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Vam

Suddivisione ed assegnazione posti auto su strada privata e comune

Salve a tutti

chiedo un aiuto per dirimere una questione relativa ad assegnazioni di parcheggi in un complesso di villette a schiera:

Le suddette villette hanno accesso alle proprietà tramite strada privata che attraversa la proprietà portando poi a due parcheggi principali.

La strada ha larghezza tale da consentire l'accesso in entrambi i sensi di percorrenza entrata/uscita.

Molti condomini hanno iniziato da un paio di anni a parcheggiare le proprie auto difronte il loro ingresso trasformando la strada di accesso ai parcheggi ( non utilizzati) in senso alternato.

Volevo sapere se a norma di sicurezza o altro, questa pratica scorretta è ammissibile, generando l'impossibilità fattiva per i condomini di fronte di effettuare operazioni di scarico/carico se non ostruendo completamente l'accesso ad altri.

 

Inoltre è stato nominato un amministratore di condominio il quale ha proposto una soluzione ( votata in assemblea a maggioranza

Mi chiedo: è possibile non tener conto della precedente delibera ed impedire un diritto acquisito che ha comportato una spesa del singolo?

Preciso che nel caso si assegnassero 2 posti auto cadauno rimarrebbe libera la strada d'accesso e non si verificherebbe nemmeno l'ostruzione d'accesso al retro-giardino.

 

grazie anticpiatamente

Saluti

vam

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La delibera assembleare che approva la nuova disposizione dei posti auto determinando l'ostruzione di uno o più cancelli di accesso giardini privati preesistenti, a mio avviso è configurabile come delibera nulla in quanto incide sui diritti delle proprietà esclusive.

Delibera impugnabile nei confronti dell'amministratore in ogni tempo e da chiunque vi abbia interesse.

 

Cass. civ. Sez. II Sent., 14/12/2007, n. 26468 - "In tema di condominio, i poteri dell’assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l’autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell’interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini"

 

Quanto alla strada privata trasformata in parcheggio più o meno selvaggio, devo osservare che trattasi di abitudine tollerata, forse pure gradita ai più vista la descrizione data; inoltre non viene precisato se sussistano specifici divieti condominiali da far valere o se la prassi del posteggio tollerato sia mai stata oggetto di discussione e verbalizzazione in qualche occasione assembleare.

In merito al posteggio tollerato, rappresenta un valido contributo per orientare le eventuali vostre scelte future, la sentenza Tribunale di Trento 15-01-2010 n.23, che ha decretato nulla una delibera assembleare per aver l'assemblea attribuito a ciascun condòmino uno spazio esclusivo per il parcheggio dell'autovettura, con conseguente esclusione degli altri condomini dall'utilizzo dello spazio in questione.

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La ringrazio per la solerzia di risposta.

Tutto chiaro riguardo all'occlusione dell'accesso ai cancelli preesistenti.

Mi chiedo però se

1) non vi è un cancello presente, la presenza di un auto non possa precludere un eventuale realizzazione di passaggio e dunque ledere la libertà di un singolo condomino.

2) La ratio mi spingerebbe a pensare che ostruire un passaggio o ridurre una strada a doppio senso a senso alternato vadano a compromettere la viabilità.

Mi è chiara la sentenza del tribunale di trento del 15.01.2010, ma andrebbe solo ad annullare la delibera, continuando ad alimentare soluzioni improbabili e fantasiose, cercavo più una risposta out-out.

 

Chiarisco meglio la situazione forse può essere d'aiuto.

Confermo che queste sono le prime lamentele e non vi è un assemblea in cui sia stato messo agli atti il problema dei parcheggi, anzi è stato costituito e nominato l'amministratore proprio per risolvere questo problema.

 

Incaricato un tecnico di redarre 2 soluzioni entrambe proposte in assemblea la soluzione prescelta a maggioranza ha comunque previsto il posizionamento di parcheggi difronte le entrate delle singole villette e poi occludendo i cancelli di retro di altre villette.

Stiamo parlando comunque di una soluzione che assegnerebbe 3 posti auto per ogni singolo condomino, alla luce di una soluzione da 2 auto che invece darebbe una serie di vantaggi alla comunità in termini di sicurezza e libertà di accessi.

Tengo a precisare che la strada pubblica con possibilità di parcheggiare esiste ed è appena fuori dal complesso a circa 200/300 mt dai più lontani.

 

Non si può impugnare proprio l'aver redatto una soluzione idonea (quella da 2 posti assegnati) a discapito di una soluzione 2 ( 3 posti) che invece favorisce un gruppo di condomini a discapito di altri?

