Secondo l'art. 1130, nr. 10), c.c., l'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Si tratta di un obbligo la cui violazione costituisce, ai sensi dell'art. 1129 c.c., una grave irregolarità che giustifica la revoca giudiziale dell'amministratore. Cosa fare se le voci del bilancio sono generiche o incomprensibili? Vediamo quali sono i possibili rimedi.
Cos'è il bilancio condominiale?
Il bilancio (o rendiconto consuntivo) è il documento di derivazione contabile che raffigura, in termini conclusivi e con cadenza annuale, l'esercizio condominiale appena conclusosi.
Così si esprime l'art. 1130-bis c.c.: «Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica».
In parole povere, il bilancio è la "fotografia" della situazione patrimoniale del condominio, essendo racchiusi in esso tutte le entrate e le uscite che hanno caratterizzato l'annualità appena conclusa.
Cos'è il rendiconto preventivo?
Mentre il bilancio è il riassunto della situazione patrimoniale dell'annualità giunta al termine, il rendiconto preventivo rappresenta un'anticipazione delle entrate e delle spese che, prevedibilmente, caratterizzeranno l'esercizio che si è appena aperto.
Generalmente, il rendiconto preventivo si redige sulla base di quello approvato l'anno precedente tenendo conto dell'eventuale incremento dei prezzi e delle possibili nuove modifiche da apportare al condominio.
È appena il caso di sottolineare come la legge faccia obbligo all'amministratore di redigere solamente il bilancio (cioè, il rendiconto consuntivo), non anche il rendiconto preventivo.
Voci generiche o incomprensibili del bilancio: che fare?
Nel caso di voci generiche o incomprensibili, l'assemblea può legittimamente rifiutarsi di approvare il bilancio, costringendo così l'amministratore a rivederlo alla luce dei chiarimenti richiesti.
I condòmini, infatti, giungono alla data della convocazione già edotti del rendiconto, il quale viene solitamente allegato all'avviso di convocazione in modo tale che chiunque possa prenderne preventiva visione.
Se dalla lettura del rendiconto emergono voci di spesa incomprensibili o generiche, oppure omissioni inspiegabili, i condòmini possono rifiutarsi di approvare il bilancio, rispedendolo al mittente per le opportune rettifiche.
Si può impugnare il rendiconto generico o incomprensibile?
Secondo la giurisprudenza (ex multis, Trib. Savona, sent. n. 266 del 24 marzo 2022), il rendiconto generico, incomprensibile e poco chiaro può essere impugnato dai condòmini assenti, astenuti o dissenzienti, nel consueto termine di 30 giorni stabilito dall'art. 1137 c.c.
Pur non essendoci una norma che imponga determinati criteri di redazione del bilancio, si ritiene pacificamente che esso debba consistere in una rappresentazione semplice e intuitiva della situazione patrimoniale del condominio.
Tale conclusione si ricava dal sopracitato art. 1130-bis c.c., a tenore del quale le voci del bilancio devono essere espresse «in modo da consentire l'immediata verifica» delle stesse.
Un rendiconto eccessivamente oscuro e arzigogolato, generico o comunque incomprensibile, lederebbe il principio di chiarezza che informa la redazione del rendiconto, con conseguente possibilità di chiederne l'annullamento al giudice.
Si badi bene: l'autorità giudiziaria può annullare il rendiconto solo per vizi di forma ovvero per motivi di legittimità, essendogli invece preclusa la possibilità di entrare nel merito dello stesso.
In altre parole, il giudice potrà annullare il rendiconto poco chiaro, quello adottato in spregio ai quorum di legge oppure che presenta evidenti errori di calcolo, ma non potrà effettuare alcuna ingerenza sulle spese che sono già state deliberate dall'assemblea e che non sono state contestate in illo tempore.
Sul punto la giurisprudenza è granitica. Secondo la Corte di Cassazione (ex multis, sent. n. 5254 del 4 marzo 2011), l'impugnazione del rendiconto non può essere fatta per ragioni di merito ma solo di legittimità, non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati in passato dalla maggioranza.
In questo senso anche la giurisprudenza di merito (tra tante, Trib. Roma, sent. del 26 aprile 2019), secondo cui l'intervenuta approvazione, da parte dell'assemblea condominiale, dei rendiconti consuntivi costituisce un atto vincolante, con conseguente limite a una diversa ricostruzione della contabilità relativa agli esercizi in questione, superabile soltanto previa impugnazione, per errore di fatto o dolo, delle singole poste incriminate.
