Tornando a casa, non sempre è facile e scontato il parcheggio dell'auto. Innanzitutto, bisogna trovare il posto il più vicino alla propria abitazione, poiché, per tanti e vari motivi, sarebbe scomodo lasciare il veicolo lontano. Il luogo, inoltre, deve essere sicuro, poiché temiamo atti vandalici o il furto dell'auto, visto che si tratta di episodi molto frequenti.
Ovviamente, se disponiamo del posto nel proprio condominio, il problema non sussiste. In tanti edifici, infatti, in special modo in quelli costruiti dopo la nota legge ponte (Legge 765/1967), il costruttore ha dovuto predisporre tanti parcheggi quanti erano gli appartamenti.
In molti casi, però, i palazzi sono stati costruiti in precedenza e, a prescindere da ciò, ci sono tanti fabbricati in cui le aree destinate alla sosta dei veicoli non sono presenti e/o non sono sufficienti al numero di vetture a disposizione dei condòmini.
In tutti queste ipotesi, si crea la necessità di destinare delle aree comuni a tale scopo (in primis il cortile condominiale, se capiente e adatto all'abbisogna) e di regolamentare l'accesso, la circolazione e la sosta delle varie vetture.
Ci vuole poco, quindi, ad immaginare che, su questo argomento, le problematiche che si affrontano e che vanno risolte sono molteplici.
Cortile comune e trasformazione in parcheggio
1. Modificazione destinazione d'uso o innovazione?
Quando in condominio si decide di trasformare un cortile comune in un parcheggio, la prima annosa questione che bisogna affrontare è quella relativa alla natura dell'intervento.
Si discute, infatti, se si tratta di realizzare una semplice innovazione oppure se la detta variazione determina una più radicale modifica del bene, in quanto ne altererebbe la destinazione.
La questione non è assolutamente capziosa, poiché se si dovesse accogliere quest'ultima soluzione, per decidere validamente, l'assemblea dovrebbe votare nel rispetto di una maggioranza, particolarmente qualificata.
Ricordiamo, infatti, che in tal caso, per legge, è necessario «un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio (Art. 1117ter co. 1 cod. civ.)».
Ebbene, possiamo dire che la risposta data dalla giurisprudenza è unanime. Essa afferma che la decisione del condominio di trasformare il cortile comune in un parcheggio è una semplice innovazione. Ci sono molti pronunciamenti a riguardo.
Tra i vari, ricordiamo una nota Cassazione per la quale «la limitata trasformazione del cortile condominiale in un parcheggio non comporta una modifica della destinazione d'uso - ai sensi dell'art. 1117 ter cod. civ. - e costituisce piuttosto un'innovazione non confliggente col divieto dell'art. 1120, ultimo comma, cod. civ. (ex multis Cass. 29.8.2018, n. 21342). Conforme a questa anche la recente sentenza n. 764 del 19 gennaio 2022 del Tribunale di Roma».
2. Perché si tratta di un'innovazione?
Nel caso de quo, il cortile condominiale subisce una modifica per nulla sostanziale o radicale, in quanto pur quando si voglia ammettere una variazione nell'uso del bene, essa è, comunque, compatibile con la destinazione originaria del medesimo.
D'altra parte, secondo la giurisprudenza, è pacifico che il cortile abbia varie finalità. Ad esempio, quella di dare aria e luce alle proprietà private. Non bisogna, però neppure dimenticare l'altra funzione di consentire l'accesso, pedonale e carrabile, al fabbricato nonché di permettere la sosta, non necessariamente, temporanea dei veicoli (ex multis Tribunale di Firenze sent. n. 2307/2020).
Infine, come ricordato dalla Cassazione già citata, è innegabile che la trasformazione del cortile condominiale in parcheggio non solo non comporta alcuna modifica sostanziale del bene, bensì determina un aumento del valore delle proprietà esclusive.
Essa, altresì, consente ai condòmini di trarre una maggiore utilità dal bene comune «non causando, in particolare, alcuna significativa menomazione del godimento e dell'uso del bene comune, ed anzi da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini».
3. Maggioranza per la delibera
Nel solco delle considerazioni giurisprudenziali citate in precedenza, si può affermare con una certa tranquillità, che per trasformare un cortile in un parcheggio è sufficiente la maggioranza di cui all'art. 1136 co. 2 cod. civ. è questa, infatti, quella a cui fa riferimento il codice civile, allorquando, in condominio si approva un'innovazione «I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (Art. 1120 co. 1 cod. civ.)».
Pertanto, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, sempreché rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio, è possibile, ad esempio, rimuovere qualche albero di alto fusto, aumentare le dimensioni del cortile e destinare totalmente il medesimo alla sosta delle auto di proprietà dei residenti.
