Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
105684 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Multe condominiali, alcune indicazioni pratiche
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Multe condominiali, alcune indicazioni pratiche

Multe in condominio, ecco gli aspetti da tenere in mente

Avv. Alessandro Gallucci  

La così detta Riforma del condominio ed il successivo decreto Destinazione Italia hanno riportato in auge le multe condominiali e precisato il procedimento d'irrogazione della sanzione.

Ciò nonostante è bene tenere a mente alcuni aspetti per far sì che l'applicazione della sanzione non si trasformi in un'occasione di ulteriore litigo con strascichi giudiziari.

Vediamo perché e per farlo partiamo dalla norma, cioè dall'art. 70 disp. att. c.c., che recita:

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice.

La legge n. 220/2012 (la Riforma del condominio) aveva aumentato le somme delle sanzioni. Prima d'allora s'era fermi ai risibili centesimi di euro, portato delle poche lire di sanzione previste nell'articolo approvato nel 1942. La norma, tuttavia, non diceva nulla in merito al procedimento d'irrogazione.

Ci si è, quindi, subito domandati se la “multa” potesse essere comminata dall'amministratore, se fosse necessario un passaggio assembleare, ecc.

A risolvere la questione è stato il d.l. n. 145/2013 (così detto decreto Destinazione Italia), il quale modificando il succitato art. 70 disp. att. c.c. ha specificato che la sanzione può essere irrogata dall'assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

È bene ricordare alcuni aspetti fondamentali:

a) la sanzione può essere irrogata solamente se già esistente al momento della violazione;

b) è consigliabile inserire la previsione della sanzione nel regolamento condominiale e non semplicemente deliberarla in assemblea;

c) trattandosi di questione riguardanti il regolamento per l'approvazione della norma contenente la previsione della sanzione, ad avviso di chi scrive, è sempre necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio, ossia il quorum deliberativo necessario per approvare/revisionare il regolamento condominiale.

Quando è possibile irrogare una sanzione? Spieghiamoci meglio: s'ipotizzi il regolamento del condominio Alfa preveda il divieto di sosta nel piccolo vialetto che dal cancello d'ingresso porta alla retrostante autorimessa (o che tale divieto sia imposto rispetto alla rampa, ecc.). Si supponga che in spregio al divieto un condomino si ostini a sostare in quella zona.

Per l'applicazione della sanzione da parte dell'assemblea è necessario qualche particolare documento o è sufficiente una “testimonianza” da parte di uno o più condomini o di un estraneo?

In sostanza sebbene l'irrogazione della sanzione sia di competenza dell'assemblea, non si comprende quali siano le modalità di accertamento della violazione. La lettura della norma lascia intendere che tale accertamento non debba essere eseguito da un giudice, ma possa avvenire al di fuori delle aule di giustizia.

Ed allora? Ad avviso di chi scrive, per evitare contestazioni in merito alla nullità della delibera (per violazione del diritto dei singoli condòmini) o di annullabilità per eventuali eccessi di potere è bene che l'accertamento sia fondato su elementi documentali, i quali è bene che entrino a far parte del verbale d'irrogazione della sanzione in modo tale da poter sempre dimostrare la violazione.

Sarebbe utile, quindi, oltre a prevedere la sanzione inserire nel regolamento una procedura di accertamento chiara e precisa.

Cerca: sanzione assemblea regolamento

Commenta la notizia, interagisci...
Pino45
Pino45 venerdì 06 maggio 2016 alle ore 06:40

Come prova documentale non basta la foto,e le testimonianze di 2 o più condomini?

Guymas
Guymas domenica 17 luglio 2016 alle ore 12:47

A parere del sottoscritto le immagini foto o video (escluderei le testimonianze per via dell'elemento soggettivo)sono prova sufficiente per l'irrogazione della sanzione. Se è vero com'è vero che le immagini possono essere manipolate, è altrettanto vero che ricadrà sul soggetto colpito l'onere della dimostrazione. In conclusione: se esiste giuridicamente la possibilità di sanzionare ed escludiamo prove oggettive come le immagini, quando mai sarebbe possibile farlo? Per assurdo solo in presenza di un'ammissione di colpa, lunare..

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 18 luglio 2016 alle ore 19:14

La fotografia, ad esempio, non sempre è di per sè sola sufficiente a dimostrare che si tratti di una fermata - che per definizione di legge ha carattere temporaneo - rispetto ad una sosta. Chiaramente è elemento utile e molto indicativo, ma non per questo solamente una prova certa.

