#1 Inviato 1 Dicembre, 2016 Buonasera a tutti. Nel Condominio dove vivo, un anno fa abbiamo venduto l'ex alloggio portiere (appartamento posto in un cortile interno, al di fuori del fabbricato principale) all'inquilino che era in affitto. L'accesso a tale appartamento avviene attraverso il portone principale, l'androne condominiale, e una rampa di scale che permette la fuoriuscita nel cortile (venduto anch'esso annesso all'appartamento, ma sul quale è rimasta servitù di passaggio per l'accesso ai servizi condominiali posti nel cortile). Durante l'assemblea dove all'unanimità abbiamo deliberato la vendita, l'amministratore ha materialmente scritto il verbale (fatto poi firmare da Presidente e Segretario) dove ha esplicitato il passaggio per il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento in quanto negli anni precedenti l'inquilino aveva manifestato una insufficienza di riscaldamento nell'appartamento. Nel verbale ha quindi dichiarato che "l'appartamento dovrà essere distaccato dall'impianto di riscaldamento ed il nuovo condomino parteciperà alle sole spese riguardanti androne, portone, citofono, assicurazione e spese inerenti l'amministrazione dello stabile nella misura di 15 mm per Tab. A e 15 mm per Tab. B. Si esclude la partecipazione alle spese per il rifacimento delle facciate e saranno a carico dell'acquirente tutte le spese riguardanti l'unità immobiliare acquistata". All'epoca ci siamo fidati dell'operato dell'amministratore, ma in queste settimane sono sorte alcune problematiche relativamente alle procedure per l'adeguamento dell'impianto centralizzato con le valvole termostatiche e contabilizzatori (scad. 31/12/2016). I diversi tecnici interpellati per la redazione delle nuove tabelle di riscaldamento secondo le norme UNI ci fanno invece presente che anche il nuovo condomino deve contribuire alle spese di manutenzione dell'impianto nella misura prevista dalla normativa vigente, in quanto pur essendosi distaccato dall'impianto rimane proprietario delle parti comuni. Siamo ora in netto disaccordo con quanto invece afferma (e ha scritto) il nostro amministratore che continua a sostenere che il nuovo proprietario non fa parte del nostro Condominio se non per le sole parti che potenzialmente utilizza. L'emendamento all'art. 1118 C.C. prevede di provare che il distacco non causi squilibri nel funzionamento dell'impianto centralizzato. Tale relazione non è mai stata ufficialmente richiesta al nuovo proprietario da parte dell'amministratore, né è stata mai presentata, ma ci si è limitati al dire "è stato verificato che non ci sono aggravi per l'impianto condominiale". La Corte di Cassazione (ordinanza 16/9/16 n. 18170) dispone che il condomino distaccato è comunque tenuto a contribuire alle spese ordinarie e straordinarie di manutenzione, nonché a quelle di gestione nei limiti in cui il distacco non porti con sé una diminuzione degli oneri del servizio. Siamo al punto in cui: - i periti tecnici devono redigere le nuove tabelle millesimali per il riscaldamento e ci dicono che anche quell'appartamento deve essere considerato - l'amministratore continua a sostenere che il Condominio ha ormai deliberato specificando la tipologie delle spese (e di conseguenza escludendo le altre) [ma la formulazione del verbale è stato fatta dall'amministratore che non ci ha mai parlato di procedure a norma di legge per il distacco] - il nuovo proprietario che minaccia di adire per le vie legali in quanto il verbale è stato annesso al rogito di vendita dell'appartamento - l'amministratore che a giustificazione dei nostri rilievi su come si è proceduto nella vendita, afferma che il nuovo proprietario non fa parte del condominio perché trattasi di immobile al di fuori del fabbricato e perché acquistato da un bene comune condominiale e non direttamente da un costruttore (però prevede di fargli pagare parte delle spese condominiali). Siamo molto in confusione, perché chi abbiamo interpellato dà ragione a noi, mentre l'amministratore ed il nuovo proprietario smentiscono i tecnici incaricati. Noi però entro il 31 dicembre dobbiamo essere in regola con l'installazione delle valvole e per la contabilizzazione a norma di legge. Che suggerimenti o chiarimenti potete cortesemente darmi? Ringrazio in anticipo.
#2 Inviato 1 Dicembre, 2016 L'alloggio del portiere era di proprietà del condominio, la vendita ha determinato il passaggio di proprietà ma non è estraneo al condominio per cui deve partecipare alle relative spese, a meno che il regolamento disponga diversamente. L'alloggio era servito dall'impianto di riscaldamento e come ha potuto distaccarsene, potenzialmente potrebbe riattaccarsi allo stesso. Le tabelle vanno in ogni caso fatte, se poi decidete di accollarvi anche la sua parte, siete liberi di farlo. Come disposto dall'art. 1118 del Codice Civile Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
#3 Inviato 1 Dicembre, 2016 Grazie infinite per la chiarezza, è esattamente quello che contestiamo all'amministratore il quale pur di difendere il suo operato -di fatto- sta ignorando norme del Codice Civile... 1) Ci conviene pertanto "prepararci" a difenderci dalle azioni legali paventate dal nuovo proprietario? 2) Quanto è impugnabile (al di fuori dei tempi tecnici e del fatto che purtroppo erano tutti presenti e "d'accordo") una decisione deliberata che comunque va contro la legge? Dovremmo dimostrare che il verbale non è stato scritto da chi era segretario o presidente di assemblea? 3) Il fatto che l'amministratore non abbia informato il Condominio delle procedure a norma di legge (presentazione della perizia tecnica prima del distacco) e che attribuisca la responsabilità al Condominio di aver deliberato il distacco e quindi automaticamente di aver esonerato il nuovo proprietario dal rispetto delle procedure obbligatorie per il distacco, può essere motivo sufficiente per esonerare l'amministratore dall'incarico conferitogli a maggio 2015? Grazie ancora!
#4 Inviato 1 Dicembre, 2016 Parto dalla fine. L'amministratore può essere revocato con o senza causa. Senza causa determina il pagamento integrale del compenso. Come i condòmini, anche l'amministratore ha il diritto di impugnare la delibera. Come disposto dall'art. 1137 Codice Civile Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria. Le delibere nulle si possono impugnare in qualsiasi momento, anche oltre i 30 giorni suddetti. "Sono nulle, in tema di edificio condominio, quelle delibere assembleari che siano prive di elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell’assemblea, ancora quelle delibere che vadano ad incidere su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino, ed infine quelle invalide in relazione all’oggetto." (Tribunale di Torino terza sezione civile, sentenza 1° aprile 2014 n. 2396) Per revocare l'amministratore seguite alla lettera quanto disposto dall'art. 66 disp.att.cc L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice, può esser convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può esser convocata a iniziativa di ciascun condomino. L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e' annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perche' non ritualmente convocati. L'assemblea in seconda convocazione non puo' tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L'amministratore ha facolta' di fissare piu' riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi. Il nuovo amministratore si interesserà della possibile azione del nuovo condòmino ex inquilino, io farei riferimento ai consigli di un avvocato specializzato in materia condominiale che studi le carte in vostre mani. Se effettivamente l'esonero deliberato fosse valido, dovrete valutare se non convenga farsi carico di tutte le spese relative all'impianto centralizzato piuttosto che intraprendere un'azione legale. Ovviamente la stessa cosa dovrà valutarla il condòmino se decideste di addebitargli delle quote relative all'impianto centralizzato.