4. La presenza di un piccolo giardino è rilevante?
Nel paragrafo precedente, si è accennato ad una circostanza che, non di rado, è motivo di discussione in prospettiva della trasformazione del cortile comune in parcheggio.
In molte di queste aree, infatti, insistono degli spazi verdi, magari non particolarmente grandi, ma comunque in grado di ospitare qualche albero di alto fusto o un po' di prato adatto al gioco dei bambini.
Ebbene, alcuni si chiedono se tale condizione possa essere di ostacolo alla trasformazione in discussione oppure se non sia sostanzialmente rilevante. In particolare, ci si domanda se l'intervento de quo alteri o meno il decoro architettonico del fabbricato.
A quanto pare, però, nemmeno la presenza di un piccolo giardino può impedire al condominio di destinare il cortile comune alla sosta dei veicoli, con ciò eliminando il predetto spazio verde. Anche in tal caso è la giurisprudenza a confortarci in questa conclusione, lì dove ha affermato che «la delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un'area di giardino condominiale, interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto e di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva, non dà luogo ad una innovazione vietata dall'art. 1120 cod. civ., non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico… (ex plurimis, Cass 12/07/2011, n. 15319; Cass. 06/12/2016, n. 24960)».
Perciò, anche in tal caso, la trasformazione può essere decisa dall'assemblea, nel rispetto della maggioranza sopra indicata e senza temere alcuna legittima contestazione sotto il profilo del decoro architettonico del fabbricato.
Turnazione posti auto
In un condominio, le dimensioni del cortile comune potrebbero non essere sufficienti a consentire la sosta di tutte le auto dei residenti. In molti casi, infatti, si tratta di un fabbricato di notevoli dimensioni e, pertanto, visto il numero considerevole dei veicoli interessati al parcheggio, sarebbe necessario procedere ad una turnazione. A questo proposito, vediamo innanzitutto cosa dice la legge.
1. Norma e giurisprudenza
Secondo il codice civile «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Art. 1102 co. 1 cod. civ.)».
Questa disposizione, rapportata al caso in esame, si traduce nella seguente conclusione: tutti i condòmini hanno diritto di godere dell'area condominiale destinata al parcheggio. Perciò, è giustificato l'utilizzo turnario degli spazi comuni, lì dove l'ampiezza dei medesimi, in proporzione al numero dei proprietari aventi diritto, non consente l'utilizzo simultaneo.
Ovviamente, si tratta di una conclusione che trova conforto nella giurisprudenza della Cassazione. Da citare, in particolare, quel pronunciamento in cui si prende atto che, in alcune circostanze, è impossibile che un'area di sosta condominiale possa essere utilizzata in modo identico e contemporaneo da tutti.
Perciò, dinanzi a tale stato delle cose, la turnazione dei posti auto diventa indispensabile per assicurare ai condòmini il massimo godimento consentito del bene «che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine; che, pertanto, la disciplina turnaria; dei posti macchina, lungi dal comportare l'esclusione di un condomino dall'uso del bene comune, - come ritiene la sentenza impugnata, - è adottata per disciplinare l'uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile; nell'uniformità di trattamento e secondo le circostanze (Cass., civ. sez. II, del 26 gennaio 2016, n. 1421)».
Oppure ancora quelle decisioni in cui si precisa che il cosiddetto uso turnario, oltreché necessario in alcuni casi, rappresenta un uso corretto del bene comune, visto che consente a tutti di godere del medesimo, senza alcun timore che qualcuno possa essere escluso «Se, allora, la natura del bene di proprietà comune non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari (come accertato in fatto per la villa di Brisighella dalla Corte di Bologna, ed illustrato in sentenza con argomentazioni logiche ed esaurienti), l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure, appunto, mediante avvicendamento con un uso turnario da parte dei comproprietari, utilizzo che costituisce corretto esercizio del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte della maggioranza, in quanto non ne impedisce il godimento individuale, ed evita, piuttosto, che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli comunisti, venga meno, per i restanti, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa durante i rispettivi turni, senza subire alcuna interferenza esterna (Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24647 e Cass. Sez. 2, 12/12/2017, n. 29747)».
2. Quale maggioranza per la turnazione dei posti auto?
Poniamo il caso che in un fabbricato, il cortile comune non è abbastanza ampio da consentire a tutti i proprietari di parcheggiare almeno un'auto. Per questa ragione, alcuni di essi chiedono all'amministratore di convocare un'assemblea straordinaria allo scopo di deliberare sul punto e, più precisamente, di stabilire criteri e modalità per un uso turnario della predetta area.
Tanto premesso, in sede di riunione, quale dovrebbe essere la maggioranza da prendere in considerazione per esprimere un voto valido sull'argomento?