Guymas
Guymas lunedì 18 luglio 2016 alle ore 20:03

Chiaramente una sola immagine è insufficiente. Nel mio post parlavo di immagini (al plurale) e una successione di esse aggiunge un elemento probatorio di peso.
Vedo non impossibile ma abbastanza problematico l'inserimento nel regolamento di una procedura univoca (almeno sotto il profilo tecnico-probatorio), stante la molteplicità delle possibili infrazioni. Concordo, e ci mancherebbe, sull'inserimento nel verbale d'irrogazione degli elementi documentali.

Giemme
Giemme giovedì 03 novembre 2016 alle ore 08:37

Per quanto riguarda la discriminante sosta/fermata ricordo che il codice della strada la individua nella presenza del conducente. Quindi foto, fatte salve le riserve sulla manipolabilita', possono costituire prova della tipologia.

SIMONETTA BRAGLIA
SIMONETTA BRAGLIA giovedì 16 marzo 2017 alle ore 07:51

se l'illecito avviene in una delle tre scale condominiali, con danni pesanti, che dovranno sostenere solo i proprietari di scala, la multa può essere messa a disposizione solo di questi ultimi o deve andare a tutti i condomini come asserisce il mio amministratore?

Guymas
Guymas giovedì 16 marzo 2017 alle ore 19:47

Le scale condominiali a norma dell'art. 1117 cc costituiscono parti comuni. Salvo disposizione contraria del vs. reg. condominiale (l'art. citato è derogabile) tanto la sanzione quanto le spese sono ripartite fra tutti in proporzione ai millesimi.

SIMONETTA BRAGLIA
SIMONETTA BRAGLIA venerdì 17 marzo 2017 alle ore 09:36

gent.mo Guymass
ritieni quindi che la multa debba andare al fondo spese ordinarie della scala,
che è area comune solo per alcuni condomini e in questo caso ,essendo il primo illecito commesso nella scala(altri fatti nel cortile sono stati sanzionati)non possiamo applicare la recidiva?

Guymas
Guymas venerdì 17 marzo 2017 alle ore 10:56

Il disposto di legge è chiaro (art 70 disposizioni attuative del codice) le somme delle sanzioni sono devolute al fondo per le spese ordinarie. Aree comuni non è termine corretto, lo è parti comuni e le scale, ripeto, pur se abitualmente utilizzate dai soli ivi residenti sono proprietà comune anche dei residenti in altre scale (salvo regole interne condominiali che dispongano diversamente)
Le sanzioni hanno carattere afflittivo, non risarcitorio. Quindi non rileva in quale zona del condominio sono state commesse. Per eventuali azioni risarcitorie per danneggiamenti si procede con richiesta diretta verso l'autore. Sanzioni e danni eventuali marciano su binari diversi. Quanto alla recidiva la si può applicare cumulando infrazioni di genere e avvenute in contesti vari.

Wppk
Wppk domenica 24 settembre 2017 alle ore 14:47

E' possibile utilizzare le foto e/o filmati acquisiti dal sistema di videosorveglianza condominiale per documentare e quindi per accertare le violazioni al regolamento condominiale ?
Oppure si puo' utilizzare solo per documentare eventuali reati come da c.p. (vandalismi , furti) ?
Grazie

Guymas
Guymas domenica 24 settembre 2017 alle ore 19:53

Nulla vieta l'utilizzo di dati personali al di fuori della loro funzionalità al c.p.
Pertanto, non risultandomi alcuna sentenza che smentisca questo principio, mi pare del tutto legittimo l'uso delle immagini per quanto indicato. Ritengo che si tratti della tutela di un bene comune e pertanto rispondente al principio generale del dettato di legge secondo il quali i dati personali devono essere:
a) trattati in modo lecito e secondo correttezza;

b) raccolti e registrati per scopi determinati, espliciti e legittimi, ed utilizzati in altre operazioni del trattamento in termini compatibili con tali scopi.
Aggiungo: l'installazione di un sistema video nasce da una delibera vincolante anche per i dissenzienti.
Ritengo che nel caso, purché il tutto non esca dall'ambito condominiale, sia perfettamente legittimo utilizzare immagini col fine altrettanto legittimo della tutela del patrimonio comune.
Poi come spesso accade ci sarà (giudice o o giurista) disallineato da questa lettura.

    in evidenza

Dello stesso argomento


Come è possibile sanzionare i condomini?

Come è possibile sanzionare i condomini?. Chissà quanti regolamenti di condominio prevedono la possibilità di sanzionare comportamenti scorretti dei condomini. a href=http://www.condominioweb.com/e-nulla-perche-contraria-alla-legge-la-deliberazione-con-la-quale-lassemblea.1948