L'assemblea può sempre disciplinare l'utilizzo delle aree comuni allo scopo di consentire ai condòmini di goderne in maniera più proficua. È quindi possibile stabilire una diversa regolamentazione dei posti auto nel cortile condominiale, senza che ciò costituisca una innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c. Per tale motivo non è necessario raggiungere la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell'edificio prescritta dalla disposizione or ora citata, non incidendo tale modifica sull'essenza del bene comune e non alterandone funzione e destinazione.
Questi i chiarimenti contenuti nella recente ordinanza della seconda sezione civile della Corte di Cassazione n. 16902 dello scorso 13 giugno 2023.
I posti auto nel cortile condominiale costituiscono una innovazione? Fatto e decisione
Nella specie alcuni condòmini avevano impugnato la delibera con cui il condominio aveva stabilito di tenere chiuso a chiave il corridoio sito a destra dell'entrata del palazzo, con possibilità di parcheggiare i ciclomotori solo sul suddetto lato destro del primo tratto grande, modificando anche la pregressa delibera di assegnazione dei posti auto nel cortile interno, ritenendo la stessa nulla per violazione dell'art. 1102 c.c. I condòmini lamentavano che il condominio, avendo autorizzato il parcheggio dei ciclomotori sul tratto grande del lato destro del corridoio di entrata del palazzo, aveva modificato la destinazione d'uso della parte comune, limitandone il diritto d'uso nei confronti degli altri comproprietari, stante anche l'impossibilità di utilizzo dei locali ivi situati.
Gli stessi si dolevano altresì del fatto che l'assemblea, avendo modificato la pregressa assegnazione dei posti auto nel cortile interno, assegnando ad altro condòmino il posto auto posizionato di fronte al locale terraneo di loro proprietà, ne rendeva di fatto impossibile l'accesso.
Il Tribunale aveva respinto l'impugnazione, ritenendo che la deliberazione relativa al parcheggio dei ciclomotori avesse semplicemente individuato una nuova destinazione d'uso della cosa comune, risultando dunque corretta l'approvazione con la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell'edificio, e aveva escluso la violazione dell'art. 1102 c.c., in considerazione del fatto che la deliberazione, incidendo esclusivamente su una porzione del cortile condominiale, non pregiudicava, in considerazione della sua ampiezza, l'utilizzo dei locali cantina da parte dei singoli proprietari.
Quanto al secondo profilo, il Giudice aveva escluso che la deliberazione avesse comportato una innovazione, poiché l'individuazione dei posti auto era da attribuirsi ad altra precedente delibera, non contestata, mentre quella impugnata si limitava a riassegnare i suddetti posti auto. La sentenza era stata confermata in appello e i condòmini avevano quindi interposto ricorso per la sua cassazione.
Posti auto nel cortile condominiale: le maggioranze ed il criterio turnario
Considerazioni conclusive
La Suprema Corte, come anticipato, con l'ordinanza in questione ha a sua volta respinto i motivi di impugnazione sollevati dai predetti condòmini.
Occorre in primo luogo evidenziare come la giurisprudenza di legittimità abbia a più riprese chiarito per innovazione delle parti comuni si intendono non tutte le modificazioni apportate al bene o al servizio, ma solo quelle che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che i medesimi, in seguito alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano a essere utilizzati per fini diversi da quelli precedenti.
In altre parole, come ribadito anche in questa occasione dalla Cassazione, per innovazione vietata, ai sensi dell'art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modifica materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condòmini, non possono definirsi tali (si vedano, in tal senso, Cass. civ., n. 15460/2002; Cass. civ., n. 12654/2006; Cass. civ., n. 18052/2012).
Nella decisione in commento la Suprema Corte ha ritenuto che quella decisa dall'assemblea fosse un'operazione diretta a disciplinare, in senso migliorativo, l'uso della cosa comune, impedendo che taluno dei condomini rimanesse privo della possibilità di parcheggiare l'auto nello spazio comune, soprattutto considerando che al piano terra del fabbricato esistevano locali di proprietà esclusiva, per cui non si era determinata alcuna interclusione degli stessi ma solo "il mero fastidio di spostare la propria vettura per accedervi più comodamente".
Né l'utilizzo del corridoio comune per parcheggiare i motocicli solo sul lato destro ne impediva la percorribilità da parte dei proprietari dei depositi ivi situati, stante la oggettiva ampiezza dello stesso.
Pertanto la Cassazione ha riconfermato il principio secondo cui la delibera assembleare con la quale sia stata disposta una diversa distribuzione dei posti auto e dell'area per il parcheggio delle moto per disciplinare lo spazio comune in modo più utile per tutti i condomini, anche in funzione di impedire usi discriminati di tale area, rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea, attenendo all'uso della cosa comune e alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione.
I giudici hanno anche precisato che per la legittimità di una delibera siffatta non è necessaria la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell'edificio, non concernendo tale delibera una innovazione, secondo il significato attribuito a tale espressione dal Codice Civile, ma riguardando solo la regolamentazione dell'uso ordinario della cosa comune, consistente nel consentire a tutti i condomini di potersi avvantaggiare del beneficio del parcheggio.
