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Stop all'asilo nido in condominio se è rumoroso
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Stop all'asilo nido in condominio se è rumoroso

Perchè non si può aprire un asilo nido in condominio?

Avv. Maurizio Tarantino  

“L'asilo nido in condominio non può essere esercitato quando il regolamento, di natura contrattuale, vieta di destinare gli appartamenti di proprietà esclusiva nell'edificio ad attività rumorose: la struttura destinata all'infanzia, per quanto non possa essere ritenuta un mero baby parking, è inassimilabile a una famiglia media che vive nell'immobile con bambini piccoli.

Ne consegue che i parametri da applicare in questo tipo di misurazione non sono quelli della legge contro l'inquinamento acustico poiché tale normativa si riferisce solo ai rapporti con la pubblica amministrazione e non a quelli tra privati, ossia i condomini”.Decisiva la CTU benché risultino disturbate solo 2 abitazioni su 26: struttura inassimilabile a una famiglia media con bimbi piccoli, irrilevanti i parametri della legge anti-inquinamento acustico.

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazionecon la pronuncia n. 24958 del 6 dicembre 2016 in merito alla possibilità di realizzare un asilo nido in condominio.

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=> Quando il regolamento vieta l'asilo nido.

I fatti di causa. Tizio (proprietario) e la società cooperativa Beta (attività di asilo nido) citavano in giudizio il proprio condominio esponendo che con delibera del 2005 vi era stato fatto un divieto ad uso dell'appartamento ad asilo nido (divieto imposto dal regolamento di condominio). Pertanto gli attori chiedevano al giudice l'annullamento della delibera. In primo grado, il tribunale rigettava le pretese degli attori. In secondo grado, la corte territoriale confermava la sentenza di rigetto. Per tali motivi, gli attori ricorrevano in cassazione.

Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale. Si parla di regolamento contrattuale per indicare un regolamento condominiale che limita i diritti che i singoli condomini hanno sulle rispettive proprietà individuali o sulle parti comuni amplia i poteri di uno o più condomini attribuisce maggiori diritti a uno o più condomini.

Il motivo per cui il regolamento predisposto dall'originario unico proprietario vincola tutti i condomini è da individuarsi nella volontà negoziale delle parti contraenti, le quali sono libere di fissare i limiti che credono non solo al diritto esclusivo del condomino acquirente ma anche all'uso delle parti comuni dell'edificio, lo stesso discorso può essere ripetuto, mutatis mutandis, nel caso di regolamento approvato dall'assemblea all'unanimità.

Il regolamento negoziale, tuttavia, può anche contenere delle semplici clausole regolamentari.

La distinzione della natura delle clausole è di fondamentale importanza: infatti mentre per la modificazione delle clausole contrattuali è sempre necessario il consenso scritto di tutti i condomini, per la revisione delle norme regolamentari contenute in un regolamento contrattuale è sufficiente una deliberazione assembleare adottata con le maggioranze previste dall'art. 1138 c.c. (cfr. Cass. SS.UU. n. 943/99).

Le limitazioni imposte dalle clausole: orientamenti giurisprudenziali. Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito; esse sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass. n. 17886/09, Cass. n. 10523/03).Altra, ancora, afferma che con il regolamento condominiale possono esser costituiti pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusiva e a vantaggio di altre unità abitative, cui corrisponde il restringimento e l'ampliamento dei poteri dei rispettivi proprietari, o possono imporsi prestazioni positive a carico dei medesimi e a favore di altri condomini o di soggetti diversi, ovvero possono limitarsi il godimento o l'esercizio dei diritti del proprietario dell'unità immobiliare. Nel primo caso è configurabile un diritto di servitù, trascrivibile nei registri immobiliari; nel secondo un onere reale e nel terzo un'obbligazione propter rem, non trascrivibile. Di conseguenza, secondo tale giurisprudenza, il divieto di adibire l'immobile ad una determinata destinazione, ovvero di esercitarvi determinate attività è inquadrabile in quest'ultimo istituto, e il corrispondente diritto è prescrittibile se il creditore non lo esercita per il periodo predeterminato dalla legge (Cass. n. 11684/02).

