Il parcheggio auto nelle aree condominiali è spesso oggetto di dispute tra i condòmini. I motivi di discussione sono sempre molteplici: il poco spazio per consentire il comodo parcheggio almeno ad un'auto per famiglia; la larghezza dei posti auto insufficiente a consentire la manovra di uscita e di ingresso di tutte le vetture o il parcheggio di veicoli troppo grandi; l'intrusione non consentita nel parcheggio condominiale di auto non appartenenti ai condòmini.
È importante, pertanto, capire come si assegnano i posti auto condominiali, quali sono le norme e la disciplina applicabile in materia.
Un recente sentenza n. 472/2022 del Tribunale di Cassino ci ricorda quali sono le regole da seguire nella ripartizione di un'area condominiale destinata a parcheggio, con l'eventuale facoltà di utilizzo del criterio turnario per i posti auto, nonché le maggioranze necessarie per l'approvazione della relativa delibera.
Posti auto nel cortile: maggioranze e criterio turnario. La vicenda
Un condòmino impugnava la delibera condominiale con cui, a maggioranza, i condòmini decidevano di ripartire un'area condominiale destinata a parcheggio in cinque posti auto anziché in quattro, deducendo che essa, autorizzando un'innovazione, per essere valida ed efficace avrebbe dovuto essere votata all'unanimità.
Rappresentava, altresì, che la disposizione dei posti auto non con consentiva un comodo margine di manovra e quindi un comodo utilizzo dell'area.
Sulla base di tali deduzioni, l'attore chiedeva l'annullamento o la declaratoria di nullità della delibera ed in via subordinata, la divisione o il frazionamento del cortile comune in parti uguali (quest'ultima domanda poi rinunciata).
Il Tribunale ha rigettato la domanda del condòmino ritenendo pienamente valida la delibera impugnata.
Vediamo le motivazioni della decisione.
Posti auto nel cortile condominiale: la maggioranza necessaria per l'approvazione della delibera
Secondo il codice civile il parcheggio rientra tra le parti comuni dell'edificio. Ed infatti, l'art. 1117 c.c. al n. 4 annovera tra le parti comuni "le aree destinate a parcheggio", se non risulta il contrario dal titolo.
In assenza, dunque, di titolo contrario - qual è il contratto con cui l'unico originario proprietario dell'edificio condominiale abbia poi venduto i singoli appartamenti - recante un'espressa riserva di proprietà del parcheggio ad uno o ad alcuni condòmini, l'area esterna di un edificio condominiale può essere ritenuta di natura condominiale.
Ed invero, come chiarito dalla Corte di Cassazione, i cortili (e, successivamente alla legge di riforma del condominio L. 220/2012, le aree destinate a parcheggio), rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell'edificio (Cass. n. 16070/2019; Cass. n. 19248/2021) secondo cui "L'area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un'espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, può essere ritenuta di natura condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c."
Ne deriva che l'uso ed il godimento del parcheggio condominiale spetta a tutti i condòmini secondo il principio della parità di godimento di cui all'art. 1102 c.c. secondo cui ciascun proprietario può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne pari uso.
La delibera dell'assemblea condominiale che assegna i singoli posti auto ricavati nell'area cortiliva comune, senza però attribuire agli assegnatari il possesso esclusivo della porzione loro assegnata, è validamente approvata a maggioranza, non essendo all'uopo necessaria l'unanimità dei consensi , in quanto essa diciplina le modalità di uso del bene comune, e si limita a renderne più ordinato e razionale il godimento paritario (Cass. n. 9877/2012; Cass. n. 20612/2017, Tribunale di Messina, n. 1357/2020).
Nel caso in esame, l'assemblea condominiale aveva legittimamente adottato la delibera con la maggioranza di cui all'art. 1136 co. 5 c.c. (richiesta per le deliberazioni di cui all'art. 1120 primo comma e art. 1122 bis terzo comma, ossia la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio) stabilendo il diritto al parcheggio nella corte comune nonché le modalità di uso e di godimento della stessa.
Posti auto nel cortile condominiale: l'uso turnario
Nel caso in cui il cortile condominiale adibito a parcheggio auto consenta di ospitare più di un'auto a famiglia, ma non permetta a tutti i condòmini, nessuno escluso, di parcheggiare due o più auto a testa, bisogna capire come procedere nella ripartizione al fine di consentire a tutti i condòmini il pari uso.
Nel caso di specie, l'assemblea condominiale aveva ripartito l'area comune in cinque posti auto prevedendo 4 parcheggi per 4 condòmini più un ulteriore parcheggio. Per tale quinto parcheggio l'assembla aveva previsto l'assegnazione in turnazione da riservare agli ospiti del condominio.
Per il Tribunale tale uso in turnazione del posto auto aggiuntivo doveva ritenersi perfettamente legittimo e pertanto la delibera assembleare era pienamente valida. Ciò sulla base dell'orientamento giurisprudenziale (Cass. n. 144/2012; Cass. n. 6915/2007) secondo cui all'assemblea, con deliberazione a maggioranza, spetta il potere di disciplinare i beni ed i servizi comuni al fine della migliore e più razionale utilizzazione, e pertanto ben può stabilire il godimento turnario della cosa comune nel caso in cui, come nella specie, non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condòmini del quinto posto auto.
Per il Tribunale di Cassino i criteri da seguire nella ripartizione di un'area condominiale sufficientemente ampia da consentire un parcheggio aggiuntivo oltre ad un posto auto per famiglia, sono i seguenti:
- Ciascun condòmino ha diritto ad almeno un posto auto;
- Nel caso in cui non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condòmini del posto auto aggiuntivo (nella specie il quinto rispetto a 4 condòmini), il godimento turnario dello stesso da parte di tutti i condòmini costituisce espressione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea, poiché non si pone in contrasto con l'art. 1102 c.c.;
- In considerazione della conformazione dell'area cortilizia, il posto auto aggiuntivo non deve incidere negativamente sulle manovre di uscita e di ingresso delle vetture dagli altri posti auto essendo necessario che le manovre non siano ostacolate dalle ridotte dimensioni dei singoli parcheggi o dalla corsia di manovra.
La sussistenza di tutti questi elementi, come nel caso in esame, rende la delibera assembleare di ripartizione dell'area condominiale - in un numero di posti auto sufficiente in rapporto al numero dei condomini (nella specie 4 posti per 4 condòmini) più un posto aggiuntivo con uso turnario - pienamente legittima e valida non sussistendo alcuna compromissione del diritto all'uso del cortile paritario tra i condòmini né alcuna difficoltà di godimento da parte dei singoli comproprietari.
Parcheggio, uso della cosa come, regolamentazione, inadempimento e azioni
