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Si può fare un'assemblea su un argomento già trattato?
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Si può fare un'assemblea su un argomento già trattato?

L'assemblea condominiale ha potere di discutere su ogni aspetto della gestione del condominio: può anche ridiscutere temi già affrontati?

Avv. Anna Nicola 

Com'è noto, l'assemblea è l'organo supremo dell'edificio.

Assemblea organo supremo

"L'assemblea è l'organo supremo, preminente del condominio. E' la voce di questo, è la sua volontà all'interno del gruppo con riflessi immediati all'esterno. E' organo naturale (che non richiede alcuna nomina),strutturale e permanente". (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).

Ha il potere di decidere sulla gestione dei beni e servizi comuni, con il limite di non poter invadere la proprietà privata dei singoli condomini.

Le sue attribuzioni sono delineate dall'art. 1135 c.c. e dalle norme precedenti (come recita l'art. 1335 c.c.), in tema di condominio.

L'art. 1135 c.c. così recita: "Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell'amministratoree all'eventuale sua retribuzione;

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti

L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato ".

=> Assemblea di condominio

Due volte la stessa deliberazione

Ci si chiede se l'assemblea possa decidere sullo stesso argomento per due volte e se si, qual è la sorte delle relative deliberazioni.

Occorre prestare particolare attenzione a che l'argomento trattato nella seconda sede sia integralmente identico a quello precedente.

L'opportunità di una seconda decisione può derivare dal mutamento dei luoghi o in genere, della situazione che ha generato la necessità della prima deliberazione.

Si ponga ad esempio il caso del tetto pericolante dello stabile. Può essere che la prima assemblea abbia deliberato solo i termini della messa in sicurezza e poi, in un secondo momento, stanti eventi atmosferici avversi che hanno comportato il forte aggravarsi dello stato del tetto, sia sorta la necessità di stabilire la sua manutenzione straordinaria.

In questo caso si ritiene che non si tratti di deliberazione su un tema già trattato.

E' vero che l'oggetto è il medesimo (il tetto) ma è altrettanto vero e presumibile che l'avviso di convocazione per la prima assise indicherà "interventi urgenti sul tetto del condominio", mentre per la seconda specificherà "manutenzione straordinaria del tetto del condominio".

La seconda deliberazione è di contenuto diverso e non va a coprire quello precedente.

"se si confrontano i singoli punti del rispettivo "ordine del giorno" delle due assemblee (interamente trascritti nel ricorso, a pagg. 15 e 16) non si può dire che trattasi degli stessi argomenti, apparendo anzi del tutto diverse le questioni che si sarebbero dovuto discutere nelle rispettive assemblee" (Cass. 4 luglio 2013, n. 16774).

Se si volesse decidere nei medesimi termini, la seconda assemblea dovrebbe avere la convocazione quale "interventi urgenti sul tetto del condominio".

Stando così le cose, per poter deliberare la manutenzione straordinaria del tetto occorre che la decisione sia assunta all'unanimità dei condomini, non configurandosi in questo modo la possibilità del singolo di impugnare la decisione perché esorbitante dall'ordine del giorno.

Occorre che l'ordine del giorno sia in tutto e per tutto il medesimo di quello trasmesso per la convocazione della prima assemblea.

Sostituzione o ratifica

L'assunzione di una decisione su un medesimo tema comporta la sostituzione della precedente deliberazione.

Con la sua sostituzione, la decisione assunta in prima battuta viene "coperta" dal contenuto di quella assunta nella seconda riunione, con l'effetto che la prima perde efficacia e lascia il posto alla seconda.

Tornare a trattare uno stesso argomento può derivare da diverse ragioni : si pensi ad esempio a ragioni di opportunità; alla necessità di assumere validamente una decisione che nella prima riunione è stata presa non nel rispetto delle norme di legge e di regolamento.

Nel caso in cui la precedente delibera sia annullabile, ad esempio perché si è deliberata la nomina dell'amministratore in seconda convocazione non con la maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio, la seconda deliberazione assunta correttamente e validamente ha l'effetto di prevenire la lite, riportando nell'alveo della legittimità la prima decisione.

Si può parlare anche in termini di ratifica di una precedente deliberazione.

Assemblea di condominio, si può deliberare due volte sullo stesso ordine del giorno?

La deliberazione di ratifica, sulla cui base viene riportata la precedente decisione all'interno dei confini di validità, implica la perdita dell'interesse a impugnare (o a proseguire il giudizio per) la precedente decisione del condominio.

La seconda deliberazione deve considerarsi legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante assembleare.

La sostituzione deve avvenire con le stesse maggioranze prescritte per la prima delibera.

Nell'ordine del giorno della seconda assemblea vi può essere l'indicazione che si tratta di ratifica .

Per poter accertare che sia tale, occorre entrare nel suo contenuto .

Se riprende pari, pari la precedente decisione, senza apportarvi alcuna modificazione, non si può qualificare come atto di "convalida".

La convalida o ratifica necessita di riesaminare la precedente decisione, da effettuarsi attraverso un nuovo apprezzamento degli interessi da perseguire e comporre e con l'eliminazione di eventuali vizi della prima deliberazione.

"…proprio la carenza di considerazione di ulteriori interessi, individuali e/o comuni, implicati o comunque interessati dalle decisioni di cui già s'erano occupati i deliberati del 27.5.2011 (…) ne esclude una sua utilità o necessità ai fini del governo delle parti e dei servizi comuni, di istituzionale attribuzione dell'assemblea" (Trib. Roma 8 gennaio 2016).

Con la riconsiderazione viene esplicato il tipico effetto sostitutivo dell'atto successivo, e non mera integrale reiterazione di quanto già deciso.

Ai sensi dell'art. 2377, ottavo comma, c.c. a seguito della delibera sostitutiva «l'annullamento della deliberazione non può aver luogo, e la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto. In tal caso il giudice provvede sulle spese di lite, ponendole di norma a carico della società, e sul risarcimento dell'eventuale danno».

L'amministratore non è obbligato ad inserire nell'ordine del giorno gli argomenti richiesti

Cerca: assemblea ordine del giorno sostituzione delibera

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