La stipula di un contratto di locazione, sovente, avviene in assenza delle dovute cautele che ogni conduttore, ed anche locatore, dovrebbero apprestare prima della sottoscrizione dello stesso.
In proposito, occorre evidenziare che le clausole ivi contenute non possono ritenersi meramente "di stile" configurando vere e proprie obbligazioni per le parti, come nel caso della dichiarazione resa sullo stato di manutenzione dell'immobile.
A tal riguardo, appare opportuno rappresentare che, prima della conclusione del contratto, è utile compiere una ricognizione dello stato dell'immobile, accertando l'assenza di difetti, quali infiltrazioni o muffe, ed una verifica dei beni ed accessori ivi esistenti a servizio dello stesso (quali elettrodomestici, impianto di riscaldamento e condizionamento, arredi, infissi etc.) all'uopo redigendo un inventario ed attestazione di corretto (o meno) funzionamento.
La pronuncia resa dal Tribunale di Pisa (sentenza n. 180 pubblicata il 7 febbraio 2024) affronta con minuzia, sia nella ricostruzione delle circostanze di fatto che in punto di diritto, la questione che attiene, da un lato, alla contestazione inerente la sussistenza di vizi all'interno di un immobile concesso in locazione, da parte del conduttore, nonché alla loro natura e rilevanza per il suo integrale e pacifico godimento e, dall'altro, agli obblighi di manutenzione che gravano sul locatore.
Al contempo, l'esame del Giudicante ha interessato, ulteriormente, le conseguenze che investono il rapporto di locazione, nel caso di intervenuto assolvimento dell'onere probatorio in ordine alla esistenza di difetti, ovvero il diritto del conduttore al risarcimento dei danni subiti ed alla realizzazione da parte del locatore delle opere necessarie alla loro eliminazione.
Ebbene, qualora l'ispezione dell'immobile non sia attenta e scrupolosa, e nel contratto risulti che "il conduttore ha trovato l'immobile in buono stato di manutenzione ed adatto all'uso convenuto", salvo che i difetti successivamente lamentati non siano occulti, è indubbio come tale dichiarazione potrà essere apprezzata ai fini dell'accoglimento o meno dei danni pretesi o di alcuni di essi.
A parere di chi scrive, pertanto, è sempre conveniente che, nell'interesse di entrambe, le parti provvedano, in contraddittorio, ad un attento sopralluogo dei locali e pertinenze dell'immobile, prima di formalizzare il rapporto di locazione, per prevenire ed impedire l'insorgenza di liti e vertenze giudiziali.
Vizi nell'immobile concesso in locazione: tutele e prove per risarcimento danno. Fatto e decisione
Il conduttore di un immobile ad uso abitativo ha convenuto in giudizio il proprietario e locatore sollevando l'esistenza di vizi nell'unità oggetto del contratto, con particolare riferimento a quelli che avevano compromesso l'uso della mansarda, motivo per cui ha chiesto la riduzione del canone di locazione e l'ordine di rimessa in pristino, con risarcimento dei danni per il minor godimento dell'immobile nonché per il periodo di esecuzione dei lavori, in ragione dell'inadempimento del locatore.
Ulteriormente, nell'ipotesi in cui sia accertata la inagibilità, totale o parziale dell'appartamento, il conduttore ha chiesto la risoluzione del contratto con condanna del locatore alla restituzione di tutti i canoni versati oltre al risarcimento del danno in via equitativa.
Il locatore si è costituito in giudizio contestando la domanda del conduttore in quanto i locali adibiti a mansarda non erano stati oggetto del contratto di locazione, non essendo ivi indicati e, per l'effetto, ha chiesto, in via riconvenzionale, la condanna al loro rilascio per la illegittima occupazione ed il pagamento di un'indennità.
Il Giudicante ha accolto la domanda proposta, parzialmente, rigettando la riconvenzionale del locatore poiché l'unico accesso alla mansarda era dall'immobile locato, per cui doveva intendersi quale pertinenza dello stesso.
Obblighi del locatore
In via preliminare, è appropriato richiamare il dettato normativo dell'art. 1575 c.c., rubricato "Obbligazioni principali del locatore" per un giusto inquadramento delle questioni giuridiche che interessano la motivazione della sentenza in comma.
