L'irrogazione di una sanzione pecuniaria per violazione del regolamento di condominio, la così detta multa condominiale, è argomento che sovente forma oggetto di discussione tanto nelle assemblee condominiali, quanto in rete: si predano ad esempio le tante discussioni sul tema presenti nel nostro forum.
Si tratta di una particolare forma di sanzione privata ad applicazione diretta (non è necessaria per la sua applicazione di un provvedimento giudiziale): un raro caso di autotutela nei rapporti tra privati. Uno strumento di dissuasione dalla tenuta di comportamenti scorretti.
Per lunghi anni, data l'esiguità degli importi irrogabili a titolo di sanzione, l'argomento è stato trascurato.
Dal 2012, prima grazie alla così detta Riforma del condominio ed poi per merito del successivo decreto Destinazione Italia la questione dell'applicazione delle multe condominiali è tornato in auge; il primo provvedimento ha innalzato gli importi irrogabili (nei casi di recidiva fino ad € 800,00) e il secondo ha delineato la procedura volta alla irrogazione della sanzione.
L'apparente chiarezza della normativa vigente non fa, comunque, venire meno la necessità di tenere bene a mente alcuni aspetti per far sì che l'applicazione della sanzione non si trasformi in un'occasione di ulteriore litigio con strascichi giudiziari.
Multe condominiali, misura e procedimento di irrogazione
Vediamo perché e per farlo partiamo dalla norma, cioè dall'art. 70 disp. att. c.c., che recita:
«Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice».
La legge n. 220/2012 (la Riforma del condominio) aveva aumentato le somme delle sanzioni. Prima d'allora s'era fermi ai risibili centesimi di euro, portato delle poche lire di sanzione previste nell'articolo approvato nel 1942. La norma, tuttavia, non diceva nulla in merito al procedimento d'irrogazione.
Multe a chi non partecipa all'assemblea di condominio, è possibile?
Ci si è, quindi, subito domandati se la "multa" potesse essere comminata dall'amministratore, se fosse necessario un passaggio assembleare, ecc.
A risolvere la questione è stato il d.l. n. 145/2013 (così detto decreto Destinazione Italia), il quale modificando il succitato art. 70 disp. att. c.c. ha specificato che la sanzione può essere irrogata dall'assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.
Multe condominiali, quando possono essere applicate?
È bene ricordare alcuni aspetti fondamentali:
a) la sanzione può essere irrogata solamente se già esistente al momento della violazione;
b) è consigliabile inserire la previsione della sanzione nel regolamento condominiale e non semplicemente deliberarla in assemblea;
c) trattandosi di questione riguardante il regolamento, per l'approvazione della norma contenente la previsione della sanzione, ad avviso di chi scrive, è sempre (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione) necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio, ossia il quorum deliberativo necessario per approvare/revisionare il regolamento condominiale.
Multe condominiali, a quali condizioni possono essere applicate?
A che condizioni è possibile irrogare una sanzione? Spieghiamoci meglio: s'ipotizzi il regolamento del condominio Alfa preveda il divieto di sosta nel piccolo vialetto che dal cancello d'ingresso porta alla retrostante autorimessa (o che tale divieto sia imposto rispetto alla rampa, ecc.). Si supponga che in spregio al divieto un condomino si ostini a sostare in quella zona.
Per l'applicazione della sanzione da parte dell'assemblea è necessario qualche particolare documento o è sufficiente una "testimonianza" da parte di uno o più condomini o di un estraneo?
In sostanza sebbene l'irrogazione della sanzione sia di competenza dell'assemblea, non si comprende quali siano le modalità di accertamento della violazione. La lettura della norma, come si diceva in precedenza, lascia intendere che tale accertamento non debba essere eseguito da un giudice, ma possa avvenire al di fuori delle aule di giustizia.
Ed allora? Ad avviso di chi scrive, per evitare contestazioni in merito alla nullità della delibera (per violazione del diritto dei singoli condòmini) o di annullabilità per eventuali eccessi di potere è bene che l'accertamento sia fondato su elementi documentali, i quali è bene che entrino a far parte del verbale d'irrogazione della sanzione in modo tale da poter sempre dimostrare la violazione.
Sarebbe utile, quindi, oltre a prevedere la sanzione inserire nel regolamento una procedura di accertamento chiara e precisa.
Multe condominiali, quali conseguenze per le violazioni di legge
L'argomento è ancora inesplorato dalla giurisprudenza e non si ritracciano riflessioni particolarmente approfondite in seno alla dottrina.
Icto oculi, verrebbe da dire che le violazioni di legge riguardanti il procedimento di irrogazione della sanzione (ordine del giorno, maggioranze, ecc.) comporterebbero l'annullabilità della delibera di applicazione della multa condominiale. I vizi concernenti l'essenza della delibera e quindi l'applicabilità della sanzione, gli elementi costitutivi dell'infrazione, ecc. dovrebbero essere sanzionati con la nullità del deliberato.
Si usa il condizionale, per un eccesso di scrupolo, viste le premesse che hanno accompagnato questa breve catalogazione e la natura strettamente personale della valutazione della questione.
Multe a chi non partecipa all'assemblea di condominio, è possibile?