Ebbene, per pacifica opinione giurisprudenziale, la decisione in esame non richiede una maggioranza particolarmente qualificata, essendo, invece, sufficiente quella prevista, normalmente, ai sensi dell'art. 1136 cod. civ.
Quindi, ipotizzando che il consesso si riunisca in seconda convocazione, per approvare la turnazione dei posti auto, basterà il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno un terzo del valore del fabbricato.
3. L'assemblea può opporsi al singolo che chiede la turnazione?
È noto che ogni intenzione e potenziale decisione in condominio non sempre incontra il parere favorevole di tutti i proprietari. C'è sempre qualche dissenziente che rema contro, cosi come, alle volte, c'è il singolo al quale la maggioranza non dà mai ascolto.
Perciò, può capitare che l'area destinata alla sosta dei veicoli nel fabbricato non sia idonea ad ospitare, simultaneamente, almeno un veicolo per ogni condòmino. Nonostante ciò, non c'è una volontà comune di modificare lo status quo e, pertanto, l'assemblea ha rigettato la proposta di introdurre la turnazione dei posti auto. Se ciò dovesse accadere, un singolo proprietario potrebbe agire in giudizio per ottenere, coattivamente, l'uso turnario dello spazio destinato al parcheggio dei veicoli?
La risposta è positiva. Come ricordato, ad esempio, dal Tribunale di Roma (sent. n. 310 del 11.01.2016) una delibera di questo tipo sarebbe illegittima e, nello specifico, affetta da nullità.
Il consesso, infatti, non può violare l'art. 1102 cod. civ. ed impedire a tutti di fare parimenti uso della cosa comune.
Ognuno, perciò, deve avere la possibilità di parcheggiare almeno una vettura e se le dimensioni dell'area non consentono ciò, l'assemblea non può legittimamente opporsi alla turnazione.
4. È legittimo imporre un pagamento per la turnazione dei posti auto?
È evidente che, nel caso in cui l'area condominiale destinata al parcheggio delle auto non è sufficiente per tutti, si possa prevedere una turnazione nell'uso della medesima, In questo modo, infatti, sarebbe garantito l'utilizzo paritario del bene, seppur non simultaneo.
Sembra chiaro, però, che con questo sistema, in determinati periodi dell'anno, nel rispetto della rotazione stabilita, solo certi proprietari godano del parcheggio mentre gli altri ne restano esclusi. Ebbene, tale circostanza giustifica l'attribuzione delle spese a carico di coloro che, in quei momenti, utilizzano, più intensamente, il bene?
La norma di riferimento è l'art. 1123 co. 2 cod. civ. «Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne». È in base a questa che l'assemblea può deliberare un costo fisso per quei condòmini che, secondo il turno, sostano la propria vettura nell'area condominiale.
Che questa iniziativa sia legittima e conforme alla legge, lo conferma anche la giurisprudenza comune «il parcheggio in questione necessariamente è destinato, in ragione della limitata superficie, a servire i comproprietari in misura diversa, per cui appare corretto che i relativi oneri vengano imputati in proporzione dell'uso permesso a ciascuno pro tempore, in esecuzione della più che legittimamente disposta rotazione (in argomento, ex multis, cfr.: Cassazione Civile, Sez. 2, sentenze n. 6573 del 31.3.2015, n. 12485 del 19.7.2017 e n. 12873 del 16.6.2005)».
Da precisare, infine, che è corretto imputare a bilancio l'incasso ricavato dalle quote per il parcheggio, così diminuendo la spesa complessiva condominiale e gli oneri dovuti da tutti i condòmini per la gestione collettiva del fabbricato.
Abusi connessi al parcheggio in condominio: alcuni casi
1. La sosta di un veicolo senza assicurazione: è possibile?
In certi frangenti, non è escluso che l'area condominiale, destinata alla sosta dei residenti, sia utilizzata come una sorta di parcheggio "lunga sosta".
Ad esempio, poiché è scaduta l'assicurazione della vettura, c'è un condòmino che ha deciso di lasciare la propria auto in cortile, anche per molte settimane, in attesa di comprare e di assicurare quella nuova. Ebbene, questo comportamento, come altri analoghi, sono legittimi?
Per risolvere questo dubbio, sembra opportuno consultare l'art. 1 dell'allegato A del D.M. n. 54/2020, secondo il quale «La sosta, la fermata, il movimento del veicolo e tutte le operazioni preliminari e successive sono espressamente equiparate alla circolazione. L'Impresa assicura anche la responsabilità civile per i danni causati dalla circolazione, dalla sosta, dalla fermata, dal movimento del veicolo e da tutte le operazioni preliminari e successive equiparate alla circolazione in qualsiasi area privata».
Parcheggio: servitù o diritto personale di godimento?
Per tale disposizione, quindi, ai fini dell'obbligo assicurativo non è rilevante che il veicolo sia fermo in un'area privata, ragion per cui non è possibile lasciare la propria auto nel cortile condominiale senza assicurazione.
