In tema di locazione commerciale di un immobile, i contratti di affitto devono, necessariamente, avere una durata minima di sei anni che si innalzano a nove per i cespiti adibiti ad attività alberghiere o teatrali. Tali contratti, inoltre, si rinnovano per uno stesso periodo, automaticamente.
A stabilire ciò è la legge con un'esplicita previsione normativa (art. 27 legge 392/1978), applicabile anche al caso in cui il bene sia destinato ad ufficio (ad esempio, quello di un avvocato o di un commercialista).
La disposizione appena richiamata è molto chiara, altresì, nel precisare che non è ammissibile concordare una durata inferiore della locazione commerciale poiché, in caso contrario, il contratto s'intenderebbe della durata corrispondente a quella di legge "Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti (art. 27 co. 4 legge 392/1978)".
In questo caso, si parla, tecnicamente, di automatica eterointegrazione del contratto (ex multis Cass. n. 20974/2018).
Il locatore, pertanto, se intende liberare l'immobile, deve attendere almeno la prima scadenza per comunicare disdetta al conduttore. Ha confermato ciò la recente sentenza del Tribunale di Marsala n. 4 del 9 gennaio 2024, in cui il magistrato, nel dirimere la lite a lui sottoposta, ha colto l'occasione per approfondire il tema dell'efficacia della disdetta di una locazione commerciale e quello della possibilità di revocare la medesima.
Non ci resta che approfondire l'argomento.
Disdetta locatore locazione commerciale: cosa dice la legge?
Per la legge, un contratto di locazione commerciale si rinnova automaticamente alla scadenza (art. 28 co. 1 Legge 392/1978), ma il locatore ha la facoltà di neutralizzare tale effetto, comunicando il proprio diniego almeno 12 mesi prima.
In particolare, se si tratta di impedire il primo rinnovo, il locatore può disdettare il contratto soltanto in presenza di uno dei motivi indicati dalla normativa (art. 29 Legge 392/1978). Ad esempio, se intende abitare, personalmente, nell'immobile oppure se vuole destinarlo all'attività commerciale del figlio. Il locatore deve, quindi, indicare nella disdetta tale motivo.
In mancanza di ciò oppure se la disdetta dovesse essere esercitata intempestivamente, il contratto si rinnoverebbe come se nulla fosse stato comunicato.
Viceversa, se si tratta di impedire la seconda scadenza, cioè quella di una locazione già rinnovata in precedenza, la disdetta del locatore non deve essere giustificata da alcun motivo e deve, soltanto, essere inviata nel termine di legge (12 o 18 mesi).
Disdetta locatore locazione commerciale prima del secondo rinnovo: può essere inviata molto prima?
In tema di locazione commerciale, la legge riconosce al locatore la possibilità di impedire il secondo rinnovo del contratto, semplicemente, comunicando disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza.
Non è, perciò, importante se tale facoltà è esercitata con largo anticipo (ad esempio come nel caso in commento, dove il diniego al rinnovo era stato comunicato in pendenza del primo periodo contrattuale, ma con effetti sulla seconda scadenza).
Ciò perché, come ricordato dal Tribunale di Marsala, la disdetta è espressione della volontà di non voler proseguire nel rapporto.
Essa, perciò, determina il venir meno della locazione alla scadenza indicata in contratto, fatta salva una successiva manifestazione di volontà diretta a revocare questa decisione e a voler costituire un nuovo contratto di comune accordo con il conduttore "la volontà espressa del locatore di non rinnovare il contratto di locazione alla scadenza comporta l'esaurimento dell'efficacia del contratto alla data indicata, a meno che non sia manifestata una concorde volontà contraria rivolta alla costituzione di un nuovo rapporto".
Quali conseguenze per la disdetta della locazione senza preavviso da parte del conduttore?
Disdetta locatore locazione commerciale: può essere revocata?
In tema di disdetta da parte del locatore di una locazione commerciale, la giurisprudenza ammette che questa facoltà di diniego possa essere revocata e possa, quindi, essere seguita dalla prosecuzione del rapporto come se nulla fosse stato comunicato.
Più precisamente, afferma la Cassazione opportunamente richiamata dal Tribunale di Marsala, la revoca può avvenire esplicitamente, ad esempio stipulando un nuovo contratto, oppure tacitamente, esprimendo la volontà di rinnovare il rapporto attraverso un comportamento idoneo a contraddire quanto comunicato in precedenza e dal quale ricavare, unitamente, al conduttore, il preciso intento di proseguire nella locazione "univoco comportamento tenuto da entrambe le parti successivamente alla scadenza del contratto, dal quale possa desumersi la loro inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo (Cass. n. 22234/2014; Cass 10963/2010; Cass. n. 27731/2005; Cass 15802/2005)".
La giurisprudenza, quindi, precisa che, in presenza di una disdetta, non sono indici di una revoca della medesima, il fatto che il locatore tolleri la presenza del conduttore nell'immobile nonostante la scadenza del contratto o che continui a percepire i canoni nell'attesa che sia liberato il bene o che non agisca per il rilascio forzato dell'immobile locato "Qualora il locatore abbia dimostrato la sua intenzione di porre fine al rapporto con apposita disdetta, non basta a configurare una rinnovazione tacita il fatto che, dopo la scadenza, il locatario sia rimasto nell'immobile o che il locatore ha continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio o addirittura ha continuato a percepire i canoni di locazione, necessitando a tal fine un suo comportamento positivo, idoneo a manifestare una nuova volontà, contraria a quella manifestata in precedenza (v. tra le più recenti Cass. n. 708/2021. V. anche tra le altre Cass. n. 9698/1998)".
