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Ristorante etnico in condominio
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Ristorante etnico in condominio

Problematiche e limiti inerenti all'apertura di un ristorante etnico in condominio

Avv. Francesco Saverio del Buono  

Negli ultimi anni le nostre città hanno visto l'apertura di numerosi ristoranti "etnici": accanto infatti ai classici ormai ristoranti cinesi sono sorte numerose attività di ristorazione che propongono piatti tipici di tradizioni diverse (asiatiche, africane, sudamericane).

Cibi e preparazioni "nuove", sapori ed odori soprattutto, che non trovano il gradimento di chi abita nelle vicinanze; è questo uno dei problemi principali legati alla presenza dei ristoranti etnici in uno stabile condominiale, basti pensare agli odori di fritto, o di spezie e preparazioni con fragranze molto intense.

Su questa, come sulle altre attività "nuove" da svolgersi in condominio (es bed and breakfast, affitti brevi), non vi sono disposizioni normative specifiche, e pertanto la valutazione sulla legittimità dell'apertura di una attività di ristorazione "etnica" è demandata alla giurisprudenza, che negli ultimi anni ha emanato diverse pronunce venendo ad enunciare alcuni fondamentali princìpi.

Un'unica norma, peraltro di carattere generale, è l'art. 844 del codice civile, il quale dispone che non possano essere impedite immissioni di fumo e calore provenienti dal fondo del vicino se non superano la normale tollerabilità.

Il problema fondamentale, riscontrato in tutte le controversie esaminate in sede giurisprudenziale, è quello di individuare una base giuridica al divieto di apertura di una attività di ristorazione etnica all'interno del regolamento condominiale, quale unico documento che possa porre divieti all'interno del condominio.

Ristorante nel cortile condominiale

Ristorante in condominio, la giurisprudenza

Proprio in questo senso si è orientata la Suprema Corte di Cassazione, quando con l'ordinanza n. 129 del 07.01.2019, emessa dalla seconda sezione, ha condannato all'immediata cessazione dell'attività di ristorazione, richiesta da un condomino, una società che aveva adibito a tale attività dei locali per i quali il regolamento condominiale aveva espressamente vietato "l'esercizio di attività potenzialmente foriere di immissioni (di rumore, fumo etc. ) nocive, quale quella di ristorazione" se non in una unità immobiliare sita al piano terra e prospiciente il piano stradale.

La proprietaria, aggirando il divieto, aveva unificato più unità immobiliari, ampliando lo spazio per l'attività di ristorazione.

La Cassazione ha confermato le sentenze di primo e secondo grado, legittimando una clausola limitativa della proprietà contrattuale in questi termini, contenuta nel regolamento condominiale.

Con un ragionamento a contrariis rispetto a quest'ultimo si è pronunciato il Tribunale di Milano, il quale ha ritenuto consentita l'attività di ristorazione, esclusi i casi non sia vietata dal regolamento condominiale di tipo contrattuale (sentenza 15.02.2019 n. 1515).

Vita in condominio impossibile a causa dagli odori e dai rumori emessi dall'attività di ristorazione

I condomini si opponevano all'apertura di un ristorante etnico, invocando un articolo del regolamento condominiale, il quale vietava di "adibire i locali di proprietà esclusivi ad usi diversi da quelli di abitazione, di ufficio e/o di esercizio di professioni liberali, di negozi, laboratori e magazzini".

Su questa base invece il tribunale ha ritenuto che l'ammissione dello svolgimento di attività commerciali legittima anche l'utilizzo dei locali per attività di ristorazione, che è pacificamente da annoverare tra le attività commerciali", e che non è inclusa tra quelle vietate dallo stesso regolamento.

Sul tema è tornato nuovamente il Tribunale di Milano ad inizio 2020, con la sentenza n. 9, la quale, sempre relativamente alla presenza nel regolamento condominiale di specifiche disposizioni che vietano alcune attività, ha chiarito come le clausole limitative della proprietà (come lo è quella di non poter svolgere una attività di ristorazione nei locali di proprietà esclusiva siti in un edificio condominiale) devono essere chiare ed inequivocabili.

Anche in questo caso il tribunale lombardo ha respinto la richiesta proveniente dai condomini di far cessare l'attività del ristorante.

Ristorante in condominio, i risvolti penali

D'altro canto, non sono mancate situazioni in cui i condomini (o comunque abitanti vicini al ristorante) abbiano denunciato il ristoratore per i cattivi odori emanati dalla cucina dell'attività: la Corte di Cassazione ha individuato in queste ipotesi, con l'ordinanza n. 44257 del 26.09.2017, la fattispecie di reato del "getto pericoloso di cose", sanzionato dall'art. 674 del codice penale con l'arresto fino ad un mese e l'ammenda fino ad euro 206.

La Suprema Corte ha infatti ritenuto applicabile questo reato, la cui classica manifestazione è il lancio di oggetti "atte a offendere o imbrattare o molestare le persone" anche all'ipotesi di "molestie olfattive" quali quelle provenienti dai cattivi odori delle cucine di un ristorante.

Va detto però che i ristoranti dovrebbero essere dotati di canna fumaria, la quale potrebbe essere molto utile per evitare il diffondersi di fumi ed odori: andrà comunque richiesto il parere preventivo della ASL e l'autorizzazione comunale.

Il condominio può vietare l'installazione di una canna fumaria?

In questo caso bisogna partire dall'art. 1102 cod civ, che al primo comma dispone "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto": il condomino pertanto che volesse installare una canna fumaria potrà farlo senza richiedere l'autorizzazione degli altri condomini, ma in modo da non arrecare danno agli altri condomini (es con fumi ed immissioni nelle proprietà altrui), procurare pericolo all'edificio (compromettendone la staticità), limitare l'utilizzo delle parti comuni, alterare il decoro architettonico della facciata (se la canna fumaria si appoggia a questa).

Proprio in tal senso infatti si è pronunciata la Corte di Cassazione, sezione II, con la sentenza n. 30462 del 23.11.2018.

Home restaurant in condominio. Un'importante occasione per i proprietari immobiliari

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