I parcheggi condominiali
I parcheggi in condominio possono essere realizzati con una copertura, tipo una tettoia, con la finalità di protezione dei veicoli, specialmente dal maltempo che sempre più caratterizza le nostre stagioni ma anche dal sole perché la continua esposizione ad esso può rovinare la carrozzeria del veicolo.
Possono essere uno per ogni condomino o in numero inferiore con il conseguente bisogno di provvedere alla loro turnazione per essere nei limiti del pari diritto d'uso dei beni comuni spettante a ogni singolo condomino come dispone l'art. 1102 c.c.
Tettoia dei parcheggi condominiali
La tettoia normalmente è formata da strutture leggere che possono o meno essere movibili. Nell'ipotesi di installazione duratura occorre interrogarsi se possa qualificarsi come nuova costruzione perché, ove così fosse, si rende necessario conseguire il permesso a costruire. Diversamente si qualifica come edilizia libera.
Se la tettoia dovesse interessare tutti i posti auto in condominio, è necessario che si raccolga l'approvazione dell'assemblea dell'edificio all'installazione ed esecuzione dell'opera, soprattutto quando il parcheggio è previsto con modalità turnaria.
La delibera dell'assemblea può approvare l'assegnazione degli spazi, nel rispetto della facoltà di pari uso.
Qualora gli spazi non fossero sufficienti l'assemblea può decidere di procedere con la turnazione o il sorteggio.
Ciò è fattibile se il regolamento del condominio lo consente, non ponendo veti o limiti.
L'uso esclusivo del parcheggio condominiale non è consentito, perché violerebbe l'art. 1102 c.c. che sancisce il pari diritto d'uso in capo a tutti i condomini deli beni e servizi comuni. Solo il consenso di tutti i condomini nel conferire questa facoltà a chi intende beneficiarne singolarmente e in modo perpetuo può permettere il legittimo uso esclusivo.
Così può essere anche nel caso in cui il regolamento abbia una clausola di natura contrattuale in questo senso.
In entrambi i casi, l'assenso di ogni soggetto titolato permette di derogare alla disposizione normativa.
Innovazione o modifica
La tettoia può qualificarsi come innovazione quando modifica la destinazione originaria del bene, trasformando una certa area comune con un determinato scopo, ad esempio lo spazio per il gioco dei bambini, ma anche il cortile del palazzo, in area per posti auto.
Si parla invece di semplice modifica qualora i posti auto già esistono come tali e si vuole proteggerli con una copertura.
Distanze tra costruzioni e realizzazione di una tettoia
Nel primo caso, l'approvazione necessita della maggioranza qualificata data da un numero di voti pari alla maggioranza dei partecipanti e rappresentativi dei due terzi del valore dell'edificio. Nel secondo caso, è sufficiente la maggioranza semplice.
Le innovazioni sono vietate se recano pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, quando alterino il decoro architettonico oppure quando rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Lesione del decoro architettonico
Spesso si pongono dubbi sul fatto che la tettoia possa ledere il decoro architettonico dello stabile. Se la tettoia stona con la linea estetica del palazzo, un condomino potrebbe asserire che viola il decoro architettonico.
Ove non si trovasse un accordo, la fattispecie deve essere portata in sede di procedimento di mediazione, procedura obbligatoria essendo in ambito di condominio.
Qualora in questa sede non si raggiunga un accordo, ad esempio di modifica delle dimensione, del colore, del materiale della tettoia e così via per riportarla in linea con l'edificio, la questione può essere fatta oggetto di contenzioso davanti al tribunale.
Quanto qui detto può riguardare tutti i casi in cui si superano i limiti della liceità.
L'alterazione del decoro architettonico deve essere valutata caso per caso. Ciò perché occorre sempre analizzare lo stato dei luoghi: una tettoia all'avanguardia potrebbe ledere il decoro di un antico palazzo di interesse storico ma non di un edificio dalle strutture moderne.
Tettoia e diritto di vista appiombo
La tettoia realizzata in un complesso di alloggi popolari, non reca pregiudizio all'uso paritario degli altri condomini e neppure al decoro ed alla stabilità dell'edificio quando è una pensilina leggera, come tale asportabile senza demolire le strutture portanti del palazzo al quale è agganciata.
Soprattutto quando non impedisce la fruizione del muro e delle parti comuni di dove è stata posizionata.
L'ultima decisione della Suprema Corte sull'argomento
Di recente la Suprema Corte, con la decisione del 19 marzo 2021 n. 7870, è intervenuto in argomento. Si riporta la motivazione della sentenza: "In tema di condominio di edifici, la costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia, appoggiata al muro perimetrale condominiale, a copertura di alcuni posti auto siti all'interno della sua proprietà esclusiva, non integra violazione delle norme che regolamentano l'uso della cosa comune (art. 1102 c.c.), se la costruzione della tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione, non rechi danno alle parti comuni e non determini pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio."
