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Tettoia pozzo luce, chi paga per la pulizia

Il caso del pozzo luce in uso esclusivo
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Tettoia pozzo luce, il quesito

È usuale vedere nei pozzi luce, che possono essere esclusivamente utilizzati dal proprietario dell'appartamento cui vi si accede, delle tettoie.

Questi manufatti vengono installati per avere maggiore riservatezza nell'uso di quegli spazi se non proprio, alle volte, per creare di fatto veri e propri volumi chiusi aggiuntivi a quelli originari.

Pergotenda, gazebo, pergolati e tettoie, quali differenze

Sorvoliamo sugli aspetti urbanistici che andrebbe considerati in tale ultimo caso e soffermiamoci sul quesito del nostro lettore che ci scrive: Cari amici di Condominioweb, buongiorno!

Anni fa ho acquistato un appartamento al primo piano di un condominio. Da casa mia si accede ad una piccola vanella (pozzo luce). Siccome li c'era già un lavandino con relativo scarico, ho deciso di affiancare la lavatrice. Per maggiore comodità ho installato una tettoia lunga circa due metri e mezzo. Non ho chiuso il pozzo luce, è una semplice tettoia.

Passato qualche anno i condòmini lamentano che la tettoia è sudicia e va pulita. Ritengono che debba farlo io e per giunta a mie spese. È vero? O la possiamo considerare come una sorta di tetto e quindi tutti devono partecipare al costo? Me lo può imporre l'assemblea, cioè può decidere per me modi e tempi di pulizia?"

La tettoia è una sorta di tetto, certamente, ma in questo caso ci pare azzardato parlare di parte comune dell'edificio. Vediamo per quale ragione.

Di chi è il cavedio?

Tettoia pozzo luce, attenti alle distanze

In primis, parte doveroso inquadrare la questione tettoia nel pozzo luce dal punto di vista del rispetto delle distanze delle costruzioni dalle vedute.

Al riguardo la disposizione normativa di riferimento è rappresentata dall'art. 907, primo comma, c.c. a mente del quale: "Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'art. 905."

Tale diritto è di fatto una servitù e può dirsi esistente ab origine se l'immobile viene ceduto con quella conformazione. Classico l'esempio della finestra del primo piano che affaccia sul giardino privato del piano terra.

In quel caso per costruire una tettoia o comunque un qualunque manufatto va rispettata la citata distanza. Lo stesso dicasi nell'ipotesi di tettoia installata nel pozzo luce. La distanza indicata dal comma citato va rispettata al di là del luogo di riferimento.

Nulla vieta che un accordo tra le parti possa derogare al rispetto degli indicati tre metri, ovvero che il diritto di mantenere la costruzione possa dirsi acquisito per usucapione; tuttavia intanto che non sia maturata, chi subisce la costruzione a distanza inferiore dalla veduta può sempre domandarne la rimozione.

Il pozzo luce è condominiale anche se sorge dopo la nascita del condominio?

Tettoia pozzo luce, l'utilità determina la proprietà

Ciò chiarito è bene rammentare che l'ambito condominiale ciò che determina la proprietà dei beni comuni è l'atto costitutivo del condominio, ossia il primo atto di cessione di un'unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario dell'edificio.

In mancanza, è la funzione dei beni a determinarne la proprietà. In sostanza ciò che l'addetto ai lavori deve domandarsi - chiaramente in caso di contrasti sulla proprietà chi decide è il giudice - è se il bene oggetto di valutazione abbia un'utilità per l'uso da parte di tutti della loro proprietà esclusiva (utilità strumentale) ovvero se rappresenti oggetti di godimento e utilità esclusivamente per un condòmino (utilità diretta).

La tettoia nel caso di specie non è di alcuna utilità per i condòmini che non la usano. Essa, in disparte il fatto che sia stata installata da un condòmino - serve solo da riparo a chi accede al pozzo luce utilizzandolo come piccolo spazio lavanderia.

Appare evidente allora che dato questo stato dei luoghi e individuata la funzione della tettoia, questa non possa che essere considerata bene in esclusiva proprietà del condòmino che l'ha installata (il nostro lettore).

Tettoia pozzo luce, nessun potere dell'assemblea

L'esclusiva proprietà determina una carenza di potere deliberativo in capo all'assemblea. L'assise, infatti, ha potere decisionale in relazione alla gestione e conservazione delle cose comuni ed in generale rispetto a questioni gestorie afferenti beni, servizi e più ampiamente aspetti di interesse comune.

Una decisione assembleare in una materia sottratta alla propria competenza, com'è quella della manutenzione e pulizia di una tettoia in proprietà esclusiva, porterebbe con sé l'invalidità della delibera nella forma più grave della nullità per incompetenza (su tutte si veda Cass. SS.UU. n. 9839/2021).

Cionondimeno l'assise può comunque decidere di porre all'attenzione di un condòmino, una situazione rispetto alla quale questi deve intervenire. Si tratta per lo più di una moral suasion nella misura in cui lo stato della tettoia non inficia beni o interessi comuni, ma solamente aspetti inerenti alla vita dei singoli condòmini.

In questo contesto, pertanto, in ragione del generale principio del neminen laedere sancito dell'art. 2043 c.c. il proprietario della tettoia deve adoperarsi per far sì che un suo bene (la tettoia per l'appunto) non divenga oggetto di nocumento per gli altri condòmini.

Questi ultimi, dinanzi alla prolungata inerzia del titolare della copertura, ferme restando le valutazioni in merito alle distanze, potrebbero anche convenirlo in giudizio per fare cessare la situazione di pregiudizio (ove esistente, chiaramente).

Conclusione: il titolare della tettoia, di sua iniziativa, deve tenerla in modo tale che non possa essere foriera di danno per nessuno.

L'area esterna di un edificio condominiale, salvo prova contraria, va ritenuta di presunta natura condominiale

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