#1 Inviato 25 Agosto, 2017 Buonasera a tutti. Di seguito Vi riporto la vicenda che interessa un condominio di cui sono amministratore p.t. dal marzo 2017. Il suddetto condominio è composto di n.9 condomini tutti proprietari della propria abitazione. Il condominio è formato da n.2 scale, la scala A con n.3 condomini e la scala B con n.6 condomini. Ogni appartamento ha come pertinenza un garage posto a piano terra della palazzina. Vi è anche un ulteriore proprietario ma solo di un garage posto a piano terra con ingresso autonomo. Il condominio è sempre stato autogestito da un amministratore interno fino alla mia nomina. Nel condominio in questione è presente una centrale termica a servizio inizialmente di tutti e 9 gli appartamenti. La centrale termica ha una potenza di 151kw ed è posizionata in un apposito locale condominiale. La centrale termica è soggetta a controlli periodici da parte degli enti incaricati ed è manutenuta da una ditta specializzata. Tuttavia è necessario il certificato antincendio per la predisposizione del quale ho già dato incarico ad un tecnico abilitato. Il condominio è dotato di una teballe "C" per la ripartizione dei consumi di gas tra i singoli condomini. Tale tabella non è mai stata modificata. Nell'anno 2009 un primo condomino ha provveduto al proprio distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento. Nell'anno 2012 un secondo condomino ha provveduto al proprio distacco dall'impainto centralizzato di riscaldamento. In ultimo, nell'anno 2015, ulteriori quattro condomini hanno provveduto al proprio distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento. Le spese relative ai consumi sono state ripartite negli anni tra i soli condomini ancora collegati all'impianto centralizzato, utilizzando la suddetta tabella "C" con la esclusione dei millesimi dei condomini non più collegati allo stesso impianto. I diversi passaggi sono riportati approssimativamente nei vari verbali assembleari, mentre sono completamente assenti le perizie tecniche necessarie di supporto ai distacchi suddetti, tranne nel caso di un condomino che ha fatto predisporre nel maggio 2017 una perizia relativa solo al suo distacco. Le motivazioni addotte dai condomini distaccatisi dall'impianto centralizzato sono sostanzialmente legate a necessità individuali (temperature troppo basse all'interno degli appartamenti, orari di accensione e spegnimento non idonei, ecc.) o si giustificano con le ripetute sospensioni della fornitura del gas metano, necessario per l'alimentazione della centrale termica, a causa di morosità di altri condomini. Sospensioni che hanno comportato evidenti disagi all'intero condominio. Al momento del mio subentro, dopo aver raccolto le prime sommarie informazioni, ho proposto ai condomini una ripartizione delle fatture di consumo ancora insolute che tenesse conto della situazione di fatto, quindi ho ripartito la spesa attribuendo il 20% dei consumi come involontari in capo a tutti i condomini e il restante 80% a carico dei soli condomini ancora allacciati all'impianto centralizzato, utilizzando, chiaramente, i millesimi della suddetta tabella "C". Tale mia proposta è stata rigettata da due dei tre condomini ancora collegati all'impianto centralizzato. Di seguito, valutato il disposto dell'art. 1118 c.c., tenendo conto del mancato raggiungimento di un accordo immediato, ho provveduto a ripartire la spesa complessiva per le fatture insolute, sempre utilizzando la tabella "C" di riferimento, includendo tutti i condomini, sia che fossero ancora allacciati all'impianto centralizzato, sia che si fossero distaccati. Purtroppo anche questa seconda proposta non è stata accolta, nonostante, nell'imminenza della sospensione della fornitura per insolvenza, avessi inviato ai sei condomini distaccatisi dall'impianto centralizzato, raccomandata a.r. chiedendo il versamento delle somme derivanti dal riparto dell'intero importo tra tutti i condomini, in via assolutamente transitoria ed urgente, al solo fine di evitare la suddetta sospensione. La somma richiesta ad oggi è stata versata dai soli condomini ancora collegati all'impianto centralizzato ed ENI spa ha provveduto alla sospendione della fornitura. Per completezza, preciso che le due ripartizioni di cui sopra non sono state discusse in assemblea, ma con incontri separati con i condomini, poichè è praticamente impossibile affrontare serenamente tale vicenda in ambito assembleare visti i toni e i modi che si registrano durante le stesse assemblee. Premesso tutto quanto sopra, avrei un'assoluta necessità di una valutazione dell'intera vicenda e del mio operato, ed eventualmente conoscere quali siano gli obblighi nascenti in capo al nuovo amministratore in vicende come quella sopra riportata.
