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Barbecue in condominio: regole per l'uso

Grigliate sul balcone: i limiti imposti dalla legge, dai regolamenti edilizi locali e dal regolamento condominiale. Il divieto di immissioni.
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva - Foro di Salerno 

Quando il clima è piacevole e si vuole trascorrere del tempo insieme, non c'è niente di meglio di una grigliata all'aperto. Questa tradizione, raccontata innumerevoli volte da film e telefilm americani, è molto diffusa anche in Italia ed è purtroppo spesso causa di liti tra vicini.

I fumi del barbecue, infatti, rischiano di raggiungere le finestre dei proprietari limitrofi, creando fastidi a questi ultimi. Anche un'occasione di svago come il barbecue può dunque diventare motivo di contenzioso. Con questo articolo approfondiremo le regole per l'uso del barbecue in condominio.

In linea di massima, non esistono regole stabilite appositamente per le grigliate a cielo aperto. Ci sono tuttavia norme che disciplinano i limiti alle immissioni (in questo caso da intendersi come esalazioni) provenienti dalla proprietà del vicino, oltre che disposizioni che individuano la distanza minima da osservare tra costruzioni poste presso il confine.

Inoltre, non si dimentiche che la realtà condominiale conosce un'ulteriore fonte normativa cui attenersi: il regolamento.

Cosa si può fare sul balcone di casa?

Fatta questa necessaria premessa che consentirà di meglio comprendere le regole per l'uso del barbecue in condominio, analizziamo nel dettaglio quanto sinora detto.

Barbecue: divieto di immissioni

La legge sanziona le immissioni di qualsiasi tipo che possano dare fastidio ai vicini a prescindere dalla distanza che li separa dalla fonte delle propagazioni.

Ai sensi dell'art. 844 del codice civile, «Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi».

Come si evince dalla norma appena citata, la liceità o meno di un'immissione (di qualunque tipo, dunque anche dei fumi provenienti da un barbecue) va valutata sulla scorta della tollerabilità o meno della stessa.

A tal proposito, la legge aggiunge che «Nell'applicare questa norma, l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso».

Arrostire e friggere sul balcone: è possibile?

Per quanto concerne il criterio delle esigenze della produzione, la norma sembra riservare un occhio di riguardo alle immissioni provenienti da fabbriche, ditte o aziende che, per l'attività che svolgono, sono costrette a produrre l'immissione.

Per quanto riguarda il criterio del preuso, invece, la legge vuole dire che, nel conflitto tra le parti, il giudice deve tener conto "di chi c'era prima": la persona che lamenta l'immissione oppure la fonte dell'immissione stessa.

Ciò premesso, quello che davvero conta non è tanto la distanza del barbecue dalle altre abitazioni, quanto il possibile fastidio che esso possa arrecare: se questo, infatti, nonostante la distanza, dovesse superare la normale tollerabilità, allora la parte danneggiata potrebbe adire il giudice per chiedere la cessazione del disturbo (azione inibitoria) e l'eventuale rimozione del barbecue (se fisso e non portatile).

Di certo non è cosa facile dimostrare il superamento del limite della normale tollerabilità quando si discorre di esalazioni provenienti da un barbecue situato a debita distanza. Occorrerebbe la perizia di un tecnico esperto ovvero il sopralluogo del personale dell'Arpa (Agenzia regionale per la protezione dell'ambiente).

Posso mettere la cucina sul balcone?

Barbecue: il rispetto delle distanze

I barbecue possono essere di diversi tipi. Quando sono fissi, cioè dotati di una struttura solida e difficilmente rimovibile (si pensi al barbecue in muratura), allora possono trovare applicazione le norme stabilite dalla legge per regolare la distanza tra costruzioni.

La Corte di Cassazione, con una pronuncia di qualche anno fa (sent. n. 15246/2017) ha equiparato il barbecue in muratura a un vero e proprio forno ai sensi dell'art. 890 c.c.

Secondo quest'ultima norma, «Chi presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, vuole fabbricare forni, camini, magazzini di sale, stalle e simili, o vuol collocare materie umide o esplodenti o in altro modo nocive, ovvero impiantare macchinari, per i quali può sorgere pericolo di danni, deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, quelle necessarie a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza».