Aggiungo e concludo che le suddette villette sono dotate di parcheggio seminterrato accessibile solo dalla strada centrale e le auto parcheggiate rendono difficoltoso (non impossibile )con probabili urti per distrazione l'accesso alla propria proprietà.

 

Purtroppo nn riesco ad allegare un file con le due piante per chiarire meglio.

Intanto ringrazio cordialmente.

Saluti

vam

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Immagine sol1.jpg

Immagine sol2.jpg

 

Spero di essere riuscito ad allegare i due file

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Purtroppo nessuno può conoscere in anticipo quale sarà la sentenza emessa dal giudice, se la tua intenzione è quella di impugnare.

 

Premesso che la difficoltà di circolazione se pur palese va tutta dimostrata, rimango invece sorpreso dal coraggio del tecnico di proporre la soluzione - poi approvata a maggioranza - che prevede l'assegnazione di 3 posti auto ad ogni condòmino, ovvero l'invasione della strada privata con posti auto logitudinali. Oltre a poter richiamare la sentenza del tribunale di Trento (per similitudine di circostanze), si paventa un chiaro danno arrecato in termini di spazi di manovra oggettivamente sottratti a tutte le proprietà private che affacciano coi rispettivi passi carrabili dei relativi box interrati.

Questo, a mio avviso, unitamente all'ostruzione di cancelli giardini privati pre-esistenti sono gli unici motivi di sostanza per avviare una impugnativa valida ed ammissibile.

 

Si deve impugnare l'anomalia o l'irregolarità, e non il qualcosa d'altro che sarebbe potuto essere.

Per lo stesso motivo, presunzioni sul futuro risultano prive di fondamento per cui non si può impugnare con siffatte motivazioni: conta e vale lo stato dei luoghi al momento dell'impugnativa.

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Grazie Mille della risposta.

Proveremo a costruire una difesa secondo quanto suggerito.

Ringrazio vivamente

saluti

vam

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Salve Albano 59, torno a scriverLe ringraziandola anticipatamente per la disponibilità sul tema di cui sopra.

Oggi la situazione ha visto un avanzamento, in quanto 1 altro condomino ha Diffidato la soluzione proposta in assemblea tramite avvocato.

L'amministratore ha indetto una riunione in cui si è discusso della diffida, e hanno deliberato il nome dell'avvocato che avrebbe provveduto alla mediazione.

In quell'occasione non partecipai all'assemblea quindi a maggioranza hanno scelto l'avvocato che avrebbe seguito la causa per nome del condominio.

La mia opinione non è stata richiesta, ma è lecito? visto che invece avrei appoggiato il condomino che ha esposto causa?.

Infine parlando di spazi comuni non si dovrebbe raggiungere i 4/5 dei condomini o millesimi per una delibera assembleare.

La decisione è stata deliberata a maggioranza in una riunione con

812,5 millesimi partecipanti e

562,5 millesimi in accordo su una soluzione.

 

Può considerarsi nulla?

Cordiali Saluti

Vam

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Gestione e regolamentazione di spazi comuni: a mio avviso è tutto lecito e regolarmente approvato. La delibera non è nulla, bensì valida.

 

Tu in quanto assente (e non rappresentato per delega), entro 30 gg. dal ricevimento del verbale d'assemblea, ai sensi dell'art. 1132 c.c. tramite raccomandata AR puoi notificare all'amministratore la volontà di separare la tua responsabilità per il caso di soccombenza condominiale in riferimento alle conseguenze della lite aperta dall'altro condòmino dissenziente.

In pratica disconosci la delibera che ha designato il legale di parte condominiale e la volontà assembleare di resistere alla lite, separando la tua posizione (e responsabilità) da quella condominiale.

 

Nel frattempo nulla ti impedisce di avvicinare l'altro condòmino dissenziente e di valutare insieme a lui una fattiva e fattibile alleanza per unirvi contro il Condominio in fase di mediazione.

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grazie mille della delucidazione

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Salve Albano 59

Ho controllato le date di invio delibera assembleare e data della notifica della lite inziata dall'altro condomino, ma sono ormai decorsi i 30 gg che mi diceva in messaggio precedente.

Ho qualche chance di dissentire, ad esempio ero stato io il primo a mezzo mail ad escludere la soluzione che poi è stata scelta in assemblea? Mi posso appellare ad aver espresso tale giudizio e quindi in occasione della prossima riunione dissentire dalla lite?

