Ai sensi del primo comma dell’art. 1138 c.c. “ quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione”.
Che cosa accade se un condomino non rispetta, ad esempio, le norme poste a tutela del decoro dell’edificio o ritarda nei pagamenti rispetto al termine sancito nel regolamento o ancora usa le cose comuni in modo difforme rispetto a quanto statuito in quel documento?
Il legislatore ha previsto la possibilità d’irrogare delle sanzioni. Ai sensi dell’art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile, infatti, “ per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie”.
Si tratta di una norma che non hai mai visto l’aggiornamento dell’importo della sanzione rispetto al costo della vita sicché ad oggi la stessa, vista l’eseguita della sanzione, tanto nella sua efficacia preventiva, quanto in quella punitiva, è sostanzialmente inutile. L’art. 72 disp. att. c.c. non inserisce tale articolo (che riguarda le sanzioni) tra quelli inderogabili dal regolamento.
Ci si è chiesto, quindi, se la norma potesse essere derogata prevedendo un rialzo del massimo edittale previsto dalla legge.
La risposta, stando alla costante giurisprudenza della Cassazione, è negativa.
Secondo la Corte regolatrice, “ se, infatti, l'art. 70, cit., prevede che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma "fino a lire cento", ciò significa a contrario che non possono essere previste sanzioni di importo maggiore.
Le eventuali disposizioni del regolamento di condominio che dovessero prevedere tali maggiori sanzioni sono nulle, in quanto contra legem” (così Cass. 26 gennaio 1995 n. 948).
La sanzione così come prevista dalle disposizioni di attuazione del codice civile è applicabile solamente ai condomini, ossia ai proprietari delle unità immobiliari e non anche a chi a vario titolo, si pensi agli inquilini, detiene l’unità immobiliare.
In tal senso la Cassazione ha affermato che l’art. 70 disp. att. c.c.” in quanto contempla una c.d. pena privata, ha natura eccezionale, per cui avendo come destinatari i condomini, non può ritenersi applicabile a soggetti i quali, anche se in virtù di un rapporto di natura obbligatoria si trovano a godere delle parti comuni, rimangono estranei all'organizzazione condominiale” (Cass. 17 ottobre 1995 n. 10837).
Fin qui ciò che vale per il regolamento di origine assembleare. Diversa l’ipotesi per quello di natura contrattuale. In quest’ultimo caso, difatti, i condomini potrebbero decidere l’imposizione di sanzioni pecuniarie più alte, quasi una sorta di penale, per l’inosservanza delle norme contenute nell’accordo regolamentare.