Crollo di un balcone. I danni a terzi sono a carico del proprietario e non del condominio. Una sentenza innovativa

Da tanto deriva che, chi si diletta a fare barbecue all'aperto avvalendosi di strutture fisse, dovrà osservare le distanze stabilite dai regolamenti locali. In mancanza, dovrà comunque adoperarsi adottando ogni precauzione che consenta di preservare le ragioni dei vicini: l'art. 890 c.c., infatti, stabilisce una presunzione di nocività delle opere indicate, ivi compresi i forni (ai quali la giurisprudenza ha equiparato i barbecue).

Solo a titolo di esempio, è appena il caso di ricordare che, a parere della Suprema Corte (Cass., sent. n. 13449/16), nel caso in cui il regolamento edilizio comunale non preveda nulla, la canna fumaria deve essere costruita a una distanza minima di un metro e mezzo.

Il barbecue non può essere equiparato a una canna fumaria; si tenga però ugualmente presente questa indicazione fornita dalla Cassazione nel caso in cui i regolamenti locali nulla dicano a proposito dell'edificazione di forni e barbecue.

Barbecue e regolamento condominiale

Il condomino che intenda fare un barbecue senza infrangere alcuna regola dovrà ovviamente dare un'occhiata al regolamento condominiale: quest'ultimo, infatti, potrebbe contenere previsioni dettate in maniera specifica per le grigliate all'aperto.

Il regolamento condominiale potrebbe prevedere norme perfino più rigide di quelle stabiliti dal Codice civile in tema di immissioni. E così, il regolamento ben potrebbe limitare i barbecue solamente in determinati orari, oppure vietarli del tutto.

Peraltro, il regolamento potrebbe proibire le grigliate non solo per evitare spiacevoli liti, ma anche per ragioni legate all'inquinamento ambientale e alla sicurezza.

Briciole dal balcone superiore: come difendersi

Costruzione del barbecue sul balcone

Al di là del rispetto dei regolamenti edilizi locali, non può essere sottaciuto che, qualora un condomino voglia realizzare sul balcone un barbecue in muratura, dovrà rispettare anche la previsione di cui all'art. 1122 c.c. che impedisce al condomino di eseguire, all'interno della propria unità immobiliare o nelle parti normalmente destinate all'uso comune attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, opere che rechino danno alle parti comuni o determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso, dovrà esserne data preventiva notizia all'amministrazione che ne riferirà all'assemblea.

Si può mettere la lavatrice sul balcone?

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Giorgio Rovelli
Giorgio Rovelli 24-06-2021 13:23:21

Indipendentemente dall'entità delle esalazioni potrei far togliere il barbecue in qualsiasi momento poichè il nostro regolamento contrattuale afferma, all articolo 3-Uso delle parti comuni:
Sono vietati i seguenti usi delle cose comuni, in modo tassativo e con facoltà dell'amministratore di agire anche giudizialmente per ottenere la osservanza dei divieti:

a) occupare gli spazi comuni, in qualunque modo, permanente o temporaneo, con costruzioni e con qualunque oggetto, come bidoni, vasi di fiori, bauli, mobili ecc.

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Davide
Davide 25-06-2021 10:45:02

Buongiorno.
Naturalmente quell'articolo del regolamento vale solo per chi intendesse posizionare il barbecue in una parte comune (ad es in cortile o nel giardino condominiale).
Non vale invece per chi posiziona il barbecue sul balcone, terrazzo o porzione di giardino di sua proprietà.

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Claudia
Claudia 25-06-2021 10:56:36

@Davide: e per chi lo ha nel proprio giardino?

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Giorgio Rovelli
Giorgio Rovelli 25-06-2021 10:57:13

@Davide: Certamente, lo stesso condomino ha piazzato sia barbecue nel giardino comune sia due pompe di calore per il suo appartamento nel cortile comune(pur avendone già una sul suo balcone), nel caso delle pompe ha semplicemente inviato una mail all'amministratore esprimendo la sua intenzione ed hai poi proceduto all'installazione.

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Claudia
Claudia 24-06-2021 15:09:59

Abito in un condominio a pian terreno con un giardino. Quando ho comprato l'appartamento c'era un barbecue in muratura. È a circa 7 mt dalla casa. Adesso i condomini dei piani sopra vogliono impedirmi di fare il barbecue. Possono farlo?

