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Invalida la delibera che vieta l'uso di un marciapiede per il passaggio con le auto
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Invalida la delibera che vieta l'uso di un marciapiede per il passaggio con le auto

Come si sviluppa l'uso del bene comune da parte dei condomini? Quali sono le facoltà ed i limiti? Quale sorte subisce la deliberazione che vieta un certo uso del bene comune da parte di alcuni condomini di per sé lecito?

Avv. Anna Nicola  

Si racconta un caso recente di particolare interesse in merito all'uso del bene comune ex art. 1102 c.c. da parte di alcuni condomini.

Uso marciapiede condominiale, il caso portato al vaglio della Cassazione 27 ottobre 2020, n. 23550

Due condomini, per poter accedere dalla pubblica via ai propri box hanno necessità di utilizzare il marciapiede condominiale.

Poiché l'assemblea ha negato loro questo diritto, con specifica delibera, adiscono l'autorità giudiziaria al fine di sentire accolte le proprie ragioni dominicali e di uso, compresa la nullità della decisione dell'assise condominiale.

Il condominio si è costituito contestando le affermazioni attoree.

In primo grado l'autorità giudiziaria rigettava le domande attoree.

I condomini formulano appello. Il giudice di secondo grado accoglie il gravame, dichiarando la nullità della costituzione del condominio perché l'amministratore era sprovvisto di autorizzazione assembleare, la nullità della delibera dell'assemblea condominiale, affermando il diritto degli appellanti di utilizzare il varco del marciapiede condominiale antistante i boxes di loro rispettiva proprietà per il transito carrabile dai boxes alla via pubblica.

Poiché nel giudizio intervenivano volontariamente alcuni condomini, la condanna alle spese veniva sancita in capo a questi ed al condominio.

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Il condominio e i condomini intervenuti ricorrono quindi in cassazione avverso detta sentenza.

Uso marciapiede condominiale, impugnazione della delibera e legittimazione dell'amministratore

In merito alla questione della legittimazione dell'amministratore osservano che si tratta di potere autonomo perché il giudizi0o concerneva l'impugnazione della delibera che ha il suo riflesso nei poteri ordinari del mandatario dello stabile, oltre a essere intervenuto successiva ratifica.

La Suprema Corte ha accolto questo motivo di ricorso, sulla base di varie osservazioni tra cui quella relativa alla previsione dell'art. 1130, 1° co., n. 1), cod. civ., secondo cui "l'amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini (...)": su questa scorta, i poteri sostanziali si ribaltano sul piano processuale e pertanto può resistere all'impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientrano fra le attribuzioni proprie dello stesso amministratore (cfr. Cass. 23.1.2014, n. 1451; Cass. 20.3.2017, n. 7095).

La stessa conclusione si ha sulla base dell'osservazione che trattasi di legittimazione passiva, a cui l'art. 1131 c.c. conferisce potere processuale "per qualunque azione".

L'uso del bene comune: più intenso ma non sfruttamento esclusivo - compatibile, il caso del marciapiede condominiale

In merito all'uso del marciapiede i ricorrenti evidenziano la sua destinazione solo pedonale, comportando quindi il transito veicolare un'innovazione vietata.

Il giudice di appello ha debitamente puntualizzato che "non viene fatta questione in questa sede dell'esecuzione di lavori di trasformazione del marciapiede condominiale ai fini di consentire l'attraversamento del detto marciapiede, questione definita con precedente sentenza del Tribunale di Genova, passata in giudicato".

Poiché su questo rilievo nessuna contestazione è stata sollevata, si ha il raggiungimento e consolidamento del giudicato esterno.

Questa osservazione fa decadere il rilievo dei ricorrenti dell'uso solo pedonale del marciapiede.

Peraltro, la corte di appello aveva correttamente osservato che l'uso più intenso (ma non continuativo e contenuto entro limiti temporali modesti) del marciapiede da parte dei comproprietari del box certamente non costituisce sfruttamento esclusivo del bene e risulta compatibile con il pari uso da parte dei proprietari degli altri box antistanti il marciapiede.

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Affermazione che la Corte di Cassazione definisce in toto ineccepibile sul piano della correttezza giuridica ed assolutamente congrua e esaustiva sul piano logico - formale.

La Suprema Corte osserva che l'alterazione o la modificazione della destinazione del bene comune si ricollega all'entità e alla qualità dell'incidenza del nuovo uso.

Ne consegue che l'utilizzazione, anche particolare, della cosa da parte del condomino è permessa, quando non si alteri l'equilibrio fra le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini e non si creino pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti loro diritti.

I richiami ai precedenti della Suprema Corte

La Corte opera alcuni richiami a suoi precedenti.

La prima che viene in considerazione è la Cass. 19.1.2005, n. 1072, dove è stato affermato il rispetto dell'art. 1102 c.c. per il cortile comune, nel quale era stata ubicata una officina meccanica, giacché - in considerazione del limitato numero dei clienti giornalieri che vi si recavano - la modesta entità del traffico dei veicoli era da ritenere di scarsa incidenza sull'uso della cosa comune da parte degli altri.

Lo stesso dicasi per il caso della Cass. 1.8.2001, n. 10453 dove la realizzazione di un passo carraio tra un fondo di proprietà esclusiva e la strada comune costituiva un uso consentito al condomino, non snaturando la funzione cui la strada era destinata, né impediva l'uso della stessa da parte dell'altro comproprietario.

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Su un piano diametralmente opposto deve escludersi la liceità della collocazione, da parte di un condomino, di scivoli permanenti sopra un marciapiede per permettere l'accesso di autovetture al locale ad uso negozio di sua proprietà, dal medesimo utilizzato come box auto, così immutando la destinazione del marciapiede, avente per sua natura come funzione tipica quella di consentire il sicuro transito dei pedoni.

Trattasi di fattispecie esaminata dalla Corte di Cassazione con la decisione 07/06/2011, n.12310.

Nel caso in esame, il condominio ha tentato di richiamare questa fattispecie come precedente per poter rilevare l'illiceità dell'uso del marciapiede da parte dei condomini proprietari dei boxes in esame ma puntualmente la Suprema Corte ha osservato che non si tratta di precedente in termini.

Su questa scia, la

conclusione del Collegio è che la decisione dell'appello è corretta perché ha tenuto conto dell'entità e della qualità dell'incidenza del nuovo uso, che l'uso più intenso del marciapiede comune da parte dei condomini proprietari dei boxes in questione non ha carattere continuativo, anzi è destinato a compiersi entro circoscritti limiti temporali.

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Scarica Cass. 27 ottobre 2020 n. 23550

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