Tra le attribuzioni dell'amministratore di condomino rientra, ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c., quello di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio.
Si tratta di un vero e proprio dovere per l'amministratore che in qualità di custode, in caso di inadempimento, risponde dei danni verso il Condominio.
L'amministratore, infatti, deve compiere tutti quegli atti, definiti "conservativi", che servono per preservare i beni comuni, per impedire la loro rovina oppure per impedire che dagli stessi derivino danni ai condòmini o ai terzi.
Ciò significa che l'amministratore, ogni qualvolta sia necessario garantire la conservazione del bene comune, deve attivarsi anche intraprendendo le necessarie azioni giudiziarie.
L'amministratore ha, infatti, la rappresentanza dei partecipanti al condominio e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi, ai sensi dell'art. 1131 1 comma c.c. Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. può agire in giudizio anche senza l'autorizzazione dell'assemblea.
Quando è necessario realizzare la conservazione dei beni comuni, l'amministratore può quindi agire in giudizio anche senza la preventiva delibera autorizzativa dell'assemblea condominiale.
Com'è qualificabile l'azione dell'amministratore di condominio contro un terzo che parcheggia abusivamente nel cortile condominiale? Trattasi di actio negatoria servitutis oppure di azione rientrante tra gli "atti conservativi" per i quali l'amministratore può agire anche senza l'autorizzazione dell'assemblea condominiale?
La Corte d'Appello di Milano, con sentenza n. 3763 del 28 dicembre 2021 ha fornito una risposta al quesito.
Parcheggio abusivo su spazi condominiali e l'iniziativa giudiziaria dell'amministratore di condominio: la vicenda
Un Condominio in persona dell'amministratore p.t. agiva in giudizio innanzi al Tribunale di Milano per chiedere la cessazione della condotta di molestia consistente nel parcheggio abusivo in aree condominiali da parte di un terzo, non condòmino, determinante la lesione del diritto dei condòmini di godere liberamente degli spazi condominiali e dei beni comuni.
Ritualmente costituitasi, la convenuta in via preliminare eccepiva il difetto di rappresentanza processuale in capo all'amministratore di condominio per mancanza di delibera autorizzativa dell'assemblea condominiale.
Su tale punto si pronunciava il Tribunale di Milano che accoglieva l'eccezione preliminare della convenuta, valutata come assorbente rispetto alle questioni di merito. Invero, il Tribunale qualificava l'azione del Condominio, volta a far cessare la molestia rappresentata dal parcheggio dell'autovettura della convenuta in area condominiale, come actio negatoria servitutis, ex art. 949 c.c., azione reale per la cui proposizione vi era necessità di delibera autorizzativa dell'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1131 co. 1 c.c.
La decisione sul punto è stata riformata in appello dalla Corte di Milano che, diversamente dal Giudice di prime cure, ha qualificato l'azione intrapresa dall'amministratore di condominio quale atto conservativo ex art. 1130 comma 4 c.c., per il compimento del quale non vi è bisogno della previa autorizzazione assembleare.
Vediamo le motivazioni dei Giudici del gravame.
Parcheggio abusivo su spazi condominiali e l'iniziativa giudiziaria dell'amministratore di condominio: actio negatoria servitutis o atto conservativo? La soluzione della Corte d'Appello di Milano
Per la Corte d'Appello di Milano, erroneamente il Tribunale ha qualificato l'azione promossa dal Condominio nei confronti del terzo non condòmino, come azione negatoria ex art. 949 c.c.
La norma prevede che "il proprietario può agire per far dichiarare l'inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio. Se sussistono anche turbative o molestie, il proprietario può chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre alla condanna al risarcimento del danno".
Si tratta, dunque, di un'azione a difesa della proprietà che mira ad affermare l'inesistenza di diritti dei terzi sulla cosa e a far cessare eventuali turbative.
In particolare, l'actio negatoria servitutis ha come essenziale presupposto, secondo consolidato orientamento della Cassazione "la sussistenza di altrui pretese sul bene immobile, non potendo essere esercitata in presenza di turbative o molestie che non si sostanziano in una pretesa di diritto sulla cosa" (Cass. n. 6477 del 12.12.1979), "essendo apprestati in tal caso a favore del proprietario altri rimedi di carattere essenzialmente personale" (Cass. n. 7277 del 29.05.2001).
Significa, in altre parole, che l'azione volta a far cessare la mera turbativa o molestia non accompagnata dall'affermazione della esistenza di diritti sulla cosa non è qualificabile come actio negatoria servitutis mancando il presupposto principale di tale rimedio giudiziale che è la sussistenza di altrui pretese sul bene immobile ossia la "necessità di difendere" la proprietà.
Sulla base di tale fondamentale principio, la Corte d'Appello di Milano ha ritenuto che l'azione del Condominio, limitata alla denuncia della molestia consistente nel parcheggio abusivo effettuato da un terzo su spazi condominiali senza alcuna deduzione in ordine a pretesi diritti dell'autore di tale comportamento sui beni del Condominio, non è qualificabile come azione a difesa della proprietà o come incidente sulla condizione giuridica dei beni comuni cui si riferisce.
L'iniziativa giudiziaria dell'amministratore deve invece ricondursi nell'ambito degli atti conservativi nell'esercizio del potere rappresentativo spettante al medesimo ex art. 1130 n. 4 c.c. e 1131 c.c.
Conseguentemente, la Corte d' Appello di Milano ritenendo l'azione promossa dal Condominio quale atto conservativo del bene comune - contrariamente al Tribunale che l'aveva qualificata come azione a difesa della proprietà - ha dichiarato legittima l'iniziativa giudiziaria dell'amministratore pur in assenza di delibera autorizzativa dell'assemblea.
Parcheggio, uso della cosa come, regolamentazione, inadempimento e azioni
