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Asili e scuole in condominio, le sentenze in materia

Le attività possono essere svolte se il regolamento non le impedisce e sempre nel rispetto delle norme di comportamento vigenti in condominio.
Dott.ssa Lucia Izzo Dott.ssa Lucia Izzo 

In condominio è possibile che le unità immobiliari presenti non siano adibite necessariamente ad abitazione: nonostante quest'ultima sia l'ipotesi maggioritaria, infatti, l'immobile potrebbe essere destinato a ospitare studi professionali, attività commerciali, palestre, scuole di vario genere e anche asili nido.

In effetti, in diverse pronunce la giurisprudenza ha mostrato attenzione nei confronti degli immobili adibiti a scuole o asili, in quanto trattasi di attività rumorose che potenzialmente potrebbero recare disturbo agli altri condomini.

La "convivenza" con tali attività, infatti, non si è dimostrata sempre pacifica e questo ha portato spesso i giudici a doversi pronunciare in relazione a vicende che le hanno viste protagoniste.

=> Le clausole del regolamento condominiale e limiti dei diritti dei singoli condomini

Asili e scuole in condominio se lo consente il regolamento condominiale

La regola generale è ciascun condomino abbia diritto ad utilizzare l'immobile di sua proprietà come meglio ritiene, salvo il rispetto delle norme di legge (come quelle codicistiche, quelle che impongono vincoli urbanistici e così via) nonché di quelle contenute nel regolamento di condominio.

Le prescrizioni da questo imposte nei confronti dei proprietari variano in relazione alla tipologia di regolamento condominiale: a differenza di quello c.d. assembleare (approvato dai condomini a maggioranza), il regolamento c.d. contrattuale o negoziale può introdurre limiti al diritto sulla proprietà esclusiva.

Trattasi di quel regolamento adottato all'unanimità dai condomini o formato dal costruttore dello stabile e poi accettato espressamente e integralmente dai singoli acquirenti al momento dell'acquisto delle singole unità.

Sul punto, la giurisprudenza (cfr., ex multis, Cass. n. 19212/2016) chiarisce che "le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà "purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito".

Il regolamento contrattuale, dunque, potrà contenere anche limitazioni o divieti per quanto riguarda l'adibire le unità immobiliari ad asili o scuole, introducendo una clausola ad hoc in tal senso. Chi la viola rischia di essere condannato alla cessazione dell'attività.

Istituto scolastico e rumori

È quanto accaduto nella vicenda di cui si è occupata la Corte d'Appello di Milano (sentenza 31 luglio 2018, n. 3709), trovatasi a valutare sulla una clausola di un regolamento contrattuale che, oltre a vietare di destinare gli appartamenti dello stabile a uso diverso da quello figurante nel rogito di acquisto, vietava anche l'esercizio di una serie di attività specificamente indicate, tra cui "scuole musica, canto e di ballo".

La Corte meneghina ritiene che "la destinazione a immobile ad uso asilo determina l'esercizio di un'attività rientrante tra quelle specificamente vietate dal regolamento condominiale essendo l'asilo una scuola ove si pratica notoriamente anche musica e canto oltre ad altre attività didattiche che, per l'affollamento dell'utenza, comportano quelle condizioni di rumorosità che la norma regolamentare ha inteso del tutto inequivocabilmente vietare".

Il Consiglio di Stato, nella sentenza n. 2726 del 27 maggio 2014, ha aggiunto che "nell'ambito prettamente amministrativo, la incompatibilità dell'attività di asilo nido con una norma del regolamento condominiale si riflette sul rapporto di autorizzazione all'esercizio dell'attività, implicando l'inidoneità giuridica del bene all'uso autorizzato dall'amministrazione".

La Corte di Cassazione, nell'ordinanza 16384/2018, ha valutato in ordine alla clausola del regolamento condominiale che faceva divieto di destinare i locali, fra l'altro, ad "asili di infanzia".