La suddetta disposizione impone al locatore di: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, 2) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
A corredo e completamento degli obblighi menzionati, il successivo articolo 1576 c.c. precisa che, nel corso del rapporto, il locatore ha il dovere di eseguire tutte le riparazioni necessarie ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che restano di competenza del conduttore.
Ne deriva che, il precetto di cui all'art. 1576 c.c. attiene agli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, investe un profilo diverso da quello che il conduttore può invocare ex art. 1578 c.c., per i vizi della cosa locata.
Ebbene, per una esaustiva esposizione, è confacente sottolineare che il disposto di cui all'art. 1578 c.c., prevede che, qualora al momento della consegna, la cosa locata presenti vizi atti a diminuirne significativamente l'uso convenuto, al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere (i) la risoluzione del contratto o, in alternativa, (ii) una riduzione del canone pattuito, a meno che i difetti contestati fossero da lui conosciuti o riconoscibili.
Inoltre, al fine di poter esercitare l'azione di risoluzione del contratto o di riduzione del canone, la norma richiede che il vizio non sia conosciuto o conoscibile e deve, comunque, essere idoneo a determinare una situazione di significativa diminuzione della facoltà di godimento dell'immobile.
A conforto, la Giurisprudenza ha riconosciuto che "In materia di locazione la diversità della causa petendi corrente tra la domanda proposta ex art. 1575 n. 2 e 1576 c.c., e quella invece fondata sulla presenza di vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c. nasce dalla constatazione che la seconda non postula un inadempimento del locatore alle assunte obbligazioni di manutenzione della res, ma una oggettiva idoneità strutturale all'uso della cosa stessa" (Corte appello Catania sez. II, 01/10/2019, n.2054).
Ed allora, appare efficace acquisire che, nell'ipotesi come quella in esame, qualora i deterioramenti della cosa locata siano originati dalla usura o da accadimenti accidentali, che determinano disagio nell'utilizzazione del bene, il rimedio esperibile è correlato unicamente all'obbligo di manutenzione "posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buono stato di manutenzione (art. 1575 c.c.), e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 c.c., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale" (Tribunale Milano, 30/01/2019, n.1029).
Immobile locato affetto da vizi e ridotta godibilità
Prova dei danni
Preso atto della disciplina sopra esposta, la CTU (consulenza tecnica d'ufficio) ha rilevato che le infiltrazioni riscontrate sono dovute alla vetustà ed usura, essendo successive alla stipula del contratto e quindi il locatore dovrà assumere le obbligazioni di ripristino ex art. 1576 c.c.
Per quanto attiene al dedotto danno sofferto per le condizioni della mansarda, non essendo stata data alcuna prova dal conduttore, la domanda di riduzione del canone locatizio è stata riconosciuta esclusivamente per il tempo necessario alla esecuzione delle opere di ristrutturazione ex art. 1584 c.c.., il quale dispone che "Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento".
In merito alle contestate fessurazioni, essendo datate e visibili e, per l'effetto conoscibili dal conduttore, avendo quest'ultimo espressamente dichiarato nel contratto "il buono stato dell'immobile, non è possibile applicare la garanzia di cui all'art. 1578 c.c.
Ugualmente per quanto concerne l'impianto elettrico, conforme alla normativa all'epoca della realizzazione e quello di riscaldamento, risultato funzionante.
Diversamente, per quanto attiene al vano scale, essendo dovuta ad infiltrazioni dal lucernario, dovranno essere realizzati interventi di manutenzione ex art. 1576 c.c.
Alla luce delle risultanze della perizia espletata e della normativa applicabile, il Giudicante ha condannato il locatore alla restituzione della somma determinata dal CTU, a titolo di riduzione del canone di locazione, per il periodo in cui sono stati eseguiti i lavori nella mansarda, alla esecuzione dei lavori di riparazione indicate dal CTU ed al pagamento delle spese di lite e di CTU per 2/3, compensandole per il residuo, stante il non accoglimento integrale di tutte le domande promosse.