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Consulsic1
Consulsic1 24-06-2021 15:26:11

Il punto non è se una cosa è permessa. La vera domanda è: Infastidisco gli altri? Solo ponendo il quesito in questi termini si eviterebbero tante liti.

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Claudia
Claudia 24-06-2021 15:28:40

@Consulsic1: come fa a infastidire un barbecue a 7 mt? Loro mi scuotono le coperte von peli di cane su tavoli e sedie....

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Eoioiupiuh
Eoioiupiuh 24-06-2021 18:59:09

@Claudia: per le grigliate compratevi la capanna in campagna

rispondi
Claudia
Claudia 24-06-2021 19:16:41

@Eoioiupiuh: ma riempire panni, sedie e tavoli di peli di cane va bene vero? A 7 mt dalla casa non si fa nr fumo ne niente. Siamo jn campagna

rispondi
Davide
Davide 25-06-2021 10:54:39

Il concetto di "normale tollerabilità" è influenzato anche dalla frequenza con la quale si producono rumori o (come in questo caso) fumi e odori. Io al tuo posto un bbq ogni tanto me lo farei...

rispondi
Gianfranco
Gianfranco 24-06-2021 21:24:51

abito in un condominio da circa 4 anni, in un piano romano, dotato di cortile ad uso esclusivo , con un piccolo giardino che delimita il cortile stesso , in fondo alcortile a più di 5-6 metri circa sussiste un forno, che per i primi anni ho sempre usato, senza che nessuno reclamasse, anche perchè l'uso era raro un paio di volte d'estate e una volta d'inverno, gli inquilini del primo piano si sono mostrati contenti, a loro dire ogni volta che accendevo (d'estate) il forno gli insetti sparivano, uso delimitato all'ancensione del fuoco con quel carbone che prende subito fuoco ( con tutto l'involucro esterno, quindi limitavo anche il periodo dell'accensione, l'estate scorsa (prima del lockdown) ho avuto degli ospiti ( 4 in tutto) ed ho cucinato della carne (poca)un condomino del palazzo a fianco del mio ha vistosamente reclamato adducendo cattivi odori, solo che nessun altro ali avvertiva nemmeno i presenti, e tra loro c'era un sacerdote, quindi difficile mentisse, comunque tra l'accensione e la cottura della carne è passata un ora circa, aggiungo che quel giorno non c'era un filo d'aria, nemmeno un venticello, quindi , mi sembrava impossibile arrivasse a circa venti metri di distanza (un secondo piano a circa 10 metri e più in la a parte l'altezza del secondo piano. Il giorno dopo ho ricevuto la telefonata dell'amministratrice che mi proibiva l'uso del forno, pena la denuncia alle autorità. Malgrado l'avessi invitata a venire a controllare di persona che il forno è omologato e che difficilmente emana cattivi odori, a prescindere che di solito cucinavo poca carne niente altro. non solo non si è mai presntata ma ha affisso nell'androne del portone dove c'era scritto che per legge ( non c'è nessun riscontro nel regolamento condominiale) è proibito, cosa che girando in internet a quanto pare non è vera, e che in pratica mi viene proibito un mio diritto, oltre che un paicere, nel ricevere degli ospiti ( oltretutto, non giovani, quindi nessun schiamazzo , musica o altro, ma limitato a semplici discorsi tra amici, ed alla cena, e mai superato la mezzanotte, anzi decisamente prima. Cosa posso fare per far valere un mio diritto?

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Claudia
Claudia 24-06-2021 21:29:52

Come la capisco....

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Davide
Davide 25-06-2021 11:01:31

Da diversi anni sono passato dal bbq a carbonella al bbq a gas e devo dire che è stata una svolta, anche per quanto riguarda il fumo (anche se prima non avevo mai avuto contestazioni dai vicini).
Quindi mi permetto di consigliare, a chi vive in un contesto a rischio di contestazioni, un bel bbq a gas, che produce solo un pò di fumo (non molto) solo durante la fase di cottura della carne. A differenza di quello a carbone che produce molto fumo anche nella lunga fase preparatoria

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