È pacifico che rientri nei poteri dell'assemblea il potere di disciplinare la gestione dei beni e dei servizi comuni, ai fini della migliore e più razionale utilizzazione degli stessi da parte dei condomini, anche quando il servizio si svolge con l'uso di determinati beni comuni (mobili o immobili) e, quando, la sistemazione più funzionale del servizio, deliberata dall'assemblea, comporti, come conseguenza la dismissione dell'uso di detti beni ovvero il trasferimento di essi in altro luogo.
Si può, quindi, affermare che, nell'ambito della gestione dinamica delle parti condominiali, non v'è ragione di prescrivere una sorta di intangibilità delle condizioni esistenti e di negare l'operatività del principio maggioritario al fine di decidere le modifiche al servizio anche nei casi in cui, assieme al vantaggio dei più (e spesso di tutti, compresi i dissenzienti), esse comportino qualche inconveniente o pregiudizio.
Secondo i giudici supremi la decisione dei condomini, volta a spostare l'autoclave, l'elettropompa e la cisterna della riserva idrica dal vano sottoscala di proprietà esclusiva al piano di copertura del torrino del vano scala, appare espressione delle attribuzioni spettanti all'organo collegiale in materia di amministrazione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, attenendo alle modalità di svolgimento del servizio di approvvigionamento idrico, stabilite sulla base di valutazioni di opportunità e di convenienza.
Il principio è stato confermato da una recente decisione del Tribunale di Roma (sentenza del 21 giugno n. 9832) in relazione allo smantellamento dell'originario impianto di riscaldamento centralizzato e l'installazione di uno nuovo sul terrazzo condominiale.
Delibera assembleare e smantellamento del vecchio impianto di riscaldamento con successiva installazione in altro luogo: la vicenda
Una condomina, iniziava i lavori di ristrutturazione dell'appartamento e comunicava nell'assemblea del 12 aprile 2017 il proprio distacco dall'esistente impianto centralizzato di riscaldamento, attesa l'installazione di un impianto autonomo.
Successivamente l'assemblea nell'assemblea del 3 ottobre 2017 veniva deciso di smantellare l'originario impianto di riscaldamento centralizzato, di acquistarne uno nuovo e di installarlo sul terrazzo condominiale, addossando le spese di acquisto dell'impianto anche alla predetta distaccata.
Quest'ultima impugnava la delibera, lamentando che nella convocazione assembleare non era presente una preventiva informativa da parte dell'amministratore sull'acquisto del nuovo sistema e sulla sua futura collocazione, né era stata inserito un preciso riparto di spesa.
Secondo l'attrice la delibera impugnata era invalida per la mancanza dell'unanimità dei consensi dei condomini (in relazione all'acquisto del nuovo sistema di riscaldamento centralizzato); in ogni caso la stessa condomina notava che l'avvenuta installazione della centrale termica sul terrazzo condominiale aveva dato vita ad un'illegittima servitù in violazione dell'art. 1108 c.c. ed aveva altresì violato il diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c.; infine sottolineava la pericolosità, relativa al posizionamento della caldaia al di sopra della propria abitazione, per incendi, perdita d'acqua o fuoriuscita di gas o ancora di diminuzione del valore del proprio appartamento; di conseguenza pretendeva che la delibera impugnata fosse dichiarata nulla, con declaratoria del proprio esonero dal pagamento delle spese relative al nuovo impianto di riscaldamento centralizzato, disponendosi poi il ripristino dei luoghi con eliminazione del nuovo sistema dal terrazzo condominiale e spostamento in altro luogo.
Il condominio si costituiva in giudizio e contestava, tra l'altro, l'avvenuto distacco dell'attrice dall'impianto condominiale, evidenziando come l'attrice fosse comunque tenuta al pagamento di alcune spese riguardanti lo stesso.
Legittimità della delibera condominiale sul nuovo impianto di riscaldamento
Il Tribunale ha giudicato la delibera legittima. Del resto - come osserva lo stesso giudice - l'ordine del giorno ha menzionato espressamente i lavori da eseguire alla centrale termica al fine di ottenere il certificato prevenzioni incendi, lo spostamento della caldaia, l'esame dei costi e la delibera conseguente; inoltre dal verbale emergeva che i condomini erano obbligati a spostare la caldaia per problemi di CPI. In ordine all'utilizzo del terrazzo, il consulente ha evidenziato come quest'ultimo non sia adibito ad un uso specifico, risultando il suo unico possibile utilizzo quello di stendere gli indumenti lavati ad asciugare; tale possibile uso è rimasto inalterato atteso che solo la zona sinistra (6% del totale della superficie) risulta in parte occupata dalla centrale termica.
In ogni caso lo stesso CTU ha escluso problemi di sicurezza atteso che le possibili conseguenze a cose e persone potrebbero risultare più gravi per una caldaia collocata in un locale chiuso rispetto ad una collocata all'aperto in terrazzo.
