Le clausole del regolamento condominiale che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca.
Trattandosi di materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze, e non possono quindi dar luogo ad un'interpretazione estensiva delle relative norme.
Le limitazioni in questione hanno preso in considerazione anche gli asili nido, strutture che non vengono ben accolte dagli altri condomini, i quali temono le attività più rumorose.
A tale proposito merita di essere menzionata una recente decisione della Cassazione (sentenza n. 15222/2023).
Per vietale l'asilo nido in condominio il regolamento non può essere generico. Fatto e decisione
Una società condomina impugnava ex art. 1137 c.c. la delibera dell'assemblea che le aveva impedire di destinare ad asilo nido l'unità immobiliare di sua proprietà; in particolare l'immobile dell'attore era stato locato alla conduttrice per uso, appunto, di asilo nido, ludoteca e centro per famiglie e bambini.
L'assemblea condominiale nella impugnata delibera aveva evidenziato che l'art. 9 del regolamento di condominio vietava di destinare gli appartamenti e gli altri enti dello stabile ad uso diverso da quello figurante nel rogito di acquisto; lo stesso articolo vietava di destinare gli alloggi a uso sanitario, gabinetti di cura, ambulatorio per malattie infettive e contagiose, scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni.
L'attrice pretendeva che detta norma del regolamento fosse dichiarata nulla.
Tenendo conto dei divieti regolamentari il convenuto condominio - che si costituiva in giudizio - proponeva domanda riconvenzionale per ottenere la condanna dell'attrice a cessare la destinazione asilo nido dei locali di proprietà della stessa, nonché al risarcimento dei danni.
A fronte di tale riconvenzionale, la locatrice condomina chiamava in causa il conduttore per essere tenuta indenne in caso di condanna al risarcimento dei danni.
Il conduttore nel costituirsi proponeva a sua volta domanda risarcitoria contro la locatrice, per non avere la stessa garantito l'idoneità dell'immobile locato alla destinazione pattuita nel contratto di locazione.
Il Tribunale dava ragione al condominio e condannava locatore e conduttore alla immediata cessazione dell'attività di asilo nido, giacché contraria al regolamento di condominio.
La sentenza di primo grado rigettava poi la domanda dell'attrice diretta a far dichiarare nullità della clausola regolamentare, nonché la domanda risarcitoria del condominio; respingeva poi tutte le altre domande. La Corte di Appello confermava la decisione di primo grado.
Secondo la stessa Corte l'attività di asilo nido privato esercitata dalla conduttrice comportava sia un mutamento della destinazione d'uso (espressamente vietato), sia lo svolgimento di una delle attività specificamente vietate dal regolamento, essendo l'asilo una scuola dove si pratica notoriamente anche musica e canto oltre ad altre attività didattiche che, per l'affollamento dell'utenza, comportano quelle condizioni di rumorosità che la norma regolamentare intendeva del tutto vietare.
In ogni caso la Corte d'Appello faceva presente che la chiamata in garanzia della conduttrice ad opera della stessa locatrice aveva "esteso il contraddittorio" in ordine alla pretesa del condominio, il che bastava a giustificare la condanna solidale delle due società.
La conduttrice ricorreva in cassazione ponendo dubbi sulla validità e opponibilità al locatore della clausola del regolamento in questione.
La Cassazione ha dato sostanzialmente dato ragione alla conduttrice. Come hanno ricordato i giudici supremi le restrizioni di godimento delle proprietà esclusive previste da clausole di natura contrattuale del regolamento sono servitù reciproche.
Partendo da questa considerazione la Cassazione ha notato che il divieto di "destinare gli appartamenti e gli altri enti dello stabile a uso diverso da quello figurante nel rogito di acquisto" è generico e non consente di comprendere la portata oggettiva del peso imposto sull'appartamento del condomino. In ogni caso nell'elenco delle attività vietate non è stata menzionata l'attività di asilo nido.
La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio della causa alla Corte di Appello in diversa composizione che dovrà stabilire se il regolamento contiene un divieto chiaro ed esplicito di destinare le unità immobiliari di proprietà esclusiva ad asilo nido.
Considerazioni conclusive
Le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività, costituiscono servitù reciproche che devono essere approvate col consenso di tutti i condomini ed enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito (Cass. civ., sez. II, 25/02/2022, n. 6357).
Tenendo conto di quanto sopra il contenuto di un diritto reale di servitù non può consistere in un generico divieto di disporre o del fondo servente, dovendo il titolo costitutivo contenere tutti gli elementi atti ad individuare la portata oggettiva del peso imposto sopra un fondo per l'utilità di altro fondo (Cass. civ., sez. II, 25/10/2012, n. 18349).
Se però espressamente il regolamento condominiale non consente di utilizzare gli immobili a uso diverso dall'abitazione, l'uso dell'appartamento come asilo nido non può essere consentito (Trib. Roma 11 novembre 2014, n. 23559).
In ogni caso se l'attività in questione è vietata da una clausola del regolamento non può essere aperto nel caseggiato neppure un c.d. micro nido che si differenzia dall'asilo soltanto per le dimensioni strutturali di recettività (Cass. civ., sez. VI, 21/06/2018, n. 28831).
