L'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale.
In generale, sono annullabili le deliberazioni affette da vizi di forma, sono nulle quelle affette da vizi di sostanza, che riguardano il contenuto delle deliberazioni.
Quanto alle delibere da qualificarsi annullabili, sono tali quelle relative alla regolare costituzione dell'assemblea; quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea ed in generale quelle affette da irregolarità nel procedimento di convocazione.
Nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Oristano conclusosi con la sentenza n. 2/2022, venivano impugnate delibere assembleari per plurimi motivi riguardanti le regole procedimentali seguite per la formazione delle stesse.
In particolare, con la predetta pronuncia, il Tribunale sardo ha approfondito i profili che determinano un vizio di convocazione e informazione dell'assemblea nonché i vizi inerenti alla costituzione e deliberazione dell'assemblea condominiale.
Avviso di convocazione: ordine del giorno e diritto di informazione preventiva dei convocati
Come è noto, mediante l'avviso di convocazione, l'amministratore informa i condòmini dello svolgimento dell'assemblea.
L'avviso deve contenere specifica indicazione dell'ordine del giorno, l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa.
L'avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.
L'indicazione specifica degli argomenti all'ordine del giorno nell'avviso di convocazione costituisce un obbligo previsto dalla legge per tutelare il diritto di informazione preventiva dei condòmini sugli argomenti da trattare.
Come evidenziato da costante orientamento giurisprudenziale, infatti, l'obbligo di preventiva informazione dei condòmini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno, risponde non ad esigenze di astratto rigore formale bensì alla finalità di far comprendere ai convocati, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare sufficiente a consentire la partecipazione consapevole alla relativa deliberazione.
La finalità che si vuole conseguire è quella di consentire a ciascun condòmino di comprendere esattamente il tenore e l'importanza degli argomenti che saranno oggetto di discussione, di eventualmente prepararsi obiezioni e o suggerimenti da sottoporre agli altri partecipanti nonché di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere in assemblea, oltre alla opportunità o meno di partecipare. (Cfr. n. 63/2006; Cass. n. 21966 del 2017; Corte d'Appello di Catanzaro n. 309 del 2021; Tribunale Genova n. 221 del 2021).
Ai fini della validità dell'ordine del giorno occorre che esso indichi con chiarezza tutti gli argomenti da trattare, sia pure in maniera non analitica o minuziosa, essendo sufficiente che siano esposti in maniera chiara e completa per consentire ai singoli convocati di comprenderne l'oggetto essenziale.
L'indicazione chiara e specifica degli argomenti è altresì necessaria al fine di verificare se il successivo deliberato abbia esorbitato o meno dal tema sottoposto ai partecipanti in guisa da poter verificare se la volontà dei condòmini si sia manifestata in maniera corretta e non diversa rispetto al tema proposto per la trattazione in sede di convocazione (Trib. Roma n. 10474 del 2020).
La finalità dell'obbligo di preventiva informazione comporta l'infondatezza di censure che si risolvano in mere doglianze formali in tutti quei casi in cui il condòmino risulti sufficientemente informato dell'oggetto dell'argomento da trattare.
Nella specie, è risultato incontestato e comprovato che l'amministratore condominiale aveva comunicato a tutti i condòmini compresa la società attrice, la convocazione dell'assemblea straordinaria su chiari e specifici temi all'ordine del giorno quali: la ratifica della nomina dell'amministratore di condominio confermandone l'incarico; la costituzione in un giudizio davanti al Tribunale con indicazione del numero di procedimento; costituzione nella procedura di mediazione con indicazione del numero della procedura; determinazioni in merito alle risultanze dei lavori di una Commissione precedentemente istituita; determinazioni in merito all'operato della precedente amministrazione, affidamenti di incarichi a tecnici; possibilità di uso della piscina per la stagione estiva etc.
Il Tribunale ha ritenuto completo l'ordine del giorno e conseguentemente infondato il motivo di impugnazione della condòmina in merito alla esistenza di vizi di convocazione. Il Giudice, infatti, esaminando le decisioni prese a maggioranza con le delibere impugnate, ha ritenuto che non fosse sussistente alcuna divergenza tra il contenuto dell'avviso di convocazione e la successiva discussione.
Verbale di assemblea: individuazione nominativa dei votanti ed impugnazione della delibera
In tema di condominio negli edifici, la redazione del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma, che debbono essere osservate dall'assemblea, e che si pone sullo stesso piano delle altre formalità richieste dal procedimento (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione etc.) e la cui inosservanza importa le medesime conseguenze: vale a dire, la impugnabilità della delibera in quanto presa non in conformità alla legge (art. 1137 c.c.)
