Turnazione aree
Spesso capita che il condominio abbia delle aree comuni da destinazione al parcheggio delle autovetture degli abitanti del palazzo.
Non è raro che questi spazi siano insufficienti a contenere la macchina di tutti.
Ecco che allora l'assemblea, organo supremo dell'edificio, delibera di stabilirne la turnazione affinché tutti abbiano il pari diritto di uso dell'area. Non serve una maggioranza qualificata per approvare la delibera condominiale che prevede la rotazione dei posti auto all'interno del cortile «purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini» (Cass. n. 1421/2016).
Si consiglia di stilare una sorta di regolamento sul parcheggio così da evitare che si possano avere dubbi ed incertezze sull'esercizio delle rispettive facoltà e diritti.
La richiesta di applicazione del criterio di turnazione può essere anche solo ad istanza di un singolo condomino. Se non si trova l'accordo, si giunge in sede contenziosa davanti al Giudice di Pace quale autorità giudiziaria competente a regolare l'uso delle cose comuni in condominio (Tribunale di Roma 11 gennaio 2016 n. 310).
La norma di riferimento: art. 1102 c.c.
La norma a cui fare riferimento è l'art. 1102 c.c. che risponde alla esigenza di disciplinare l'uso dei beni comuni in modo da garantirne ai condomini il più ampio godimento possibile con omogeneità di trattamento.
La delibera assembleare che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condòmini, ha previsto l'uso turnario e stabilito l'impossibilità, per i singoli condòmini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condòmini aventi diritto non occupino in quel momento l'area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l'art. 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea
Come affermato dalla Suprema Corte "Se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento con un uso turnario da parte dei comproprietari; è, peraltro, estranea al sindacato proprio della Corte di cassazione ogni rivalutazione dell'opportunità della deliberazione dell'uso turnario della cosa comune, risultando essa fondata su dati ed apprezzamenti di fatto rivolti alla realizzazione degli interessi comuni ed alla buona gestione dell'amministrazione" (Cass. Sez. 2, Sentenza n.29747 del 12/12/2017).
Ancora la Cassazione (sent. Sez. II civ., 6 luglio 2017, n. 16698), sebbene in modo difforme dal precedente orientamento, ha ritenuto legittima la costituzione della servitù di parcheggio, in quanto lo schema legale delle servitù volontarie lascia ampio margine all'autonomia privata di stabilire il contenuto del "vantaggio" per il fondo dominante, cui deve corrispondere il peso a carico del fondo servente; la servitù, peraltro, va tenuta distinta dal diritto personale di godimento poiché occorre guardare anche al fondo servente, il cui utilizzo non può mai risultare del tutto inibito.
Parcheggio, uso della cosa come, regolamentazione, inadempimento e azioni
Previsione di esborso
Allora ci si chiede se il parcheggiare la propria auto nello schema della turnazione possa contemplare come contraltare un esborso di denaro.
La risposta ci viene fornita dalla Corte di Appello di Milano con la decisione n. 325 dell'1 febbraio 2022.
Nel caso di specie il condominio aveva dettato la turnazione in quanto ritenuta senz'altro necessaria, non essendovi idoneo spazio all'interno del cortile comune per garantire il contestuale parcheggio a tutti i condòmini.
L'autorità giudiziaria ha affermato che gli esborsi stabiliti per la turnazione non possono considerarsi come canoni locatizi, non avendone i requisiti (difettandone l'aspetto sinallagmatico tipico, oltre che la natura "reale" ipotizzata dal procedente, non incidendo in tali termini sul diritto di proprietà del bene comune), né ricorrendone i presupposti; essi integrano mere modalità, validamente concordate dalla maggioranza assembleare (Cassazione Civile, Sez. 2, sentenze 27 ottobre 2011, n. 22435, 22.7.2004 n. 13763 e 22 marzo 2001, n. 4131), per distribuire le spese in base al più intenso utilizzo del parcheggio comune concesso in favore di coloro che, per determinato periodo, si avvantaggiano di un posto auto rispetto alla restante parte dei condòmini, ai quali, momentaneamente, residua un utilizzo meramente indiretto del bene comune, i cui oneri di gestione vengono ripartirti, in sostanza, secondo il criterio di cui all'art. 1123, secondo comma, c.c.
Nel caso di specie, il parcheggio in questione necessariamente è destinato, in ragione della limitata superficie, a servire i comproprietari in misura diversa, per cui appare corretto che i relativi oneri vengano imputati in proporzione dell'uso permesso a ciascuno pro tempore, in esecuzione della più che legittimamente disposta rotazione (in argomento, ex multis, cfr.: Cassazione Civile, Sez. 2, sentenze n. 6573 del 31.3.2015, n. 12485 del 19.7.2017 e n. 12873 del 16.6.2005.
Questi introiti peraltro, vengono documentalmente destinati, in sede di approvazione dei bilanci consuntivi medio tempore (sottoposti alle varie assemblee condominiali ordinarie succedutesi nel corso degli anni), a decurtazione delle spese condominiali ed a vantaggio di tutti i proprietari, con conseguente riduzione della quota a carico di ciascun condòmino nella contribuzione inerente la gestione collettiva.
Misura, modalità, diritto d'uso delle cose comuni e competenza giudiziale
