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Assegnazione esclusiva posto auto: quale maggioranza?

L'attribuzione definitiva di un posto auto da parte dell'unanimità dei proprietari condiziona la maggioranza necessaria per una successiva modifica
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

Sappiamo quanto sia utile organizzare il cortile comune di un condominio in modo che possa fungere da parcheggio. Così facendo, si risolve l'annoso problema della sosta della auto, le stesse sono più al sicuro da eventuali malfattori e, nel contempo, il valore della singola proprietà aumenta inevitabilmente.

Ovviamente, si tratta di una decisione che spetta alla maggioranza dei condòmini. Questi, infatti, riunitisi in assemblea, possono stabilire se e in che modo destinare il cortile al posteggio dei propri mezzi.

A tal proposito, bisogna distinguere l'ipotesi in cui il posto auto sia assegnato per un tempo determinato e magari a rotazione con qualcheduno da quella in cui l'attribuzione dell'area in cui sostare è definitiva.

In quest'ultimo caso, in realtà, si tratterebbe di riconoscere al beneficiario un vero e proprio diritto reale sul bene comune.

Una circostanza che influirebbe, inevitabilmente, sulla maggioranza che può adottare questa decisione.

Ha chiarito ogni dubbio a riguardo, una recente ordinanza della Corte di Cassazione e cioè la n. 15613 del 16 maggio 2022. In particolare, in questo procedimento, l'oggetto del contendere è stato il quorum necessario a modificare l'assegnazione di un posto auto già attribuito dall'unanimità dei proprietari.

Approfondiamo meglio, perciò, il caso concreto

Assegnazione esclusiva posto auto: quale maggioranza? Il caso concreto

Nel lontano 1994, tutti i proprietari di un condominio veneto, decidevano di assegnarsi, in via esclusiva e definitiva, due posti auto a testa ubicati all'interno del cortile comune. Ciò avveniva in occasione di un'assemblea, il cui verbale era sottoscritto da tutti i condòmini.

Nonostante tale atto, a distanza di 17 anni e cioè nel 2011, l'assemblea, con il voto favorevole corrispondente a 934 millesimi, stabiliva di modificare la precedente assegnazione. In particolare, il posto auto già attribuito anni prima ad una proprietaria era scambiato con un altro a favore di un secondo condòmino. In sostanza, quindi, si trattava solo di un'ubicazione diversa. Nonostante ciò questa decisione non era accolta, favorevolmente, dal soggetto interessato.

La suddetta proprietaria, infatti, assente alla riunione, impugnava sul punto il deliberato, chiedendone l'annullamento. Secondo la tesi dell'attrice, ogni modifica al precedente accordo andava fatta con il consenso unanime di tutti i condòmini.

Ebbene, il Tribunale respingeva la domanda e il verdetto era confermato, in secondo grado, dalla Corte di Appello. Per i magistrati invocati in prima istanza, l'assemblea in contestazione si era limitata, semplicemente, a disciplinare l'uso della cosa comune. Non erano stati costituiti, quindi, dei diritti reali sul cortile.

In ragione di ciò, la delibera impugnata era stata corretta, visto che il voto favorevole non richiedeva affatto l'unanimità.

La vicenda si spostava, quindi, in Cassazione dove, la ricorrente, evidenziava l'errore da parte dei giudici in appello. L'istante, infatti, insisteva che non era possibile legittimare un deliberato espresso a maggioranza in luogo di una decisione che doveva essere assunta da tutti i proprietari del fabbricato.

Ebbene, il procedimento si è concluso con l'accoglimento della domanda e col pedissequo rinvio alla Corte di Appello di Venezia affinché provveda uniformandosi a quanto emerso nell'ordinanza degli Ermellini.

Assegnazione posto auto: quale maggioranza?

Per pacifica opinione giurisprudenziale, tra le vari finalità del cortile comune, c'è anche quella di consentire il passaggio carrabile dei veicoli nonché la sosta dei medesimi. Per questo motivo, è pienamente legittimo che l'assemblea decida di organizzare questo bene così da accogliere le vetture dei proprietari.

Nello specifico, tecnicamente parlando, si tratta di disporre un'innovazione. Il bene, infatti, non subisce alcuna modifica radicale e tanto meno muta la sua destinazione originaria. Per questa ragione, per assumere questa decisione è sufficiente una maggioranza qualificata, come quella prevista dall'art. 1136 co. 2 c.c.

Il discorso, però, potrebbe cambiare nel caso in cui il posto auto non sia temporaneo e/o soggetto a rotazione, bensì definitivo votato dall'unanimità dei proprietari. In questa ipotesi, infatti, sarebbe difficile escludere che non sia stato costituito un diritto reale sul bene comune e a favore dei vari singoli.

In tale circostanza, come pare confermare la decisione in commento, sembra complicato che, per modificare questa decisione, possa essere sufficiente una maggioranza, seppur qualificata.

Assegnazione posto auto: ci vuole l'unanimità?

Per la Corte di Cassazione, se l'assemblea ha deciso di attribuire un posto auto definitivo nel cortile comune con atto scritto firmato da tutti i proprietari, non è possibile derogare a questo accordo con una semplice maggioranza, per quanto possa essere ampia.

Nel caso in commento, nel lontano 1994, l'assemblea non si era limitata a disciplinare l'uso della cosa comune, cosa che può e avrebbe potuto fare con un certo numero di voti. Essa aveva espresso, una volontà unanime, di natura contrattuale.

In quanto tale, l'originaria attribuzione era modificabile solo con il consenso di ogni condòmino «l'atto approvato nel corso dell'assemblea del Condominio Apollo svoltasi il 27 dicembre 1994 (allorché tutti i condomini avevano individuato i posti auto nell'area esterna comune adibita a parcheggio e li avevano assegnati nominativamente in uso esclusivo ai titolari delle varie unità comprese nel condominio, sottoscrivendo il verbale e le allegate planimetrie) costituiva espressione di una volontà contrattuale ed è perciò modificabile soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione».

Per questo motivo, il ricorso è stato accolto.

=> Il posto auto nel cortile condominiale non può (sempre) essere trasformato in un garage privato

Sentenza
Scarica Cass. 16 maggio 2022 n. 15613

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Biagio
Biagio 30-05-2022 17:48:42

Salve.Cosa potrebbe accadere in posti auto assegnati (da chi?) e sconoscendo la natura dei presupposti,assenza di delibera, mancanza di accatastamento, difficoltà di far manovra,delimitati da un colore e numerati,il tutto abusivamente. Negli atti di compra vendita nessun accenno. L'amministratore conosce il fatto ma fa finta di niente. Per il quiete vivere, i posti centrali che hanno più difficoltà nelle manovre fanno a turno. Una sotto l'albero e l'altra nel posto auto. Insomma chi arriva prima parcheggia. Quale soluzione. Se per questo problema bisogna attendere moltissimi anni per una sentenza, i condomini sono sfiduciati prima di intraprendere la procedura giudiziale.

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