La redazione del verbale raffigura, dunque, un momento necessario dello svolgimento del procedimento collegiale, perché il verbale costituisce il documento, che ufficialmente dimostra lo svolgimento delle attività prescritte.
Dalla verbalizzazione risulta se l'assemblea sia stata o no ritualmente convocata, ovverosia se tutti i condomini siano stati o no avvisati; se a tutti i partecipanti sia stato o no comunicato l'ordine del giorno; se la costituzione sia stata considerata regolare o irregolare, per la presenza o il difetto delle maggioranze personali e reali prescritte; se vi sia stata o no discussione e, infine, se la proposta posta ai voti sia stata approvata o respinta e con quali maggioranze. (cfr. Cass. n. 20786 del 2015).
I nominativi dei votanti vanno sempre indicati nel verbale assembleare
Ai fini della validità della delibera assembleare, costituisce principio consolidato in giurisprudenza, la necessità che dal verbale risulti in maniera analitica il nome dei partecipanti alla votazione ed il valore delle proprietà degli stessi in millesimi.
Tale individuazione è, infatti, indispensabile per la verifica della esistenza della maggioranza prescritta dall'art. 1136, ai fini della regolare costituzione dell'assemblea e della validità dell'approvazione delle deliberazioni con riferimento alla quota proporzionale dell'edificio espressa in millesimi.
Inoltre, essendo il potere di impugnazione riservato ai condòmini dissenzienti (oltre che agli assenti), è necessario indicare fin dal momento della espressione del voto i partecipanti al condominio legittimati ad impugnare la deliberazione.
Non solo, la identificazione dei condòmini consenzienti e di quelli dissenzienti, si rende pure necessaria per permettere ai partecipanti di valutare l'esistenza di un eventuale conflitto di interessi.
Dalla non conformità a legge della omissione della indicazione nominativa dei singoli condòmini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio e della riproduzione di tali elementi nel relativo verbale discende l'invalidità della delibera assembleare.
Tuttavia va sottolineato che per la Cassazione (sentenza n. 20786 del 14 ottobre 2015) è valida la delibera "il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condòmini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condòmini presenti, personalmente o per delega con i relativi millesimi e nel contempo rechi l'indicazione, nominativa, dei condòmini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza quanti e quali condòmini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il quorum richiesto dall'articolo 1136" (conforme anche Cassazione, 31 marzo 2015, n. 6552 e Cass. n. 18192 del 2009).
Nello stesso senso, la mancata indicazione del totale dei partecipanti al condominio non incide sulla validità del verbale se a tale ricognizione non abbia proceduto l'assemblea ove sia possibile un controllo aliunde, in ordine alla regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte (Cass. n. 24132 del 2009, conf. Corte d'Appello di Cagliari n. 545/2020).
Nella specie, il Tribunale di Oristano, esaminato il verbale prodotto, ha riscontrato la non conformità a legge dello stesso poiché risultava verbalizzato semplicemente che l'assemblea si era costituita in seconda convocazione con l'intervento di un certo numero di condòmini, proprietari di una certa parte del complesso immobiliare, senza specificare quali fossero e senza quantificare i millesimi di ciascuno, riportando come "presenti personalmente o per delega 34 condòmini su 43, pari a 652,94 millesimi".
Per il Tribunale - anche in considerazione del fatto che al verbale non era stato unito alcun elenco analitico completo dell'indicazione di tutti i condòmini presenti alla riunione, di persona o per delega, e dei rispettivi valori millesimali - non era stata raggiunta la prova circa la regolare costituzione dell'assemblea non emergendo alcun elemento utile che potesse dimostrare il raggiungimento dei quorum, costitutivo e deliberativo, ossia l' esatta osservanza di quanto prescritto dall'art. 1136 c.c. E segnatamente, non era stata offerta valida documentazione utile a dimostrare, anche procedendo in via indiretta mediante computo per differenza, l'esatta osservanza di quanto prescritto dall'art. 1136 c.c. ossia ai fini costitutivi, la regolare costituzione dell'assemblea per essere intervenuti condòmini in numero sufficiente a rappresentare almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e 1/3 del valore del complesso immobiliare nonché, ai fini deliberativi, se ciascuna decisione si fosse validamente presa per essere stata approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti sufficiente a rappresentare almeno 1/3 del valore del complesso immobiliare.
Da ciò è conseguita l'annullabilità delle delibere.
Verbale e omessa indicazione dei nomi di chi ha votato a favore
