Con riguardo alle attività dell'amministratore, la contabilità presentata dal medesimo, seppure non deve essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve però essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione.
Solo la deliberazione dell'assemblea di condominio che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall'amministratore ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste passive specificamente indicate.
Non si può escludere che il rendiconto contenga degli errori, come, ad esempio, la mancata contabilizzazione di un credito o di un debito, o di un incasso mai avvenuto e registrato erroneamente.
La contabilità deve quadrare perfettamente ed eventuali errori devono essere corretti in maniera formale.
E se l'errore non è rilevante e l'assemblea non intende apportare correzioni al rendiconto? Un limitato scostamento tra quanto contabilizzato dall'amministratore e quanto effettivamente pagato, consente al condomino di impugnare una delibera assembleare riguardante l'approvazione del rendiconto consuntivo?
La questione è stata affrontata dalla Cassazione nella sentenza n. 9544 del 7 aprile 2023.
Rendiconto errato con poca differenza tra quanto contabilizzato e quanto pagato in eccesso: posso impugnare la delibera di approvazione del rendiconto? Fatto e decisione
Un gruppo di condomini citava in giudizio davanti al Tribunale il condominio perché venisse pronunciata l'illegittimità della delibera condominiale, nella parte in cui aveva approvato il bilancio consuntivo, deducendo di aver corrisposto somme in eccedenza rispetto a quanto contabilizzato. Il condominio si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto della domanda.
Il convenuto si difendeva affermando che alcune somme non erano rinvenibili nel bilancio consuntivo generale in quanto inserite e imputate in altra sede, ossia nei bilanci di gestioni separate, aventi ad oggetto, tra l'altro, lavori sugli ascensori e controversie legali.
Il Tribunale dava torto agli attori, sul presupposto che quanto rappresentato dal condominio trovasse rispondenza negli atti di causa. Tale decisione veniva ribaltata dalla Corte di Appello.
I giudici di secondo grado accoglievano il gravame e, conseguentemente, annullavano, limitatamente al punto uno dell'ordine del giorno (relativo alla mancata contabilizzazione di importi superiori a quelli versati), la delibera impugnata, condannando il condominio al pagamento delle competenze di entrambi i gradi del giudizio. Il condominio ricorreva in cassazione.
Il ricorrente, tra l'altro, negava l'interesse ad agire di un condomino che non aveva effettivamente versato nulla che non fosse stato correttamente contabilizzato.
In secondo luogo il condominio contestava l'ammissibilità della stessa domanda giudiziale dei condomini in quanto la differenza tra quanto pagato e quanto contabilizzato sarebbe stato troppo esiguo per essere rilevante.
Con la sentenza citata, la Cassazione ha accolto (parzialmente) il ricorso proposto, fornendo utili chiarimenti.
I giudici supremi hanno notato che uno dei condomini non aveva un interesse ad impugnare la delibera, non avendo egli indicato alcuna differenza tra quanto descritto nel bilancio e quanto effettivamente pagato. Per quanto riguarda gli altri condomini in causa la conclusione è stata diversa.
Secondo la Cassazione, infatti, nonostante il limitato valore delle pretese, essi avevano comunque un interesse ed una legittimazione ad agire in giudizio.
Quindi, ad avviso della Suprema Corte, a prescindere dall'esiguità della domanda, il condomino ha diritto di agire in giudizio per richiedere l'annullamento della delibera di approvazione del consuntivo errato e una successiva correzione dello stesso. Ciò perché la delibera di approvazione del consuntivo ha un valore di prova del credito e la mancata opposizione legittimerebbe il condominio ad agire giudizialmente anche per eventuali somme poste erroneamente a carico dei condomini.
Considerazioni conclusive
La delibera condominiale recante l'approvazione da parte dell'assemblea dello stato di ripartizione dei contributi condominiali rappresenta un titolo di credito del condominio. In particolare tale delibera prova l'esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest'ultimo proponga contro tale decreto, ed il cui ambito è dunque ristretto alla sola verifica della esistenza e della efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass., Sez. Un., 18/12/2009, n. 26629; Cass., sez. II, 23/02/2017, n. 467). Ogni condomino quindi ha diritto di chiedere che l'assemblea riconosca formalmente l'esistenza di un errore e rinunci ad ogni possibile azione nei suoi confronti. Tali correzioni non possono essere effettuate arbitrariamente dall'amministratore ed è necessaria una delibera assembleare che riconosca l'esistenza/inesistenza di una data partita contabile.
Se però l'assemblea non vuole riconoscere l'errore, i condomini che hanno corrisposto somme in eccedenza rispetto a quanto effettivamente dovuto hanno un evidente interesse all'impugnazione della delibera di approvazione del rendiconto errato, anche quando vi sia un limitato scostamento tra quanto contabilizzato dall'amministratore e quanto effettivamente pagato: in tal caso, infatti, è comunque ravvisabile quel pregiudizio personale, in termini di mutamento della loro posizione patrimoniale, che giustifica la loro domanda giudiziale.