#2 Inviato 25 Agosto, 2017 Secondo me, tutti i distaccati senza perizia DEVONO PAGARE LE SPESE PER I CONSUMI INVOLONTARI. Secondo l'art. 1118 c.c., infatti, solo in presenza di perizia attestante che non si creano squilibri si può essere esentati da tale spesa. Inoltre, TUTTI i distaccati rimangono comproprietari dell'impianto centralizzato e sono tenuti a pagare le spese di manutenzione straordinaria e messa a norma.
#3 Inviato 25 Agosto, 2017 Ti chiederei come prima cosa se il condominio che amministri si è adeguato alla norma UNI 10200 sulla contabilizzazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento.
#4 Inviato 25 Agosto, 2017 No perchè i condomini già distaccati vorrebbero procedere alla completa dismissione della centrale termica ed i proprietari degli appartamenti ancora serviti dalla stessa centrale nulla hanno fatto in merito al suddetto adeguamento.
#5 Inviato 25 Agosto, 2017 Il termine ultimo per adeguarsi era il 30 giugno 2017 e si tratta di una norma imperativa. L'assemblea DEVE provvedere all'adeguamento. L'amministratore che dimostri di aver convocato il consesso assembleare per deliberare l'adeguamento alla norma, sulla quale l'assemblea si sia espressa negativamente, comporta una responsabilità dei condòmini dissenzienti e non dell'amministratore. Quindi sarebbe opportuno per prima cosa che tu convocassi l'assemblea per informarli su tale obbligo, raccogliendo le informazioni che ti servono. Potrebbe essere la molla che farà decidere velocemente, e una volta per tutte, la dismissione dell'impianto centralizzato, dal momento che serve solo a due condòmini. Ricordati che per la dismissione serve che tutti i partecipanti al condominio siano favorevoli. Ciò sanerebbe tutti gli errori, non tuoi, del passato.
#6 Inviato 25 Agosto, 2017 Scusami Bilbetto, ma le spese dell'adeguamento in questo caso specifico sarebbero: - a carico dei proprietari ancora serviti dalla centrale termica per quanto riguarda la installazione di termovalvole e contabilizzatori; - a carico anche degli altri per quanto riguarda la eventuale installazione di un sistema di verifica dei consumi e per la redazione della nuova tabella millesimale di riferimento. Giusto?
#7 Inviato 25 Agosto, 2017 Esattamente. Ecco perchè ti dico che forse avresti la strada spianata per smantellare tutto. Basterebbe convincere i due condòmini ancora attaccati, perchè gli altri voterebbero senza dubbio a favore, dal momento che seppur distaccati devono partecipare alle spese straordinarie e di messa a norma (guarda caso).
#8 Inviato 25 Agosto, 2017 Il problema sono proprio gli altri due che vogliono avviare un contenzioso per il riallaccio di tutti i condomini distaccatisi....
#9 Inviato 25 Agosto, 2017 Che votino intanto l'adeguamento .... obbligatorio. Se li prendi nel modo giusto c'è caso che desistano.
