Può accadere che i marciapiedi di proprietà del condominio, utili per accedere all'edificio o ad altri beni condominiali (per esempio cortili o box auto), vengano occupati da autovetture "selvaggiamente" parcheggiate in modo da impedire il transito ai pedoni.
In tali casi i condomini o gli eventuali interessati (se il marciapiede è ad uso pubblico), ai quali il passaggio è impedito o comunque reso notevolmente difficoltoso, possono intervenire per tutelare i propri diritti e impedire l'uso distorto (nonché illegittimo) dei marciapiedi.
È importante precisare che se il marciapiede, nonostante di proprietà condominiale, sia ad uso pubblico (perché su strada pubblica e non privata), l'eventuale parcheggio è contrario alla legge e soggetto a sanzione per violazione del codice della strada. In tal caso, i condomini (e tutti i soggetti interessati) possono far intervenire le autorità competenti per la sanzione e la rimozione del veicolo.
Marciapiede condominiale: ad uso privato e ad uso pubblico
Il marciapiede condominiale, solitamente antistante l'edificio, rientra tra le parti comuni ad uso di tutti i condomini per l'accesso al portone di ingresso o ad altre parti dello stabile.
Il marciapiede condominiale può essere:
- ad uso pubblico, se insiste su strada pubblica o aperta al pubblico. In tal caso, il marciapiede, pur essendo di proprietà condominiale, può essere utilizzato da qualunque passante.
- ad uso privato, se insiste su strada privata e non su suolo pubblico. In tal caso il marciapiede "serve" sostanzialmente il condominio ed è riservato esclusivamente ai condomini o comunque a chi deve accedere all'edificio condominiale.
Una strada privata può ritenersi assoggettata a servitù pubblica di passaggio qualora concorrano contemporaneamente le seguenti condizioni (Cass., Sez. 2, n. 10772 del 09/07/2003):
- l'uso generalizzato del passaggio da parte di una collettività indeterminata di individui, considerati "uti cives" in quanto portatori di un interesse generale, non essendo sufficiente un'utilizzazione "uti singuli", cioè finalizzata a soddisfare un personale esclusivo interesse per il più agevole accesso ad un determinato immobile di proprietà privata;
- l'oggettiva idoneità del bene a soddisfare il fine di pubblico interesse perseguito tramite l'esercizio della servitù;
- il protrarsi per il tempo necessario all'usucapione.
La distinzione tra i due tipi di utilizzo (pubblico e privato) del bene incide, sicuramente, sui diritti dei condomini e sulle tutele possibili in caso di uso non conforme alle norme di legge o comunque non rispettoso della proprietà altrui.
Un caso, purtroppo frequente, di utilizzo distorto del marciapiede condominiale, è proprio quello del parcheggio di autovetture, magari per mancanza di posteggi liberi su strada.
Parcheggio su marciapiede condominiale ad uso pubblico
Il parcheggio su marciapiede condominiale ad uso pubblico è espressamente vietato dalla legge. L'art. 158 del Codice della Strada prescrive il divieto di fermata e di sosta sui marciapiedi, salvo diversa segnalazione.
La violazione viene punita con l'applicazione di una multa:
- compresa tra euro 40 ed euro 164, se commessa alla guida di un ciclomotore o di un motoveicolo a due ruote;
- compresa tra euro 85 ed euro 338, se commessa alla guida di un qualsiasi altro veicolo.
Alla sanzione pecuniaria, può aggiungersi anche la rimozione o il blocco del veicolo da parte delle autorità.
Marciapiede condominiale ad uso pubblico: chi risponde dei danni?
Parcheggio su marciapiede condominiale ad uso privato
Diversamente, se il marciapiede condominiale insiste su strada privata (magari all'interno di un parco o residence condominiale) non soggetta ad uso pubblico, non è prevista una sanzione amministrativa in caso di parcheggio.
Tuttavia, se il parcheggio sul marciapiede, da parte di uno o più condomini o da parte di terzi, impedisce o limita l'utilizzo da parte degli altri condomini, è comunque illegittimo.
Poiché il marciapiede condominiale deve considerarsi parte comune dell'edificio, si applica l'art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Inoltre, il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso
Secondo la Cassazione, ai fini della violazione della regola paritaria dettata dall'art. 1102 c.c., non basta un uso più intenso della cosa da parte del partecipante, ma occorre che tale uso non ne alteri la destinazione. In sostanza, l'uso più intenso e magari anche distorto che un condomino fa dal bene comune è illegittimo se limita le facoltà di godimento esercitate dagli altri condomini.
Per le cadute sul marciapiede risponde il condominio
L'alterazione o la modificazione della destinazione del bene comune si ricollega all'entità e alla qualità dell'incidenza del nuovo uso; di conseguenza, l'utilizzazione, anche particolare, della cosa da parte del condomino è consentita, quando la stessa non alteri l'equilibrio fra le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri comproprietari e non determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti di costoro (Cass. sent. n. 23350/2020).
Dunque, l'uso più intenso del marciapiede comune da parte di alcuni condomini non è illegittimo se non ha carattere continuativo e se è destinato a compiersi entro circoscritti limiti temporali.
Applicando i suddetti principi all'ipotesi del parcheggio di autovetture sul marciapiede condominiale, si può dedurre quanto segue.
Parcheggiare l'auto su un marciapiede può essere fortemente ostativo all'esercizio del diritto di godimento da parte degli altri condomini, se quel marciapiede è effettivamente funzionale e necessario al passaggio pedonale per raggiungere, per esempio, un portone di ingresso o un box auto.
In tale ipotesi, l'utilizzo continuativo del marciapiede come posteggio auto è sicuramente illegittimo e non conforme alle prescrizioni sull'utilizzo della cosa comune.
Da non sottovalutare, poi, gli eventuali divieti previsti dal regolamento di condominio. Se quest'ultimo prevede il divieto di parcheggiare le auto sui marciapiedi condominiali, la condotta contraria integra violazione di regolamento condominiale e legittima i condomini ad assumere i relativi provvedimenti.
Parcheggio auto su marciapiede condominiale: cosa fare
Alla luce della distinzione tra marciapiede condominiale ad uso privato e marciapiede condominiale ad uso pubblico, si possono individuare le modalità di tutela dei condomini.
Nel caso di parcheggio su marciapiede condominiale ad uso privato esclusivo, se la condotta costituisce violazione del regolamento condominiale o se, in ogni caso, compromette l'uso del marciapiede da parte degli altri condomini (violazione dell'art. 1102 c.c.), il condominio, in persona dell'amministratore, può intimare la rimozione del veicolo e impedire (anche tramite segnaletica o altri avvisi) il reiterarsi della condotta in futuro.
Nel caso di parcheggio su marciapiede condominiale ad uso pubblico, i condomini possono richiedere l'intervento dell'autorità per la rimozione del veicolo illegittimamente parcheggiato e per far irrogare la conseguente multa al conducente.
