Quando il proprietario concede in locazione il proprio immobile, inevitabilmente, perde la disponibilità del bene e non ha la possibilità di governare le attività che, all'interno del medesimo e dell'edificio di cui è parte, sono svolte dal conduttore. Potrebbe, perciò, ad esempio, accadere che l'inquilino violi, sistematicamente, il regolamento in vigore nel condominio, senza che il locatore possa impedirglielo.
Ebbene, in quest'ultimo caso, il locatore sarebbe, realmente, privo di strumenti per reagire alla condotta illecita de quo? Se l'inquilino viola il regolamento condominiale, il proprietario dell'immobile deve imporgli un comportamento diverso? In una circostanza del genere, il locatore può e deve agire in risoluzione del contratto di affitto?
Ha risposto a queste domande la recente sentenza del Tribunale di Cassino n. 976 del 18 luglio 2023. Lo ha fatto nell'ambito di un contenzioso sollevato da un fabbricato nei riguardi di un locatore/condòmino che era risultato troppo accondiscendente e poco risolutivo con le intemperanze di un proprio inquilino e dei frequentatori del suo appartamento.
Approfondiamo, quindi, il caso concreto.
Inquilino viola il regolamento condominiale: il locatore è responsabile? Fatto e decisione.
I residenti di un condominio laziale erano, ripetutamente, disturbati e molestati dai frequentatori di un appartamento concesso in locazione.
Essi, in dispregio al regolamento del fabbricato, parcheggiavano, sistematicamente, le proprie vetture dinanzi al passo carrabile dell'edificio. Ciò, oltre ad essere intollerabile, era in contrasto con gli artt. 1 e 3 del regolamento comune.
Alla pec con la quale il condominio intimava alla società locatrice di intervenire a risoluzione del problema, quest'ultima rispondeva vagamente. Essa ribatteva che avrebbe agito verso l'inquilino, ma non per i fatti contestati bensì per un altro motivo.
La lite, perciò, si spostava in sede giudiziale dove, il condominio chiedeva di accertare la responsabilità del locatore per quanto era accaduto. Secondo la versione dell'attore, infatti, il proprietario del bene in locazione doveva essere responsabilizzato per la violazione del regolamento condominiale del conduttore e non poteva, certo, ignorare il problema, come poi aveva fatto.
Per questo motivo, il convenuto doveva essere condannato ad agire per la risoluzione del contratto di locazione verso il proprio inquilino. La domanda de quo si completava, quindi, con l'inevitabile richiesta risarcitoria.
Il Tribunale di Cassino, esaurita l'istruttoria, ha accolto la domanda principale. Per l'ufficio laziale, infatti, «il proprietario-condomino, se concede in locazione la propria unità immobiliare non è esonerato da responsabilità nel caso in cui il proprio conduttore violi il regolamento condominiale (cfr. sentenza del 29 ottobre 2003 n. 16240)».
In un caso come quelle de quo, quindi, il locatore deve attivarsi per prevenire il problema, ha aggiunto il Tribunale, sino al punto di procedere con la risoluzione del contratto a danno dell'inquilino responsabile della ripetuta e conclamata violazione del regolamento. A quanto pare, invece, il locatore non aveva fatto alcunché.
Pertanto, il Tribunale di Cassino ha ordinato alla convenuta società locatrice ad agire verso il proprio conduttore al fine di ottenere la risoluzione del contratto di locazione.
Non è stata, invece, accolta la domanda risarcitoria, non avendo l'attore fornito alcuna prova e/o specifica descrizione dei danni subiti.
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento è espressione di quel pacifico orientamento giurisprudenziale secondo il quale il locatore è responsabile delle violazioni del regolamento comune compiute dal proprio inquilino.
In tal caso, egli non può o non deve rimanere inerte, ma deve attivarsi per far cessare la condotta illecita, sino al punto di agire per la risoluzione del contratto, se le violazioni non si dovessero interrompere «In tema di condominio di edifici, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall'art.1176 cod. civ., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (Cass. n. 11383/2006)».
E ancora «Il condomino siccome principale destinatario delle norme regolamentari si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni di quelle norme da parte sua ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del conduttore del suo bene, essendo tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento ma altresì a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto (Cass. n. 8239/1997)».
Quindi, alla luce delle affermazioni appena riportate, nel caso in commento, dinanzi alle acclarate violazioni del regolamento commesse dal conduttore, l'accertamento dell'inerzia del locatore ha condotto all'inevitabile responsabilità del medesimo.
