L'art. 1117 c.c., individua, con elenco non tassativo, i beni che sono presuntivamente di proprietà e di godimento comune. Su tali beni opera una presunzione di condominialità che è una presunzione semplice, iuris tantum, superabile da prova contraria.
Secondo costante orientamento di legittimità, (cfr., tra le tante, Cass. n. 3862/1998; Cass. n. 15372/2000 e, da ultimo Cass. n. 20593/2018), per la sussistenza della presunzione di condominialità di un bene appartenente a quelli indicati dall'articolo 1117 c.c., è sufficiente che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condòmino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova senza che, peraltro, a tal fine sia sufficiente l'allegazione del suo titolo di acquisto ove lo stesso non contenga in modo chiaro ed inequivocabile elementi idonei ad escludere la condominialità del bene (Cass. n. 3310/2019).
L'elenco delle parti condominiali stabilite dalla legge può essere derogato solamente dal titolo che può consistere: nell'originario atto d'acquisto delle singole unità immobiliari ossia il contratto di compravendita stipulato con l'originario unico proprietario dell'intero edificio oppure nel regolamento contrattuale, cioè il regolamento votato all'unanimità da tutti i condòmini riuniti in assemblea.
Colui che vuole dimostrare la non appartenenza del bene a tutti i condòmini deve, dunque, fornire la prova che esista un'espressa riserva a suo favore.
La Corte ha, dunque, precisato che l'elencazione di cui all'art.1117 c.c. sui beni comuni non è tassativa ed esiste pertanto una presunzione legale di condominialità in relazione a detti beni che "deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune".
Su tale argomento è tornata la Corte di Cassazione con ordinanza n. 13317/2022 ribadendo l'importanza, ai fini della sussistenza della presunzione di condominialità, che il bene comune abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo che nel caso specifico del cortile, è quella di dare aria e luce agli ambienti che vi si affacciano.
È comune il cortile che fornisce luce ed aria agli immobili circostanti: la vicenda
Con atto di citazione i proprietari di un immobile in edificio condominiale evocavano in giudizio gli altri due condòmini innanzi il Tribunale di Catanzaro, al fine di ottenere l'accertamento della proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., di un cortile posto all'interno dell'edificio.
I convenuti resistevano in giudizio invocando in via riconvenzionale l'accertamento del rapporto pertinenziale esistente tra il cortile oggetto di causa e la porzione immobiliare di loro proprietà esclusiva.
Il Tribunale rigettava la domanda principale, qualificandola come rivendicazione e ritenendo non conseguita la prova del diritto rivendicato.
Rigettava altresì la domanda riconvenzionale, per ravvisata assenza dei relativi presupposti, in fatto e in diritto.
Interponevano appello avverso detta decisione gli originari attori, mentre i convenuti resistevano al gravame spiegando a loro volta impugnazione incidentale in relazione alla domanda riconvenzionale non accolta in prime cure.
La Corte di Appello di Catanzaro accoglieva il gravame principale, riformando la decisione del Tribunale nonché dichiarava invece inammissibile l'appello incidentale.
Con un unico motivo, i soccombenti in grado d'appello proponevano ricorso per la cassazione lamentando la violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 c..c per mancanza dei presupposti per la configurazione della comproprietà del cortile in quanto non accessibile da parte di tutti comproprietari, ma destinato per le sue caratteristiche strutturali, soltanto a servizio della loro proprietà, unica ad avere accesso al cortile.
È comune il cortile che fornisce luce ed aria agli immobili circostanti: la decisione
La Corte di Cassazione ha richiamato un proprio insegnamento secondo cui: "in tema di condominio negli edifici, l'individuazione di parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall'art. 1117 c.c. - il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria - può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari" (Cass. Sez. U. n. 7449/93; Cass. n. 24189/2021).
La presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. può essere, dunque, superata:
- da un titolo che dimostri la proprietà esclusiva del bene in capo ad un condòmino o a terzi;
- dalle caratteristiche strutturali del bene che dimostrino il vincolo di asservimento dello stesso a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari.
Il cortile comune assolve alla primaria funzione di fornire aria e luce alle varie unità immobiliari che presentano aperture su di esso.
Nel caso di specie, pertanto, non aveva errato la Corte d'Appello che - all'esito di un accertamento di fatto non censurabile in sede di legittimità - aveva ritenuto che lo spazio oggetto di causa avesse per sua natura proprio la funzione di dare aria e luce agli ambienti circostanti, e sulla base di questo elemento ne aveva ravvisato la proprietà comune in capo ad entrambe le parti.
La Cassazione ha, altresì, chiarito che per escludere la regola della presunzione di comune appartenenza a tutti i condòmini, ex art. 1117 c.c., dell'area cortile, è necessario un titolo contrario idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva; titolo che nel caso di specie non era stato allegato.
Avendo, dunque, il giudice di merito escluso entrambe le condizioni sopra indicate, che ai sensi dell'art. 1117 c.c., consentono il superamento della regola di attribuzione della proprietà di beni indicati dalla norma, la Cassazione ha ritenuto infondata la censura proposta dai ricorrenti volta ad escludere la proprietà comune del cortile.
