posti a carico gli oneri relativi alle spese di esercizio dell'impianto. Tale doglianza di parte attrice, conformemente al suddetto dettato di legge, non è stata considerata idonea a determinare l'invalidità della delibera impugnata.

La spesa di riscaldamento era stata, infatti, ripartita secondo le tabelle millesimali di riscaldamento in uso nel Condominio che non erano state oggetto di revisione e o modifica ex art. 69 disp. att. c.c. All'uopo, il Tribunale ha altresì ricordato che, in ogni caso, la domanda di revisione delle tabelle millesimali non produce effetti se non dal momento del passaggio in giudicato della decisione con la conseguenza che, non avendo portata retroattiva, gli esiti della revisione e modifica delle tabelle non avrebbero comunque potuto incidere sulle tabelle in vigore al momento delle delibere impugnate.

Nulla la delibera che assegna la proprietà della caldaia del riscaldamento centralizzato solo ad un gruppo di condòmini

Sentenza
Scarica Trib. Genova 22 febbraio 2022 n. 462

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