=> Asilo nido in condominio, quando i condomini dicono no

La tollerabilità delle immissioni. Preliminarmente è opportuno precisare che la disciplina dettata dalla legge (art. 844 c.c.) in materia di immissioni mira a tutelare un interesse privatistico, e si mantiene così distinta dalla normativa di diritto pubblico sull'inquinamento acustico, elettromagnetico, da elettrosmog, ecc., che riguarda invece la protezione di un interesse collettivo più ampio.

Si deve poi rilevare un altro aspetto: il limite della normale tollerabilità ha carattere relativo, nel senso che non può essere fissato, una volta per tutte, entro parametri predeterminati, ma deve essere individuato «con riguardo al caso concreto tenendo conto delle condizioni naturali e sociali dei luoghi e delle abitudini della popolazione». (In tal senso Cass. civ., 3 agosto 2001, n. 10735; Cass. civ., 11 novembre 1997, n. 11118; 29 novembre 1999, n. 13334; 14 agosto 1990, n. 8271; 20 dicembre 1985, n. 6534; 24 gennaio 1985, n. 318).

Premesso ciò, la normale tollerabilità deve essere intesa come soglia oltre la quale l'immissione diventa illecita: se sono superati i limiti dettati dalla normativa speciale (in materia di aria, acqua, rumore, ecc.), l'evento immissivo è sicuramente intollerabile.

Tuttavia, giova ricordare che è possibile che l'immissione sia comunque ritenuta intollerabile anche nell'eventualità in cui i richiamati limiti vengano rispettati (In tal senso Cass. civ., 25 gennaio 2006, n. 1418; Cass. civ., 17 gennaio 2011, n, 939).

=> Asili nido in condominio, è possibile vietarne l'apertura?

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Secondo i giudici di legittimità il problema in esame si risolve in una mera questione ermeneutica. Per meglio dire, un problema di esatta interpretazione del contenuto della clausola del regolamento condominiale, al fine di accertare la portata ed i limiti dei divieti di destinazione.

Preliminarmente, secondo i giudici di piazza Cavour, la corte territoriale aveva correttamente interpretato l'aspetto letterale della previsione regolamentare ove veniva, in maniera chiara, precisato all'art. 3 che “è fatto divieto di destinare gli appartamenti ad uso di qualsiasi industria od esercizi rumoroso, un uso contrario alla tranquillità dell'intero fabbricato”.

Sicché erano prive di logica le deduzioni di parte ricorrente secondo cui l'attività di asilo nido, per far scattare lo stop dell'assemblea, dovevano turbare la tranquillità dell'intero edificio; assunto che, secondo il giudice del merito, non poteva trovare accoglimento soprattutto quando oltre alla violazione del regolamento condominiale, vi era stata anche la consulenza tecnica sulla rilevazione del rumore.

A tal proposito, viene confermato il principio secondo cui nell'ambito dei rapporti di condominio, l'unico criterio per valutare se il rumore è lecito o meno è quello fissato dal codice civile: la norma (844 c.c.), per quanto generica sia, stabilisce che i rumori non possono superare la normale tollerabilità. E la tollerabilità si determina, non solo sulla base di una perizia di un consulente nominato dal giudice, ma anche sulla scorta delle testimonianze dei vicini. Ne consegue che solo un regolamento di condominio approvato all'unanimità può vietare l'apertura di un asilo nido.

In tal caso, non rileva il fatto che il rumore sia tollerabile: la clausola, predisposta dai condomini, impedisce a monte l'attività idonea a generare rumore.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha respinto la domanda del proprietario e della società Beta; per l'effetto, ha confermato la validità della delibera condominiale.

Il regolamento condominiale e vincoli di destinazione della proprietà esclusiva

Scarica Corte di Cassazione n. 24958 del 6 dicembre 2016

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