Nel caso di una locazione, nonostante sia specificatamente pattuita ed indicata la data di scadenza del contratto, non è raro che il conduttore resti nell'immobile e che non lo rilasci. Ciò può avvenire per molteplici ragioni.
Ad esempio, perché l'inquilino ha difficoltà economiche e non riesce a trovare un'altra sistemazione. Oppure perché vi sono contestazioni sulla natura del contratto e sulla sua durata.
Ad ogni modo, in questi come in altri casi, il proprietario ha interesse a riacquistare la detenzione del bene perché, senza, non potrebbe certo affittarlo nuovamente, ma soprattutto poiché, nel frattempo, potrebbe aver già assunto un impegno con un successivo inquilino.
A quest'ultimo proposito, è proprio ciò che è accaduto nella vicenda oggetto della sentenza del Tribunale di Trani n. 33/2023. In tale procedimento, le parti in causa si sono scontrate a causa del mancato rilascio di un appartamento concesso in locazione e sulla misura del ristoro dovuto al locatore.
Nell'occasione, infatti, all'ufficio pugliese, oltre a valutare le argomentazioni contrapposte, è spettato il compito di giudicare la domanda risarcitoria avanzata dal proprietario per l'occupazione illegittima del bene nel periodo successivo alla scadenza naturale del contratto.
È stata, quindi, l'ennesima occasione per precisare la natura del danno da occupazione abusiva di un bene e per verificare quali prove deve offrire il locatore danneggiato per avere il giusto indennizzo.
È opportuno, però, procedere con ordine.
Locazione e danni da ritardata restituzione
Nel caso di una locazione di un immobile e del mancato rilascio del medesimo da parte del conduttore alla scadenza naturale del contratto, c'è una specifica disposizione di legge che regola i danni derivanti da questa circostanza "Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno (art. 1591 c.c.)".
Pertanto, in base alla norma citata, al locatore spetta il canone pattuito nel contratto per tutto il periodo in cui il bene è occupato, nonostante sia spirata la data di riconsegna dell'immobile.
L'art. 1591 c.c. è in linea, quindi, con l'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale che, in via generale, dinanzi ad un'occupazione senza titolo di un immobile, riconosce a favore del proprietario un danno in re ipsa, cioè automatico, corrispondente al canone locativo del bene, anche quando vi siano difficoltà a provare la misura precisa del risarcimento "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta"; "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato (Cass. SS.UU sent. n. 33645/2022)".
Riconsegna dell'immobile, attenzione allo stato manutentivo
Locazione e danni da ritardata restituzione: il danno maggiore
In base all'art. 1591 c.c., nel caso del mancato rilascio dell'immobile da parte del conduttore alla scadenza naturale del contratto, al locatore è concessa la facoltà di ottenere un danno maggiore rispetto alla misura del canone pattuito.
Si tratta di una conclusione pienamente condivisa dal Tribunale di Trani "la mancata riconsegna dell'immobile comporta, secondo le regole previste dall'art. 1591 c.c. e conformemente al principio mora perpetuat obligationem, da un lato, l'obbligo di corrispondere la somma pattuita nel contratto e, dall'altro, quello di risarcire il locatore del maggior danno arrecatogli".
Ovviamente, è onere del proprietario dimostrare tale danno maggiore, cosa puntualmente e documentalmente avvenuta nella vicenda in commento.
Nel procedimento dinanzi al Tribunale di Trani, il locatore aveva, infatti, depositato un preliminare di locazione del suo appartamento, stipulato con una terza persona, in base al quale avrebbe incassato per l'affitto dell'immobile una cifra consistente.
In ogni caso, si trattava di un importo maggiore rispetto ai canoni percepiti dall'ex conduttore a saldo dell'occupazione del bene successiva al termine del contratto.
In altre parole, poiché il proprietario confidava nella puntuale riconsegna dell'appartamento alla scadenza, aveva assunto un impegno e messo a frutto l'immobile.
Tuttavia, poiché questo non gli era stato riconsegnato, il locatore non aveva potuto rispettare il preliminare ed aveva perso questa occasione di guadagno di cui chiedeva, giustamente, conto e ragione alla controparte in causa.
A questo punto, all'ufficio pugliese non è restato che accogliere la domanda risarcitoria per il danno maggiore, condannando il convenuto al pagamento delle spese processuali secondo il naturale principio della soccombenza.
