Le controversie più frequenti in ambito condominiale hanno ad oggetto le parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c. In alcuni condominii, si ha la fortuna di ritrovare i così detti "cortili" definiti da dottrina e giurisprudenza, quali spazi aperti che si trovano sulla parte frontale o retrostante dell'edificio ovvero quella superficie che è delimitata da più edifici che si affacciano su di esso.
La definizione viene indicata dal codice civile e poi arricchita dalle numerose sentenze della Corte di Cassazione che hanno equiparato al cortile condominiale anche lo spazio di dimensioni molto ridotte che serve a dare aria agli edifici, come i pozzi luce. Sempre la Cassazione ha compreso tra le zone da equiparare a cortile condominiale anche le aree verdi, i parcheggi, le intercapedini e le zone di rispetto.
È comunque un'area la cui proprietà è indivisibile tra i singoli condomini e destinata al bene comune di tutti gli occupanti l'edificio.
Destinazione d'uso del cortile condominiale
Generalmente il cortile condominiale è lasciato al godimento di tutti i condomini in parti uguali, salvo diverse disposizioni prese dall'assemblea ovvero riportate nel regolamento condominiale ossia nell'atto di acquisto dell'unità immobiliare.
La destinazione d'uso del bene comune viene spiegata al momento della costruzione dell'edificio e deve solitamente comprendere un utilizzo che porti beneficio a tutti i condomini in parti uguali.
Gli stessi condomini, comproprietari, attraverso la voce dell'assemblea condominiale, con la presenza della maggioranza prevista dalla legge e riportata nell'apposito libro delle delibere di assemblea, possono modificarne la destinazione d'uso rispettando le caratteristiche e la struttura dell'area.
Successivamente sarà cura dell'amministratore, prima di dar luogo ai lavori di modifica, comunicare tramite raccomandata la suddetta variazione a tutti i condomini.
Resta comunque valido il principio di comproprietà indivisa tra i condomini e singolo diritto all'utilizzo in parti uguali. Si fa riferimento al classico caso del cortile condominiale adibito a parcheggio.
Sulla modifica della destinazione d'uso del cortile condominiale la Corte di Cassazione, con la nota sentenza n. 21256 del 5 ottobre 2009, si è espressa, in particolare, sulla possibilità, o meno, di usare un accesso in origine pedonale (viottolo), come passaggio veicolare per entrare in un box-garage che faceva parte in origine di un più ampio locale destinato a tipografia.
La pronuncia richiamava il consolidato orientamento secondo cui la nozione di "pari uso" "non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione".
In sostanza, si ribadiva che "l'uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare" (Cass. civ. Sez. II, 27-02-2007, n. 4617).
Ripartizione delle spese per la manutenzione del cortile condominiale
La proprietà delle parti comuni, come quella del cortile o del giardino, deve essere ripartita in proporzione dei rispettivi millesimi.
Dunque le spese relative alla sua manutenzione, ordinaria e straordinaria, sono distribuite secondo le medesime quote.
Non rileva il fatto che l'uso del cortile sia uguale per tutti, sia per i condomini con un appartamento piccolo che per quelli con un appartamento grande.
Tuttavia in giurisprudenza, relativamente alla ripartizione delle spese di manutenzione ordinarie e/o straordinaria inerenti il cortile condominiale, si è rilevata la necessità di regolare il sempre più frequente caso in cui il cortile rappresenti la copertura ai garage o ai box interrati, di proprietà di terzi o solo di alcuni condomini dell'edificio.
Cortile condominiale, nozione ed uso: disciplina e limiti
A tal proposito, la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 30935/18 del 29.11.2018 aveva chiarito - riprendendo un orientamento della stessa Corte espresso nella decisione n. 21337/2017 - che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti.
Tale orientamento chiariva soprattutto che non si applica, nel caso di cortile quale copertura ai garage o ai box interrati, la disciplina in materia di lastrico solare, in base alla quale, invece, «quando l'uso del lastrico non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».
La Suprema Corte (Cass. sent. n. 21337/2017) aveva spiegato che «Il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile condominiale, che assolva anche alla funzione di copertura del sottostante piano interrato, va individuato in funzione delle opere che, concretamente, devono essere realizzate.
Si può acquistare il cortile condominiale?
Nel caso in cui sia necessario procedere alla manutenzione della pavimentazione, i costi andranno ripartiti, in maniera proporzionale, tra tutti i condomini. I lavori relativi alla struttura, invece, andranno suddivisi in due quote, di cui la prima, a carico di tutti i condomini, e la seconda, a carico dei proprietari dei locali posti a piano interrato».
Questo principio è stato ribadito di recente dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 30 aprile 2021 n. 11462 spiegando nel dettaglio la ratio che non prevede l'applicazione della distribuzione delle spese tipica del lastrico solare.
Ed infatti, ribadisce che "Nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini.
Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative alle necessarie riparazioni, ai condomini dei locali sottostanti.
Sussistono allora le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., che stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto: tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui sì può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123, 2 comma, c.c."
