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Sono nulle le delibere di ripartizione spese adottate in violazione del regolamento condominiale
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Sono nulle le delibere di ripartizione spese adottate in violazione del regolamento condominiale

Criterio ripartizione spese definito da un regolamento contrattuale e modifiche dettate dalla maggioranza assembleare:quale destino?

Avv. Maurizio Tarantino 

Le delibere con le quali siano stati stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall'art. 1123 c.c., oppure siano stati modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento contrattuale, sono da considerare nulle per impossibilità dell'oggetto e non meramente annullabili.

La vicenda. La corte d'appello di Lecce aveva confermato il rigetto della domanda di declaratoria di nullità della delibera approvata dall'assemblea condominiale (a maggioranza), nella parte in cui, autorizzando Sempronio a distaccare l'appartamento di sua proprietà dall'impianto di riscaldamento centralizzato, poneva a suo carico il 50% delle spese di esercizio di detto impianto (senza nulla specificare sul suo onere di contribuzione alle spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione).

Secondo la corte territoriale, la ripartizione delle spese approvata dalla delibera impugnata violava i criteri fissati nel regolamento condominiale (di natura contrattuale, secondo quanto riportato nella stessa sentenza gravata) ma non modificava gli stessi, non incidendo sul testo dell'art. 22 del regolamento (alla cui stregua il contributo al costo del servizio attivo di riscaldamento centralizzato a carico del condomino che distacca la propria unità immobiliare dal relativo impianto è pari al 25% del consumo, fermo restando l'obbligo di contribuzione alle spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione per quota millesimale); cosicché, secondo la Corte territoriale, detta delibera doveva giudicarsi, in conformità alla sentenza di primo grado, annullabile ma non nulla.

=> Se il regolamento modifica i criteri di ripartizione delle spese deve essere correttamente interpretato nel suo insieme

Per le suesposte ragioni, Sempronio (condomino) ha proposto ricorso in cassazione eccependo il ragionamento, in base al quale, la delibera sarebbe stata considerata annullabile anziché nulla.

Il ragionamento della corte di cassazione. Preliminarmente, la cassazione ha disatteso l'argomento del controricorrente (condominio) secondo cui il rilievo della nullità della delibera impugnata sarebbe stato precluso alla corte di appello per non avere, il condominio Sempronio, specificamente censurato la statuizione del tribunale secondo cui tale delibera sarebbe stata annullabile ma non nulla.

A tal proposito, la corte di legittimità ha rilevato che, per un verso, la nullità della delibera di assemblea condominiale è rilevabile anche di ufficio anche in appello (Cass. nn. 12582/15, 305/16, 6652/17, 22678/17); per altro verso, sull'affermazione del tribunale di annullabilità - e non nullità - della delibera impugnata, non può essersi formato il giudicato interno, trattandosi non di una statuizione autonoma ma di una argomentazione funzionale all'adozione della statuizione (impugnata dal soccombente) di rigetto della domanda di nullità.

Dunque, secondo gli ermellini, nel presente giudizio non si discute dell'approvazione di tabelle millesimali (ossia della determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e della loro espressione in millesimi, la cui erroneità è sempre rimediabile ai sensi dell'articolo 69 disp.att. c.c.), bensì di un criterio di riparto delle spese di un servizio condominiale tra i condomini; criterio che essendo definito da un regolamento contrattuale, non può essere modificato dalla maggioranza assembleare, come avvenuto con l'impugnata delibera (principi fissati Cass. SSUU n. 18477/10, Cass. 19651/17).

=> Efficacia del regolamento di condominio e modalità di opponibilità

In conclusione, per le suesposte ragioni, la Corte ha accolto il ricorso ed ha cassato la sentenza con rinvio ad altra corte territoriale che si uniformerà al presente principio di diritto:

"Sono da considerare nulle per impossibilità dell'oggetto, e non meramente annullabili, e perciò impugnabili indipendentemente dall'osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137, co. 2, cc., le deliberazioni dell'assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell'organo collegiale, seppur limitate alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime espressione dell'autonomia negoziale".

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

Impugnativa delibera riparto spese - nullità

RIFERIMENTI NORMATIVI

1123 c.c.

PROBLEMA

A giudizio della Corte d'appello, la ripartizione delle spese approvata dalla delibera impugnata violava i criteri fissati nel regolamento condominiale ma non modificava gli stessi. Cosicché detta delibera doveva giudicarsi annullabile ma non nulla.

LA SOLUZIONE

Secondo gli ermellini, nel presente giudizio non si discute dell'approvazione di tabelle millesimali bensì di un criterio di riparto delle spese di un servizio condominiale tra i condomini; criterio che essendo definito da un regolamento contrattuale, non può essere modificato dalla maggioranza assembleare, come avvenuto con l'impugnata delibera.

LA MASSIMA

"Le deliberazioni dell'assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell'organo collegiale, sono da considerare nulle per impossibilità dell'oggetto, e non meramente annullabili"

(Cassazione, Sez. II, ord. 10 gennaio 2019, n. 470)

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