#10 Inviato 25 Agosto, 2017 Il problema sono proprio gli altri due che vogliono avviare un contenzioso per il riallaccio di tutti i condomini distaccatisi.... Il compito di un amministratore , penso , sia quello di trasferire ai condomini la propria conoscenza su questioni tecniche , burocratiche e legali. Quindi mi complimento con te che cerchi di informarti per non fare come tanti che parlano senza sapere di cosa. Solo il primo condomino, forse, aveva diritto a distaccarsi, gli altri senz'altro hanno creato squilibri e aggravi ed una ctu non potrebbe che confermarlo. Tuttavia una così forte maggioranza potrebbe chiederne la dimissione . La motivazione però non potrà essere il cattivo funzionamento , altrimenti si perde in tribunale , la motivazione deve essere il risparmio energetico, Occorre una relazione che attesti un miglio risultato energetico nell'adozione di impianti autonomi rispetto alla ristrutturazione dell'impianto centralizzato. In questa partita vince chi si muove per primo. Occorrre cercare di convincere i due irriducibili che la dismissione è sempre un buon affare
#11 Inviato 25 Agosto, 2017 Solo il primo condomino, forse, aveva diritto a distaccarsi,gli altri senz'altro hanno creato squilibri e aggravi ed una ctu non potrebbe che confermarlo. Tuttavia una così forte maggioranza potrebbe chiederne la dimissione . La motivazione però non potrà essere il cattivo funzionamento , altrimenti si perde in tribunale , la motivazione deve essere il risparmio energetico, Occorre una relazione che attesti un miglio risultato energetico nell'adozione di impianti autonomi rispetto alla ristrutturazione dell'impianto centralizzato. In questa partita vince chi si muove per primo. Occorrre cercare di convincere i due irriducibili che la dismissione è sempre un buon affare Hai toccato il tasto dolente. Intervenire a cose fatte comporterebbe un discreto dispendio di risorse economiche, perizie, controperizie e avvocati, per non parlare del giudice che potrebbe disporre di tutto. Da qui il motivo per cui non credo che sia il caso di "controbattere" alla volontà di quei due condòmini, ma di tentare di aggirare l'ostacolo convincendoli che a questo punto, dal momento che l'adeguamento alla norma peraltro obbligatorio è senz'altro dispendioso, forse sarebbe meglio ripiegare su un impianto singolo. Da un lato eviterebbero la causa, la UNI 10200 e la manutenzione di un impianto probabilmente vetusto abbassando di conseguenza le spese condominiali, dall'altro guadagnerebbero in autonomia e probabilmente un maggior risparmio in termini di consumi (anche se su questo ci sono pareri discordanti). Ma l'esito della mossa dipende dalla celerità con cui ti muoverai, perchè l'inverno è vicino.
#12 Inviato 26 Agosto, 2017 In ogni caso, l'adeguamento e' OBBLIGATORIO e devono pagarlo TUTTI, distaccati e non distaccati, quindi va fatto al piu' presto e i distaccati NON POSSONO OPPORSI!!!
#13 Inviato 27 Agosto, 2017 Prima di far predisporre preventivi, con enormi perdite di tempo per sopralluoghi e altro, mi conviene far deliberare l'adeguamento?
#14 Inviato 27 Agosto, 2017 Per quanto mi riguarda assolutamente sì, perchè nel caso non lo autorizzino, pur essendo già soggetti a sanzione per il ritardo, non potranno accusarti di non averglielo detto. Un amministratore è responsabile penalmente e civilmente in quanto custode delle parti comuni, e l'impianto di riscaldamento è tra quelle. Ma quando l'assemblea non ti consente di rispettare la legge, prima devi pensare a salvare la tua pelle ... poi casomai pensi alla loro.
#15 Inviato 28 Agosto, 2017 Infatti l'ipotesi che in assemblea propongano la dismissione dell'impianto non è tanto ipotetica, anzi mi è già stata anticipata. A questo punto credo che debbano assumersi le loro responsabilità, sia distaccati che non. A meno che non si esprimano nel senso di far predisporre una perizia che possa dirimere ogni dubbio in merito al problema dello squilibrio termico.
#16 Inviato 28 Agosto, 2017 Infatti l'ipotesi che in assemblea propongano la dismissione dell'impianto non è tanto ipotetica, anzi mi è già stata anticipata.A questo punto credo che debbano assumersi le loro responsabilità, sia distaccati che non. A meno che non si esprimano nel senso di far predisporre una perizia che possa dirimere ogni dubbio in merito al problema dello squilibrio termico. Anche in caso di squilibri termici superiori al 50%, è obbligatorio mettere a NORMA l'impianto, montando valvole e contabilizzatori! In tal caso, infatti, cambia solo il metodo di ripartizione delle spese, dato che si potrà derogare alla UNI 10200.
