Grigliata nel giardino condominiale, il caso
"Gentile Staff di Condominioweb, il mio condominio è diventato una succursale di un'arrosteria!
Scherzo, naturalmente, però la sostanza non è poi così diversa e spiego perché.
Qualche tempo fa, prima dell'inizio dell'estate, con molti locali ancora chiusi, un vicino ci ha domandato se poteva utilizzare il giardino del condominio, un bello spazio con una piccola pinetina, per la festa del diciottesimo compleanno del figlio.
Il ragazzo aveva organizzato una grigliata con gli amici, ma invitarono anche i condòmini che volevano. Fu un'esperienza molto bella di unione. Il problema, adesso, è che data la stura per quella festa, tutti hanno preso, in pratica ogni giorno, a organizzare grigliate nel giardino condominiale.
I problemi sono due: i rumori fino a tarda notte e per quanto siamo tutti molti accorti, la fisiologica sporcizia che si crea."
"Mi domando: possiamo vietare o almeno regolamentare le grigliate condominiali?"
Vietare è un po' difficile, poiché è presumibile che manchi il consenso di tutti i "grigliatori condominiali", regolamentare sicuramente sì.
Grigliata nel giardino condominiale, il regolamento condominiale
Il regolamento, ci dicono all'unisono dottrina e giurisprudenza, "quali ne siano l'origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico ed a porsi come fonte di obblighi e diritti non tanto per la collettività come tale, quanto, soprattutto, per i singoli condomini (Cass. 29 novembre 1995 n. 12342)."
Barbecue in condominio: regole per l'uso
Il regolamento disciplina l'uso delle cose comuni, il decoro, l'amministrazione e la ripartizione delle spese tra i condòmini.
La natura contrattuale o assembleare può incidere e non poco sul contenuto del regolamento. Solamente il regolamento contrattuale può contenere divieto d'uso delle parti comuni ovvero dei beni in proprietà esclusiva. Ricordiamo che il regolamento contrattuale è quello sottoscritto da tutti i condòmini, solitamente all'atto di acquisto da parte dell'originario unico proprietario.
Nessun dubbio, dunque, che il regolamento contrattuale possa, in maniera pienamente legittima, vietare di organizzare grigliate nei giardini condominiali.
Diversa la conclusione per i regolamenti assembleari. Questi possono limitarsi a disciplinare l'uso delle cose comuni, avendo cura che nessun condòmino abbia pregiudizio negli usi dei beni condominiali.
La disciplina può spingersi fino al divieto quando il divieto è parte sostanziale di una modalità d'uso. Esempio: la strada interna è stretta a tal punto da non consentire alcuna sosta di veicoli o motocicli.
Se il regolamento vieta tale modo d'uso non sta facendo altro che riconoscere semplicemente lo stato dei luoghi e dire quale sia il loro possibile uso, cioè quello di consentire il transito tra due spazi.
Il diritto di uso esclusivo di un bene condominiale non è un diritto reale
In questo contesto, dunque, ci pare improbabile che un giardino condominiale non possa essere usato per organizzare grigliate.
Grigliata nel giardino condominiale, pochi poteri dell'assemblea
Organizzare grigliate non vuol dire poter abusare del bene comune: il giardino deve essere usato, ai sensi dell'art. 1102 c.c., senza che l'uso possa recare pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità ed al decoro dell'edificio.
È chiaro che l'uso di fuochi e fiamme vive rappresenta un elemento di pericolo, la sporcizia un aspetto in grado d'incidere sul decoro, i rumori sulla tranquillità delle persone.
In questo contesto, pertanto, è ben possibile che l'assemblea, in forma di clausole regolamentari o semplicemente con una delibera ad hoc rechi disciplina dell'uso del giardino anche con specifico riferimento all'organizzazione di grigliate.
Chiaramente il tutto deve essere deciso e deliberato in modo tale che le regole poste non si sostanzino in surrettizi divieti di organizzazione di grigliate; così fosse quei divieti andrebbero considerati radicalmente nulli ed in ragione di ciò la delibera sarebbe impugnabile in ogni momento.
È utile ricordare che il rispetto del regolamento, sia esso assembleare o contrattuale, può essere pretese ed azionato tanto contro il proprietario, quanto contro il conduttore.
In tal senso è pacifica la giurisprudenza, la quale per l'appunto afferma che "nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore" (Cass. 27 maggio 2011 n. 11859).
Grigliata nel giardino condominiale, il regolamento comunale
Un ultimo aspetto, di natura extra condominiale, ma di per sé dirimente riguarda le norme comunali ed in particolar modo il regolamento di polizia locale.
È sempre bene consultare quell'atto, sempre disponibile nei siti istituzionali dei comuni, ovvero presso i comandi della polizia locale, poiché non è raro che esistano norme volte a tutelare la sicurezza e la salubrità dei luoghi, contenendo divieti o quanto meno istruzioni e indicazioni per lo svolgimento di determinate attività.
Qualora un regolamento comunale ovvero un'ordinanza vietasse di svolgere grigliate nei giardini condominiali - ne dubitiamo - allora il contenuto del regolamento condominiale sarebbe superfluo, poiché quella norma comunale sicuramente prevarrebbe.