Tale clausola veniva contestata dal titolare dell'attività che evidenziava come quella da lui praticata fosse di "micro-nido", da ritenersi diversa rispetto a quella d'asilo.

Invece, per gli Ermellini non sussiste una sostanziale differenza tra le due attività con riguardo all'applicazione del divieto.

Regolamento contrattuale: i divieti sono opponibili se trascritti

Come si legge nel provvedimento "l'interpretazione di una clausola del regolamento di condominio, contenente il divieto di destinare gli appartamenti, tra l'altro ad 'asili di infanzia', come preclusiva altresì dell'attività di micro-nido (la quale effettivamente si differenzia da quella dell'asilo soltanto per le dimensioni strutturali di recettività, e non invece per il comune carattere assistenziale ed educativo dei suoi servizi resi a minori di tenerissima età) non risulta né contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, né confliggente con l'intenzione comune dei condomini ricostruita dai giudici del merito, né contraria a logica o incongrua".

Asili e scuole in condominio: rumorosità

Se il regolamento non prevede alcun divieto, non significa di certo che l'attività di scuola o asilo possa essere svolta senza badare alle importanti regole di comportamento vigenti in condominio e spesso sempre cristallizzate anche all'interno dei regolamenti stessi.

Molte sentenze si sono soffermate su un aspetto importante e annoso riguardante la convivenza tra asili e scuole e altre condomini, quello della rumorosità. Il rischio, infatti, è quello che i rumori determinati dalle attività della scuola o dell'asilo possano, in alcuni casi, superare la soglia della normale tollerabilità.

In ambito civilistico, tale concetto si rintraccia nell'art. 844 c.c. e il giudizio sull'intollerabilità delle immissioni, secondo la giurisprudenza, va formulato "in relazione alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, e non può prescindere dalla rumorosità di fondo, ossia da quel complesso di suoni di origine varia e spesso non identificabile, continui e caratteristici del luogo, sui quali vengono ad innestarsi i rumori denunciati come immissioni abnormi (c.d. criterio comparativo).

Spetta, peraltro, al giudice di merito accertare in concreto gli accorgimenti idonei a ricondurre tali immissioni nell'ambito della normale tollerabilità (cfr. Cass. n. 2757/2020).

Clausole del regolamento contrattuale, come verificare l'opponibilità?

A fronte del giudizio del magistrato sui rumori provocati dalla scuola o dall'asilo in condominio, potranno scattare o meno i rimedi sul piano civile come la tutela inibitoria (ordine di cessazione dei rumori) o quella risarcitoria ex art. 2043 c.c. in presenza di eventuali danni determinati dalle immissioni moleste.

In realtà, le immissioni rumorose rilevano anche sul piano penale: con la sentenza n. 1746/2017, la terza sezione penale della Corte di Cassazione ha confermato la condanna nei confronti dell'amministratore unico di una società che gestiva una scuola in condominio per "Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone" ex art. 659, primo comma, del codice penale.

La Corte ha rilevato come "l'attività rumorosa determinata dall'uso dell'ascensore e dal continuo afflusso di frequentatori del centro di formazione, con il connesso moltiplicarsi delle voci, delle attese, delle discussioni tra i frequentatori del centro avesse determinato una situazione di grave pregiudizio per la quiete pubblica e per il riposo delle persone, incidendo sull'intera collettività condominiale".

L'imputato è apparso negligente agli occhi dei giudici in quanto, nella veste di legale rappresentante della società, "sarebbe stato certamente nella condizione di impartire, in maniera non estemporanea, puntuali disposizioni organizzative finalizzate, anche attraverso una diversa modulazione degli orari di lezione, a meglio distribuire, nell'arco della giornata, la presenza degli studenti all'interno della struttura e, conseguentemente, a limitare l'uso dell'ascensore, in specie in orario pomeridiano o dopo le 20, o comunque ad impedire l'eccessiva durata della sosta nei pianerottoli da parte dei frequentatori del centro".

In condominio ciò che non è espressamente vietato, è consentito

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