Ogni condòmino, perciò (o lo stesso l'amministratore), ha il diritto di denunciare la circostanza alle autorità e di chiedere di intervenire per la rimozione del veicolo. Esse, accorse sul luogo e verificato che l'auto de quo risulta mancante della copertura assicurativa obbligatoria, comminano, innanzitutto, una sanzione amministrativa a carico del proprietario del veicolo. Per la precisione questa parte da un minimo di € 849,00 (Art. 193 cod. della strada).
È altresì, possibile disporre il sequestro amministrativo del mezzo presso un soggetto nominato custode (in genere, si tratta di quelle ditte che intervengono nei soccorsi stradali), al cui mancato pagamento delle spese può conseguire persino la confisca del mezzo (Art. 213 cod. della strada).
2. Auto di un condòmino blocca un altro veicolo: è reato?
Molti credono che l'utilizzo della propria vettura all'interno di un fabbricato possa avvenire indiscriminatamente e senza conseguenze.
Per questo motivo, non sono rari gli episodi in cui un condòmino parcheggi l'auto impedendo al veicolo vicino ogni manovra.
Ciò potrebbe avvenire al solo scopo di fare un dispetto oppure per un semplice, quanto scellerato disinteresse per i diritti altrui.
Si pensi al caso di quello che ferma la propria vettura davanti al box di un altro, sol perché non ha trovato un posto comodo altrove. Ebbene, questi comportamenti, come altri, sono, indubbiamente, illegittimi. C'è da aggiungere, inoltre, che possono determinare una responsabilità penale.
Il reato in discussione è quello di violenza privata «Chiunque, con violenza o minaccia, costringe altri a fare, tollerare od omettere qualche cosa è punito con la reclusione fino a quattro anni (Art. 612 cod. pen.)». È innegabile, infatti, per pacifica opinione giurisprudenziale che, con questa condotta, l'autore del parcheggio selvaggio provochi un'intollerabile compressione della libertà di azione della vittima.
Per questi motivi, chi ferma la propria vettura all'interno di un parcheggio condominiale, bloccando l'auto di un altro, può essere perseguito penalmente.
Ovviamente, non stiamo parlando di un illecito che, in concreto, si traduce nel rischio di andare in galera. Basti pensare che, in molti procedimenti, i fatti vengono ricondotti nell'ambito di quelli che, per la particolare tenuità, non sono considerati punibili ex art. 131bis cod. pen.
Tuttavia, non bisogna sottovalutare quest'ultima circostanza. Anche chi viene "perdonato", per la leggerezza di quanto compiuto e per essere stata la prima volta (si pensi a chi è incensurato), subisce delle conseguenze. Ad esempio, il decreto di archiviazione viene, comunque iscritto nel certificato penale dell'autore del parcheggio selvaggio (art. 3 co. 1 lett. f) Dpr 333/2002).
3. Terzo estraneo parcheggia abusivamente nel condominio
A proposito della sosta indiscriminata all'interno di un condominio, va indubbiamente, affrontato il caso del parcheggio ad opera di un terzo.
Sto parlando, cioè, di un soggetto estraneo al fabbricato, che non ha diritto a piazzare la propria vettura, che occupa lo spazio destinato ai proprietari ed impedisce a questi di utilizzare il bene comune.
Si pensi al caso dell'ospite che, reiteratamente, approfitta della tolleranza dei residenti, introducendo il proprio veicolo nel cortile e che, addirittura lascia la propria auto, per tanti giorni, all'interno degli spazi destinati alla sosta noncurante dell'abuso che commette.
Che fare se il condomino parcheggia sotto la mia finestra?
In questi come in altri casi, il condominio, per mezzo del proprio amministratore, ha la facoltà di reagire a questa situazione. Ricordiamo, infatti, che il rappresentante del fabbricato può compiere i cosiddetti atti conservativi, con ciò tutelando e proteggendo la cosa comune (Art. 1130 cod. civ. ex multis Corte di Appello di Milano sent. n. 3763 del 28 dicembre 2021).
Ciò determina in questi il potere di agire, senza nemmeno attendere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale.
Nell'azione giudiziaria da intentare verso il responsabile, sempreché si tratti di molestia reiterata e persistente al momento dell'introduzione del giudizio, il condominio potrà chiedere la cessazione di ogni turbativa, ma anche la condanna del responsabile al pagamento di una somma per ogni violazione successiva e/o per ogni giorno di ritardo nel conformarsi alla sentenza di accoglimento.
L'importo de quo sarà, quindi, determinato «tenuto conto del valore della controversia, della natura della prestazione, del danno quantificato o prevedibile e di ogni altra circostanza utile (Art. 614bis cod. civ.)».
