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Mutuo prima casa e detrazione interessi passivi

Quando si applica la detrazione Irpef degli interessi per mutuo abitazione principale?
Avv. Maria Monteleone Avv. Maria Monteleone - Foro di Cosenza 

La legge prevede la detrazione Irpef, pari al 19 per cento degli interessi passivi e relativi oneri accessori relativi a mutui ipotecari per l'acquisto dell'abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso, per un importo non superiore a 4.000 euro complessivi. L'acquisto dell'immobile deve essere effettuato nell'anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo.

L'agevolazione fiscale è prevista dall'art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR e il relativo diritto deve risultare dalla dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta in cui gli interessi sono stati pagati.

Vediamo quali sono i requisiti per accedere alla detrazione.

Requisiti detrazione fiscale interessi mutuo

Per poter detrarre dall'Irpef gli interessi passivi del mutuo contratto per l'acquisto di un immobile, occorre che siano soddisfatti contemporaneamente i seguenti requisiti:

a) l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale. Per abitazione principale si intende quella in cui contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente (luogo di residenza anagrafica). Non necessariamente l'abitazione principale coincide, quindi, con la "prima casa".

La detrazione spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche nell'ipotesi in cui l'immobile sia adibito ad abitazione principale di un familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).

Nessuna detrazione sugli interessi del mutuo se l'abitazione è locata

La destinazione del mutuo per l'acquisto della casa di abitazione può risultare nel contratto di mutuo, nell'atto di acquisto della proprietà dell'immobile o da altra documentazione della banca mutuante.

Se la destinazione ad abitazione principale non risulta in nessuno dei documenti sopra menzionati, il contribuente può produrre una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi dell' art. 47 del DPR. n. 445 del 2000 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa), nella quale sia attestato quale somma sia imputabile, ai fini agevolativi, all'acquisto dell'abitazione e quale alla ristrutturazione (risoluzione Agenzia delle Entrate n. 147/2006).

b) l'immobile deve essere destinato ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto. L'acquisto deve avvenire nell'anno antecedente o successivo all'accensione del mutuo;

c) il mutuo deve essere garantito da ipoteca;

d) il soggetto che eroga il mutuo deve essere residente in Italia o in uno Stato membro dell'Unione Europea.

Chi ha diritto alla detrazione

La detrazione spetta all'acquirente dell'immobile che sia contestualmente l'intestatario del mutuo ipotecario.

Se vi sono più intestatari del mutuo, il diritto alla detrazione spetta a ciascuno in proporzione alla propria quota. Il limite di 4.000,00 euro è riferito all'ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.

Se il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico e questi è comproprietario dell'abitazione, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.

La detrazione spetta anche all'acquirente della sola nuda proprietà, mentre non spetta all'usufruttuario.

Detrazione interessi passivi su mutui per costruzione e ristrutturazione

Cosa succede in caso di separazione coniugale

Secondo l'Agenzia delle Entrate (circolare n. 20 del 2011), se i coniugi comproprietari dell'immobile si separano, la detrazione degli interessi sul mutuo stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale da entrambi i coniugi comproprietari dell'immobile, possono essere detratti interamente dal coniuge che, a seguito di separazione, per effetto dell'atto di trasferimento di diritti immobiliari in esecuzione di decreto di omologazione di separazione consensuale tra coniugi, è diventato proprietario esclusivo dell'immobile e si è accollato, secondo lo schema del c.d. "accollo interno", le residue rate di mutuo, ancorché non sia intervenuta alcuna modifica del contratto di mutuo che continua a risultare cointestato ad entrambi i coniugi.

Detrazione interessi in caso di decesso del cointestatario del mutuo

La circolare MEF n. 122 del 1999 ha precisato che il coniuge superstite può usufruire della detrazione per gli interessi passivi e oneri accessori relativi al mutuo ipotecario contratto per l'acquisto dell'abitazione principale di cui è contitolare insieme al coniuge deceduto, a condizione che provveda a regolarizzare l'accollo del mutuo (e sempreché sussistano gli altri requisiti).

Ciò vale anche nel caso di subentro nel rapporto di mutuo da parte degli eredi, sempreché anche in capo a questi ultimi risultino soddisfatti i requisiti dell'agevolazione. Peraltro, in questa ipotesi è possibile che legittimamente il reddito dell'unità immobiliare sia dichiarato da un soggetto diverso, ad esempio, dal coniuge superstite, titolare del diritto di abitazione, e ciò non impedisce agli eredi di fruire della detrazione.

L'usufruttuario può detrarre gli interessi passivi del mutuo stipulato per l'acquisto di una casa?

Considerato che il coniuge superstite e gli eventuali altri eredi subentrano, comunque, nel debito verso la banca, in presenza delle altre condizioni richieste, la detrazione può essere riconosciuta agli eredi anche nel periodo che precede la regolarizzazione del contratto di mutuo tra gli stessi e la banca.

L'eventuale pagamento dell'intera quota del mutuo da parte di un solo erede, consente a questi la detrazione degli interessi nella misura massima consentita, a condizione che tra gli eredi intervenga un accordo, nella forma della scrittura privata autenticata o dell'atto pubblico, da cui risulti il soggetto che assume l'obbligo del pagamento dell'intero debito relativo al mutuo (Circolare Agenzia delle Entrate n. 20 del 2011).

Casi particolari

Si è visto come una delle condizioni essenziali per beneficiare della detrazione sia la necessità di destinare l'immobile ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto.

Il requisito dell'abitazione principale deve permanere per tutto il periodo di imposta per il quale si chiede la detrazione.

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Tale regola subisce le seguenti eccezioni:

- trasferimento per motivi di lavoro: se il contribuente è costretto a trasferirsi per motivi di lavoro in altro immobile, non perde l'agevolazione anche se l'immobile acquistato con mutuo ipotecario non costituisce più la dimora abituale e, quindi, l'abitazione principale;

- ricovero in case di cura: il diritto all'agevolazione permane anche in caso di ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l'immobile non venga locato.

- personale forze armate e forze di polizia: al personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile, la detrazione è riconosciuta anche se l'immobile non è destinato ad abitazione principale, purché esso costituisce l'unico immobile di proprietà.

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