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Danno da conduttura condominiale: responsabilità e ripristino del bagno privato

La giurisprudenza chiarisce cosa deve essere risarcito, se per riparare una tubatura comune, bisogna accedere da un bagno privato e rompere parte di ciò che è ivi presente
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

Trascorsi molti anni, le tubature interne al fabbricato, deterioratesi con il trascorrere del tempo, possono rompersi e determinare dei fenomeni infiltrativi a danno degli appartamenti adiacenti. In tal caso, è, ovviamente, necessario intervenire, urgentemente, per ripristinare la conduttura.

Tuttavia, nonostante questa sia di competenza e responsabilità del condominio, per procedere, potrebbe essere necessario operare dall'interno di una proprietà privata. Ciò comporterebbe un pregiudizio a carico del proprietario dell'immobile oggetto d'intervento.

Nel caso culminato con la sentenza della Corte di Appello di Bari n. 312 del 23 febbraio 2022, il motivo della lite è stato proprio l'ammontare che spetterebbe al danneggiato in una circostanza come quella anzidetta.

Tra le parti in causa, infatti, non c'è stato accordo sulla misura del risarcimento. In particolare, non è stato pattuito se nell'indennizzo dovessero rientrare i costi per la sostituzione integrale dei rivestimenti del locale interessato dai lavori oppure soltanto la spese necessarie per rimpiazzare le parti rotte per raggiungere la perdita e ripararla.

Non mi resta, perciò, che approfondire meglio quanto è accaduto in questo condominio nel barese.

Danno da conduttura condominiale: responsabilità e ripristino del bagno privato: il caso concreto

Il bagno di un appartamento, facente parte di un condominio in Monopoli, era stato interessato dalle infiltrazioni provenienti da una conduttura comune. In ragione di ciò, si era proceduto, immediatamente, al ripristino della tubatura. Per eseguire l'opera, però, era stato necessario rompere la pavimentazione ivi presente. L'intervento, inoltre, a quanto si legge nella sentenza, aveva comportato danni anche ai sanitari.

Insomma, per quanto complessivamente accaduto, la proprietaria dell'immobile citava in giudizio il condominio. Il motivo era dovuto al fatto che l'indennizzo, già ricevuto dalla compagnia assicuratrice del fabbricato, non era stato, minimamente, sufficiente.

Esso non aveva coperto i costi per la sostituzione integrale dei rivestimenti del locale e nemmeno quelli necessari a rimpiazzare tutti i vari sanitari del bagno (water, doccia, vasca), ivi compresa la rubinetteria.

Ebbene, il Tribunale di Bari, invocato in causa ex art. 702 bis c.p.c., rigettava la domanda dell'attrice, giudicando non dovuta la sostituzione dell'intera pavimentazione e dei pezzi presenti nel bagno.

L'esito negativo, spingeva la suddetta proprietaria a proporre appello, all'interno del quale ella insisteva per ottenere il richiesto risarcimento.

La domanda proposta in seconda istanza è stata, quindi, accolta, almeno in parte. La misura del risarcimento è stata, infatti, aumentata, in ragione dell'opportunità di sostituire tutto ciò che era stato coinvolto, direttamente ed indirettamente, dal ripristino della conduttura.

Non è stata, però, accolta la richiesta di sostituire rivestimenti e sanitari con beni di qualità notevolmente superiore rispetto a quelli originari.

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Danno da conduttura comune e responsabilità del condominio

La rottura di una tubatura comune, con relativa infiltrazione, può comportare danni alla muratura di un appartamento, ad esempio, provocando una grossa macchia di umidità e il distacco dell'intonaco.

In aggiunta, occorre riparare la conduttura e per farlo, potrebbe essere necessario accedere da una proprietà privata e rompere una parete o una qualsivoglia altra superficie della medesima.

In questo, come in altri casi analoghi, la responsabilità del condominio, quale titolare/custode dell'anzidetto bene comune, non è in discussione (Art. 2051 c.c.). Pare, infatti, impossibile invocare il cosiddetto caso fortuito per eludere l'obbligo di risarcire i soggetti danneggiati dall'evento.

Al danneggiato, perciò non resta che invitare l'amministratore ad intervenire al più presto per la riparazione nonché a denunciare il sinistro alla compagnia assicuratrice del fabbricato per stimolare il pronto indennizzo della medesima.

Tuttavia, come è accaduto nel caso oggetto della sentenza in commento, può succedere che non ci sia accordo sulla misura del risarcimento.

Ad esempio, nell'ipotesi in commento, sia il condominio che l'assicurazione chiamata in causa hanno negato che al danneggiato spettassero le spese per provvedere alla sostituzione di tutti i rivestimenti e di tutti i sanitari presenti nel bagno oggetto dei lavori di ripristino della conduttura.

Per loro sarebbe stato sufficiente rimpiazzare solo le parti direttamente interessate dalla rottura e tale opinione è stata fatta proprio dal Tribunale in prima istanza.

A quanto pare, però, per la Corte di Appello di Bari, la soluzione doveva essere diversa.

Danno da tubatura comune: quando si deve ripristinare l'intero bagno danneggiato?

Come anticipato in precedenza, la rottura di una conduttura condominiale impone la sua riparazione e/o sostituzione.

Per eseguire questo intervento, però, potrebbe essere necessario accedere da una proprietà privata e rompere superfici, rivestimenti o, addirittura, i sanitari del locale, se l'area interessata è nel bagno dell'appartamento de quo.

Ebbene, assodata la responsabilità del condominio e invocata la compagnia assicuratrice del fabbricato, la soluzione di risarcire solo il costo delle parti coinvolte, ad esempio acquistando le piastrelle oggetto di rottura, non è accettabile.

Come, infatti, ha precisato la Corte di Appello di Bari, a correzione del primo grado di giudizio, a distanza di molti anni, non è possibile reperire sul mercato gli stessi pezzi che sono stati danneggiati «Trattandosi di rivestimenti e sanitari risalenti a numerosi anni antecedenti, e dovendo ritenersi in conseguenza verosimile la irreperibilità di rivestimenti e pezzi di identica fattura, la proprietaria certo non poteva limitarsi a sostituire le sole parti deteriorate/danneggiate con altre di differente tipologia».

Per questi motivi, è stata riconosciuta l'opportunità di sostituire tutto, con evidente ripercussione sulla misura del risarcimento.

Tale conclusione ha riguardato, altresì, i sanitari del bagno. Anche la sola rottura di uno di essi, essendo improbabile reperire sul mercato uno identico, determinava l'esigenza di sostituire water, doccia, lavandino etc.

Ovviamente, non è stato possibile lucrare su questa circostanza. Il danneggiato, perciò, ha avuto diritto solo all'equivalente necessario ad acquistare tutti rivestimenti e i pezzi ex novo, ma di fattura e qualità analoga a quella dei materiali, originariamente, presenti nel locale de quo.

Infiltrazioni tubature e rottura della braga. L'amministratore di condominio non è responsabile

Sentenza
Scarica App. Bari 23 febbraio 2022 n. 312

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