E' stata presento un rinnovo di risposta dall'avvocato del condomino in cui denuncia che entro 10 gg la situazione non verrà risolta interpellerà gli organ A.G.O. Posso collegarmi a questa per attuare l'azione dissentiva?

Le spese preventive legali della lite vanno pagate e suddivise tra tutti i condomini anche chi ha dissentito ed chi l'ha sollevata?

grazie

vm

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L'unica data che conta per la tua dissociazione è quella del ricevimento al tuo indirizzo del verbale d'assemblea che ha deliberato l'incarico al legale per resistere all'altro condòmino: se sono già trascorsi 30 gg. , non puoi più dissociarti da QUELLA DELIBERA.

Le spese per resistere saranno divise fra tutti i condòmini, esclusi quelli che si sono disssociati e quel condòmino (l'attore) che ha avviato la lite.

 

Dovrai attendere un'altra occasione ed un'altra delibera simile sull'argomento per far verbalizzare la tua volontà di dissociazione (se sarai presente in assemblea) oppure la notificherai all'amministratore con raccomandata (se risulti assente in assemblea).

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le facevo questa domanda perchè lunedì ci sarà una nuova assemblea dove tra i punti all ODG c'è una nuova raccomandata inoltrata dal condomino che ha intrapreso la lite in cui intima di perseverare nella lite anche dopo la tentata mediazione, con richiamo giudiziale ed enti competenti comune vvf ecc.

E' sufficiente questa come occasione sull'argomento o devo attendere di nuovo un assemblea che parli di numero di posti al fine di dissentire?

 

Infine parlando con il condomino che ha intrapreso la lite, abbiamo scoperto che la strada è comunale, come da progetto depositato in comune, quindi ci stiamo appropriando di un bene non nostro.

Ciò non toglie che vorrei evitare di pagare spese legali varie rimanendo con il gruppo che non mi appartiene.

Una raccomandata di dissenso al verbale anche se tardiva, può escludermi, visto che i verbali mi arrivano tramite mail con conferma scritta di lettura, e non raccomandata/pec.

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1) le facevo questa domanda perchè lunedì ci sarà una nuova assemblea dove tra i punti all ODG c'è una nuova raccomandata inoltrata dal condomino che ha intrapreso la lite in cui intima di perseverare nella lite anche dopo la tentata mediazione, con richiamo giudiziale ed enti competenti comune vvf ecc.

E' sufficiente questa come occasione sull'argomento o devo attendere di nuovo un assemblea che parli di numero di posti al fine di dissentire?

 

2) Infine parlando con il condomino che ha intrapreso la lite, abbiamo scoperto che la strada è comunale, come da progetto depositato in comune, quindi ci stiamo appropriando di un bene non nostro.

Ciò non toglie che vorrei evitare di pagare spese legali varie rimanendo con il gruppo che non mi appartiene.

 

3) Una raccomandata di dissenso al verbale anche se tardiva, può escludermi, visto che i verbali mi arrivano tramite mail con conferma scritta di lettura, e non raccomandata/pec.

 

Cerchiamo di fare le cose per bene.

1) In quell'assemblea fai mettere a verbale il tuo dissenso e la separazione della tua responsabilità ex- art. 1132 c.c., qualora l'assemblea già in quella occasione deliberi di resistere anche in tribunale.

2) Se la strada è veramente comunale, l'assemblea non ha titolo per deliberare sulla stessa.

Bisogna controllare molto bene qual è il titolo in possesso del Condominio su quella strada, e sarebbe preferibile avvalersi di tecnico (geometra, ingegnere, architetto) capace di esaminare senza incertezze le carte comunali al riguardo.

Ad esempio, potrebbe anche esser strada privata ad uso pubblico, ed allora l'assemblea potrebbe deliberare...

3) QUESTA INVECE E' UNA MANNA DAL CIELO !

L'invio e-mail semplicemente non è uno dei mezzi riconosciuti ed ammessi dalla legge, perché chiunque non ha la certezza/prova legale dell'invio/ricevimento corretto (nonostante la conferma scritta di lettura).

Al tuo posto, tramite raccomandata AR informerei l'amministratore di non aver ricevuto il verbale di quella assemblea, richiedendogli l'invio tramite raccomandata AR. Come ricevi il verbale, poi tu invii altra raccomandata AR dove informi l'amministratore della tua dissociazione dal condominio.

 

Una raccomandata tardiva al di fuori del termine di 30 giorni, vale meno della carta straccia.

Nessun organo giudicante la prenderebbe in considerazione.

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