Se passiamo con il rosso oppure parcheggiamo la nostra vettura in doppia fila, non dobbiamo meravigliarci di ricevere una multa. Infatti, siamo consapevoli che non possiamo infrangere il codice della strada senza rischiare una sanzione.
Viceversa, molti di noi ignorano che anche l'inosservanza di un regolamento condominiale può determinare un'ammenda a carico del trasgressore. Nello specifico, si tratta di una circostanza che può essere prevista, ma solo rispettando determinate condizioni. Tra queste, devi sapere che, in caso di violazione recidiva, la multa non può superare un certo importo.
In particolare, nel caso di 10.000 euro di multa per violazione del regolamento è nulla la delibera.
È quanto è stato concluso da una recente sentenza del Tribunale di Trani (sent. n. 942 del 15.06.2020) al termine di un giudizio promosso per impugnare il deliberato assembleare che l'aveva irrogata.
Con la decisione in esame e con questo contributo scritto cerchiamo di avere le idee più chiare sull'argomento.
Multa di 10.000 euro e violazione del regolamento: delibera nulla. Il caso
La vicenda al vaglio del magistrato pugliese nasce da una delibera assembleare del 2016, con la quale era stata inflitta, a due condòmini, una sanzione pari a € 10.500,00 per la violazione del regolamento.
L'ammenda era stata disposta perché la società conduttrice dei beni locati dai due ricorrenti aveva esposto la merce in vendita all'esterno del negozio, sul marciapiede adiacente all'edificio (nello specifico si trattava di frutta e verdura).
Questa condotta contrastava, però, con il vigente regolamento condominiale, il quale stabiliva che «È tassativamente vietato occupare, con merci o postazioni fisse e mobili, le superfici di contorno del fabbricato (ovvero marciapiedi su viale (...)) ed attinenza scoperta prospiciente via (...)».
Era stata, quindi contestata, vanamente, la trasgressione e poiché la pena prevista dal regolamento era pari a € 125,00, in ragione della recidiva per ogni giorno di violazione, si era arrivati alla cifra oggetto della multa.
Tra le motivazioni a sostegno dell'impugnazione, le parti istanti invocavano la nullità del deliberato.
L'azione aveva esito positivo. Il Tribunale adito accoglieva, infatti, le domande attoree e condannava il convenuto condominio, al pagamento delle spese di giudizio, secondo la normale soccombenza. Precisamente, vediamo le ragioni di questa decisione.
Multe condominiali: la legge
La possibilità di erogare delle sanzioni è prevista, esplicitamente, dalla legge. Infatti, l'art. 70 disp. att. c.c. così recita «Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800.
La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice».
Dalla citata disposizione emergono i due elementi che hanno contraddistinto l'accoglimento dell'impugnazione oggetto di esame:
- la sanzione non può essere comminata per condotte che l'assemblea individua secondo propria opportunità. Esse devono coincidere con quelle, eventualmente, descritte nel regolamento e sempreché questo preveda una multa in tal caso;
- nell'ipotesi di recidiva, non si può mai arrivare ad una multa superiore a € 800,00.
Multe condominiali, alcune indicazioni pratiche
La delibera che irroga una multa non prevista dal regolamento è nulla
Nella vicenda al vaglio del Tribunale di Trani è emerso che la multa era stata comminata non per il caso contemplato dal regolamento, ma per un altro tipo di violazione per la quale, però, non era stabilita alcuna conseguenza.
Inoltra, la delibera afflittiva non poteva, certo, basarsi su un generico potere di comminare sanzioni sancito dal regolamento, poiché anche questo comportamento era censurabile per palese contrasto con l'eccezionalità dell'ipotesi contemplata dall'art. 70 disp att. c.c.
Si era trattata, quindi, di una decisione senza alcun dubbio nulla, poiché era stata assunta in totale incompetenza. Infatti, essa aveva disposto un'ammenda nonostante per quel fatto non fosse prevista alcuna sanzione dal regolamento, con ciò contrastando con la norma appena citata.
Pertanto, il magistrato pugliese ha voluto dire che solo alle condizioni già descritte è ammissibile la pena pecuniaria di natura privata stabilita da un regolamento condominiale e che non ci sono altri presupposti per poterla irrogare, legittimamente, per mezzo dell'assemblea.
Briciole dal balcone superiore: come difendersi
La delibera che irroga una multa oltre il limite di legge è nulla
La multa oggetto di contestazione dinanzi al Tribunale di Trani era, effettivamente, molto ingente. Ebbene, anche sotto quest'aspetto la decisione assunta dal convenuto condominio non era stata impeccabile.
L'assemblea aveva, infatti, dimenticato che la legge impone un limite all'importo dell'eventuale multa, anche in caso di recidiva, cioè € 800,00.
L'irrogazione di una pena pecuniaria di € 10.500,00 aveva, evidentemente, superato di gran lunga questo confine.
Anche sotto quest'aspetto, il giudice ha sottolineato la nullità del deliberato assembleare impugnato, poiché «la misura della sanzione, inoltre, eccede l'importo massimo di euro 800,00, previsto per il caso di recidiva per una sanzione che costituisce, come si è visto, una pena privata, da una disposizione di legge (art. 70 disp. att. c.c.), munita quindi del carattere di eccezionalità e di applicazione restrittiva, con conseguente nullità della deliberazione che la prevede (cf., tra le altre pronunce, Cass., seconda sezione civile, sentenza n. 10329 del 21 aprile 2008)».
Pertanto, ricapitolando, affinché un'assemblea condominiale possa deliberare, legittimamente, una multa, nel rispetto delle maggioranze previste dall'art. 1136 co 2 c.c., è necessario:
- che il fatto contestato coincida con quello contemplato dal regolamento e che questo preveda, quale conseguenza della violazione, una sanzione pecuniaria;
- che la multa comminata, anche in caso di recidiva, non debba superare il limite di € 800,00.
