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Uso della cosa comune, l'assemblea può disciplinare ma non vietare
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Uso della cosa comune, l'assemblea può disciplinare ma non vietare

L'adunanza in condominio può disciplinare, a maggioranza, l'uso dei beni e dei servizi comuni, ma non può vietarne l'utilizzo.

Avv. Marco Borriello  

Tutti i proprietari di un fabbricato hanno il diritto di utilizzare i beni e i servizi comuni. Ciò vale, pertanto, per le aree condominiali quali, ad esempio, il cortile ed i viali, nonché per gli impianti, come, per ipotesi, quello idrico.

Su tale materia si discute se l'assemblea sia legittimata a disciplinare questo utilizzo e con quali modalità possa assumere decisioni vincolanti per tutti i còndomini. Inoltre, sorge il dubbio se l'adunanza abbia, persino, la possibilità di vietare l'uso di un bene comune.

Su quest'ultimo aspetto, ha dato risposta la recente sentenza n. 11876 del 03 settembre 2020. Essa è stata emessa dal Tribunale di Roma, chiamato a dirimere una controversia nata dall'impugnativa, sotto vari aspetti, di un deliberato assembleare.

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Cerchiamo, pertanto, di capire i motivi del ricorso, cosa è emerso dall'istruttoria e come il magistrato capitolino ha inteso dare risposta al quesito qui in trattazione.

Il caso

Alcuni còndomini hanno fatto ricorso avverso un deliberato assembleare del 2017, rilevando vari vizi e difetti del medesimo.

Tra le diverse contestazioni sollevate, i ricorrenti hanno evidenziato la risoluzione presa su un particolare ordine del giorno. Nello specifico, essi hanno fatto riferimento alla decisione con la quale l'assemblea ha stabilito che il pozzo idrico comune «rimanesse attivo unicamente nel periodo da marzo al 15 novembre... ».

Nel sollevare il descritto motivo d'impugnazione, gli istanti hanno, altresì, eccepito un difetto nel quorum necessario a convalidare il provvedimento preso nonché il fatto, ancor più importante, che la disposizione «violava il diritto di comproprietà spettante agli attori»,

Su tale questione il Tribunale di Roma ha ritenuto meritevole di accoglimento il ricorso, compensando le spese di lite, solo perché l'impugnativa è stata rigettata sugli altri punti approvati dall'assemblea e ugualmente contestati.

Non ci resta che capire quali argomentazioni giuridiche sono state adottate per raggiungere tale conclusione.

Uso di beni e servizi comuni: i poteri dell'assemblea

L'assemblea condominiale ha il potere di disciplinare l'uso dei beni e dei servizi comuni, mediante lo strumento dell'approvazione a maggioranza. Non è necessario, pertanto, ricorrere al cosiddetto regolamento contrattuale e/o alla convenzione approvata all'unanimità.

Lo conferma la giurisprudenza della Cassazione secondo la quale «rientra nei poteri dell'assemblea del condominio il potere di disciplinare la gestione dei beni e dei servizi comuni, ai fini della migliore e più razionale utilizzazione di essi da parte dei condomini [...]. In definitiva, in tema di utilizzazione dei beni comuni, l'assemblea di condominio, con deliberazione presa a maggioranza, ha il potere di deciderne modalità concrete o di modificare, nell'interesse collettivo, quelle in atto ove accerti che queste sono divenute onerose ovvero che vanno sostituite con altre idonee modalità di utilizzo.

In tal caso il provvedimento, se non sottrae il bene comune alla sua destinazione principale o non ne impedisce l'uso paritario a tutti i condomini secondo il loro diritto, ben può essere adottato a maggioranza, trattandosi di una modificazione delle modalità di utilizzazione del bene o di svolgimento del servizio, che non incidono sul diritto di cui sono titolari i singoli condomini (Cass. civ. n. 7711/2007)».

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La possibilità di deliberare a maggioranza sull'argomento è confortata dalla stessa Cassazione allorquando afferma che «le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. (Cass. civ. n. 943/2013)».

Uso dei beni comuni: non può essere vietato dall'assemblea

L'orientamento giuridico appena descritto ha trovato conferma nella decisione del Tribunale di Roma da cui scaturisce il presente commento.

La Corte romana ha, infatti, ribadito che «l'assemblea di Condominio è competente in ordine alla "gestione" delle cose e dei servizi comuni, e le disposizioni, assunte con il metodo collegiale ed il principio maggioritario, vincolano tutti i condòmini anche dissenzienti o assenti».

È stato, però, precisato che il descritto potere non può spingersi sino al limite di vietare l'utilizzo di un bene comune, nemmeno per un periodo limitato.

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Il giudice, infatti, come si legge in sentenza, afferma che «è però principio generale, in materia di comunione e condominio, che l'assemblea, nell'esercizio di tali poteri di regolamentazione dell'uso di cose e servizi comuni (sia in sede di adozione del Regolamento di Condominio, sia in sede di adozione di una singola delibera), non possa spingersi fino al punto di intaccare la sfera di proprietà dei singoli condòmini in ordine alle cose comuni.

Può richiamarsi l'art. 1138 co. 4° c.c., il quale prevede che "le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni…"

Nel caso di specie, la delibera adottata ha disposto, a maggioranza, che il pozzo per l'irrigazione rimanga attivo nel periodo dal mese di marzo al 15 novembre. In tal modo, l'assemblea non si è limitata a regolamentare l'uso del pozzo comune, ma lo ha precluso a tutti i condòmini per un periodo temporale di durata consistente.

In tal modo, ha impedito totalmente l'uso di un bene comune, menomando, seppur per un'estensione temporale limitata (ma non breve, e ripetibile di anno in anno) il diritto di fruirne spettante agli attori quali condomini».

Sono stati questi, pertanto, i motivi che hanno condotto il Tribunale di Roma a dichiarare la nullità del deliberato assembleare nella parte in cui aveva disposto, peraltro con una maggioranza risicata, il divieto di utilizzare un bene comune.

Regolamento di condominio e divieto destinazione a uso commerciale

Scarica Trib. Roma 3 settembre 2020 n. 11876

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