Sappiamo quanto sia difficile parcheggiare l'auto, perciò se fosse possibile farlo all'interno del proprio condominio, a pochi passi dalla rispettiva abitazione, sarebbe molto comodo.
In alcuni casi, però, all'interno di certi fabbricati, gli spazi potenzialmente dedicati a tale uso sono riservati. Può capitare, infatti, che l'originario costruttore abbia ceduto queste aree ad alcuni condòmini. Quest'ultimi, quindi, potrebbero aver chiuso l'accesso con un cancello ed adibito la zona al proprio uso esclusivo.
Ebbene, la descritta situazione sarebbe ammissibile? In quali casi, gli altri proprietari dell'edificio potrebbero agire, anche giudizialmente, per vedersi riconosciuto il diritto d'uso dell'area come parcheggio della propria vettura?
Ha affrontato questo argomento la recente sentenza del Tribunale di Vallo della Lucania n. 464 del 31 maggio 2023. Vediamo, quindi, in che termini è accaduto ciò.
Diritto d'uso area di parcheggio: cos'è il vincolo pubblicistico? Fatto e decisione
La vicenda in commento risale a molti anni fa, visto che il procedimento è stato incardinato nel lontano 2006, allorquando i comproprietari di un appartamento in un fabbricato nel Cilento citavano in giudizio alcuni condòmini.
Lo scopo dell'azione era quello di vedersi riconosciuto il diritto d'uso dell'aree di parcheggio del fabbricato, in realtà nel possesso esclusivo di certi proprietari. Quest'ultimi, infatti, avevano chiuso con un cancello questi spazi, inibendo ogni godimento altrui.
Secondo la tesi degli attori, i costruttori, nel realizzare e completare l'edificio nel 1976, non avevano rispettato il vincolo pubblicistico di destinazione delle aree scoperte del condominio. In base ad esso, all'interno delle costruzioni successive all'entrata in vigore dell'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 (cosiddetta legge ponte) nelle aree di pertinenza, dovevano essere riservati degli appositi spazi per la sosta delle auto nella misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione.
L'adito Tribunale, escludendo che sulle aree in contestazione fosse maturata l'usucapione, ha accolto la tesi degli attori.
Nell'occasione ha ricordato che nei fabbricati condominiali, come quello in esame, se il godimento dello spazio per il parcheggio non è garantito al singolo condomino, in quanto c'è un contratto che attribuisce ad altri la proprietà dell'area, deve dichiararsi la nullità di tale titolo nella parte in cui sottrae lo spazio per la sosta delle auto alla destinazione stabilita dalla legge (art. 18 L. 765/1967 - Cassazione SU. n. 6600/1984).
Gli attori, perciò avevano diritto di "agire nei confronti dei terzi ai quali l'originario costruttore" aveva ceduto le aree destinate a parcheggio (Cass. 23 marzo 2004 n. 5755) e il giudice di merito avrebbe potuto "individuare un preciso spazio fisico per la sosta dei veicoli di proprietà del condomino istante, senza che di tale decisione" potesse dolersi il costruttore del complesso immobiliare (cfr. Cass. civ. n. 1214/2012).
Parcheggio: servitù o diritto personale di godimento?
Nonostante ciò, però, l'azione non è stata accolta. Gli istanti, infatti, avevano commesso un errore. La citazione a giudizio e la conseguente domanda non erano state rivolte verso gli effettivi proprietari dell'area che, secondo il progetto originario del fabbricato, doveva essere riservata a favore dell'appartamento degli attori. Tale circostanza ha determinato, dunque, il rigetto.
Considerazioni conclusive
Nel procedimento in esame, trattandosi di un fabbricato della metà degli anni settanta, il Tribunale di Vallo della Lucania ha correttamente applicato il vincolo pubblicistico in commento.
Quest'ultimo, infatti, è rimasto in vigore sino alla legge 246/2005, allorquando, a partire dal dicembre di quell'anno, è stata, invece, ammessa la vendita separata delle aree pertinenziali destinate alla sosta dei veicoli all'interno di un fabbricato.
In tal senso, le considerazioni espresse dall'ufficio campano sono state, quindi, pienamente, in linea con la giurisprudenza sull'argomento (vedasi ad esempio, la recente ordinanza della Cassazione n. 1445/2022).
