Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, oltre in ogni caso al risarcimento del danno.
È quanto prescrive l'art. 1453 c.c. che offre al creditore un rimedio per reagire all'inadempimento del debitore nei contratti a prestazioni corrispettive, ossia in tutti quei contratti in cui le parti si obbligano reciprocamente a dare qualcosa. È il caso, ad esempio, del contratto di locazione ove una parte si obbliga a corrispondere un determinato corrispettivo a fronte del godimento di un bene per un dato tempo.
Con riferimento alla locazione, l'ordinamento appresta una tutela speciale al "padrone di casa" prevedendo lo sfratto per morosità che consiste in un procedimento più rapido rispetto a quello ordinario che gli consente di poter ottenere il rilascio e la riconsegna dell'immobile da parte del conduttore in caso di mancato pagamento del canone pattuito.
L'atto di intimazione di sfratto per morosità
L'atto di intimazione di sfratto per morosità contiene la contestuale citazione in udienza per la convalida dinanzi al Tribunale competente che è quello del luogo in cui si trova la cosa locata nonché l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti.
Il conduttore può presentarsi in udienza e saldare la morosità, chiedere un termine di grazia, non presentarsi oppure fare opposizione.
Laddove l'opposizione non sia fondata su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, ed in assenza di gravi motivi, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio dell'immobile, con riserva delle eccezioni del convenuto. Il giudizio prosegue, così, nelle forme del rito speciale, previa ordinanza di mutamento del rito.
In caso di opposizione (o di accertamento negativo dei presupposti per la pronuncia della convalida dello sfratto), dunque, termina la fase sommaria del procedimento e, previa pronuncia dell'ordinanza di mutamento del rito, si apre la fase di merito secondo il rito locatizio ove il giudice dovrà accertare il diritto del conduttore a godere dell'immobile o quello del locatore ad ottenerlo in restituzione.
Un tipico caso di opposizione non fondata su prova scritta si ha quando il convenuto eccepisce l'esistenza di vizi nell'immobile locato.
È quanto avvenuto nel caso portato dinanzi al Tribunale della Spezia ove il Giudice, rilevato che l'opposizione non era fondata su prova scritta e che persisteva la morosità, ordinava al convenuto di rilasciare l'immobile e disponeva il passaggio dal rito speciale a quello di cognizione piena, per decidere sulle eccezioni sollevate dal convenuto.
Esperito inutilmente il tentativo obbligatorio di mediazione, la causa proseguiva nel merito e si concludeva con l'accoglimento della domanda del locatore di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore con condanna di quest'ultimo al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni di locazione dovuti.
La recente sentenza del Tribunale della Spezia n. 135 del 22 febbraio 2022, ci offre lo spunto per analizzare le diverse eccezioni che il conduttore dell'immobile può sollevare per tentare di respingere la richiesta monitoria del locatore fondata sull'esistenza di morosità.
Sfratto per morosità, come comportarsi?
L'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa
In tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per il pagamento deve soltanto provare il titolo del suo diritto potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento del debitore convenuto sul quale invece incombe l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito:
- dall'avvenuto adempimento;
oppure
- dall'impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.
Ed ancora, sempre nei contratti a prestazioni corrispettive, il convenuto può, altresì, decidere di non adempiere quale conseguenza di un precedente inadempimento dell'altra parte contrattuale (c.d. eccezione di inadempimento).
Nella specie, il convenuto assumeva di aver adempiuto la propria obbligazione corrispondendo in contanti gli importi dovuti mentre per l'anno successivo assumeva di aver legittimamente sospeso il pagamento del canone trovandosi nell'impossibilità di godere e disporre del bene locatogli per colpa esclusiva della proprietaria.
Le eccezioni sono state ritenute dal Giudice prive di fondamento.
Invero, quanto all' asserito adempimento dei canoni in contanti, è stato dimostrato in giudizio tramite messaggi whatsapp prodotti da parte attrice che il convenuto non aveva provveduto al pagamento delle somme dovute.
Il Tribunale, infatti, ha riconosciuto valenza probatoria ai messaggi whatsapp, applicando il più recente orientamento giurisprudenziale secondo cui la messaggistica istantanea rientra nella disciplina di cui all'art. 2712 c.c. relativa alle prove documentali ed è pertanto assimilabile alle riproduzioni fotografiche, informatiche o cinematografiche ed in genere ad ogni altra rappresentazione meccanica di fatti o cose che, come tali, formano piena prova dei fatti o delle cose rappresentate, se colui contro il quale sono prodotte non ne disconosce la conformità ai fatti o alle cose medesime.
La prova contraria non può essere raggiunta attraverso prova testimoniale stante i limiti fissati dall'art. 2726 c.c.
Quanto, invece, all'ulteriore eccezione, relativa all'asserita impossibilità di godere dell'immobile per causa esclusivamente imputabile alla locatrice, per essere presente all'interno dell'immobile locato una terza persona, per volontà della padrona di casa - fatto questo che a dire del conduttore gli avrebbe impedito di godere dell'appartamento - è stato provato in giudizio che questo terzo soggetto corrispondeva direttamente allo stesso convenuto una parte del canone a riprova del consenso del conduttore, risultando tra l'altro inverosimile che il predetto avesse permesso di occupare ad un terzo soggetto l'immobile senza dissentire.
Sfratto dell'inquilino che non paga: dopo quanto tempo?
L'eccezione di inadempimento sollevata dal conduttore
Mentre il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve provare solo la fonte del suo diritto limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, ed uguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.
Nei contratti con prestazioni corrispettive, infatti, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria.
