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Niente servitù sui beni condominiali se la clausola del regolamento è troppo generica
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Niente servitù sui beni condominiali se la clausola del regolamento è troppo generica

I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva

Avv. Giuseppe Nuzzo 

Il fatto. Il Tribunale di Genova, facendo riferimento al regolamento di condominio, riconosceva ai condomini gli attori il diritto di realizzare una passerella che, dal terrazzo di fronte alla porta di caposcala del loro appartamento, consentiva l'accesso ad un altro appartamento frontista.

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Accogliendo le ragioni del Condominio, la Corte di appello modificava la decisione di primo grado e dichiarava l'inesistenza del diritto a realizzare la passerella come da progetto prodotto in atti.

Secondo i giudici d'appello, il diritto reclamato dagli originari attori non poteva trovare fondamento dell'art. 3 del regolamento condominiale di natura contrattuale, la cui clausola — con riferimento ai criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 e 1363 c.c. - non avrebbe potuto essere interpretata nel senso prospettato dagli appellati e, in ogni caso, l'invocata possibilità di realizzare la controversa passerella si poneva in contrasto con le norme civilistiche in materia di condominio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 27257 del 24 ottobre 2019 in commento, ha confermato la sentenza d'appello.

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Divieti e limiti previsti dal regolamento. Sul piano generale - si legge nel provvedimento - il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare.

Interpretazione. Tuttavia - sottolinea la Suprema Corte - per evitare ogni equivoco in una materia atta a incidere sulla proprietà dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni chiare.

Occorre avere riguardo, più che alla clausola in sé, alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire, così consentendo di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un interesse meritevole di tutela.

Chiarezza e certezza. "I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze".

Ancora: l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale nella parte in cui impone detti limiti e divieti, "va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti".

Ciò premesso, la Cassazione ha confermare il ragionamento dei giudici d'appello, conforme a detti principi, in applicazione dei criteri di interpretazione dettati dagli artt. 1362 e 1363 c.c.

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Niente servitù se la clausola è troppo generica. La contesta clausola di cui all'art. 3 del regolamento condominiale, infatti, va interpretata nel senso che essa non consente il riconoscimento del diritto invocato dai condomini, poiché, sulla base delle non chiare espressioni utilizzate nella richiamala clausola, quest'ultima era da ritenersi indeterminata e generica e, in quanto tale, sprovvista di valore precettivo e, perciò, inapplicabile fini del positivo accertamento del diritto reclamato dai suddetti condomini.

In questo modo il giudice di appello si è attenuto all'insegnamento giurisprudenziale che non consente al giudice di merito di poter interpretare in senso estensivo le clausole dei regolamenti condominiali, dovendo.

Il principio . I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva posti dai regolamenti condominiali devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti

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Scarica Corte di Cassazione ordinanza n. 27257 del 24 ottobre 2019

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