#17 Inviato 29 Agosto, 2017 Io all'o.d.g. metterei questo punto: adeguamento impianto di riscaldamento condominiale in merito a risparmio energetico e contabilizzazione del calore
#18 Inviato 29 Agosto, 2017 Io all'o.d.g. metterei questo punto:adeguamento impianto di riscaldamento condominiale in merito a risparmio energetico e contabilizzazione del calore https://www.altroconsumo.it/casa-energia/riscaldamento/news/contabilizzazione-riscaldamento
#19 Inviato 29 Agosto, 2017 Più corretto sarebbe quindi: adeguamento impianto di riscaldamento centralizzato a direttiva europea sull'efficienza energetica Una domanda: ho fatto già diversi sopralluoghi con ditte di termoidraulica che, verificato lo stato e la vetustà della centrale, mi hanno suggerito una completa sostituzione con altra, di maggior rendimento ed adeguata alle disposizioni in materia di efficientamento energetico, a condensazione. Questa sostituzione si potrebbe configurare come messa a norma o piuttosto come semplice intervento straordinario?
#20 Inviato 29 Agosto, 2017 Presumo si possa configurare come intervento straordinario. Il motivo lo hai specificato tu nel post. I tecnici hanno "suggerito" la sostituzione, ciò significa che la messa a norma poteva essere conseguita anche intervenendo sulla vecchia centrale. Questo vuol dire che la sua sostituzione non era "obbligatoria" per poter mettere a norma l'impianto. A questo punto poichè si tratterà senz'altro di "spesa straordinaria di notevole entità" (art. 1136 comma 4) le maggioranze per approvare l'investimento sono quelle richiamate nell'art. 1136 comma 2.
#21 Inviato 30 Agosto, 2017 Mosquiton concordi con bilbetto che le spese per l'installazione dei contabilizzatori e delle valvole nei singoli appartamenti restano a carico esclusivo dei proprietari degli stessi appartamenti? L'impresa incaricata dell'adeguamento formulerà l'offerta per tutte le opere necessarie per la centrale termica e per tutte le opere da eseguirsi nei singoli appartamenti? Gli interventi da eseguirsi sulla centrale saranno a carico di tutti i condomini (distaccati e non) e ripartiti secondo la Tabella A di proprietà? Scusate per la raffica di domande, ma ho fissato l'assemblea a breve e non posso correre il rischio di tralasciare nulla.
#22 Inviato 30 Agosto, 2017 Mosquiton concordi con bilbetto che le spese per l'installazione dei contabilizzatori e delle valvole nei singoli appartamenti restano a carico esclusivo dei proprietari degli stessi appartamenti?L'impresa incaricata dell'adeguamento formulerà l'offerta per tutte le opere necessarie per la centrale termica e per tutte le opere da eseguirsi nei singoli appartamenti? Gli interventi da eseguirsi sulla centrale saranno a carico di tutti i condomini (distaccati e non) e ripartiti secondo la Tabella A di proprietà? Scusate per la raffica di domande, ma ho fissato l'assemblea a breve e non posso correre il rischio di tralasciare nulla. Le spese per le singole valvole e i contabilizzatori sono a carico di chi li installa. Se un appartamento ha 5 termosifoni, pagherà 5 valvole e 5 contabilizzatori. Se un appartamento ha 3 termosifoni, pagherà 3 valvole e 3 contabilizzatori. Se un appartamento è distaccato, non pagherà né valvole, né contabilizzatori. Il resto della spesa (lavori in centrale per la messa a norma dell'impianto, sostituzione delle pompe, ecc.) lo PAGANO TUTTI (distaccati e non) in base ai millesimi di proprietà.
#23 Inviato 30 Agosto, 2017 Alla prima domanda non dovrei rispondere perchè sono direttamente coinvolto, ma (come per l'apparecchio citofonico presente nell'appartamento) ti confermo che gli apparecchi da installare in casa sono esclusivamente a carico dei singoli condòmini proprietari. L'impresa dovrà fare un preventivo diviso per tutte le opere (tabelle di fabbisogno incluse) che devono essere ripartite secondo la tabella di proprietà (anche dei distaccati) e quelle interne agli appartamenti (spese individuali).
