Con sentenza emessa in data 15 novembre 2022, n. 33645, la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, si è pronunciata su tre motivi di censura in virtù di una complessa vicenda giudiziaria che doverosamente ricostruiamo al fine di comprenderne i contenuti in fatto e diritto.
Occupazione sine titulo e risarcimento del danno: la vicenda
Veniva intentata azione da una società-attrice, innanzi al Tribunale di Tempio Pausania, proprietaria di diverse porzioni immobiliari, nei confronti di un Condominio che si era costituito a seguito della vendita di parte delle suddette unità, lamentando che lo stesso avesse impedito, tramite varie condotte turbative, la vendita delle aree ulteriori che la Società aveva destinato già a parcheggi e suddiviso; infatti tali condotte, secondo l'attrice, erano integranti di nocumento al diritto, e, perciò, al giudice adito la Società ha chiesto l'accertamento di tale diritto e la condanna al risarcimento del danno patrimoniale. Il giudice di primo grado rigettava la domanda.
La società propose gravame, che venne accolta parzialmente dalla Corte d'appello di Cagliari, solo sull'azione di rivendica e non sulla richiesta di risarcimento, sul presupposto che la domanda sarebbe dovuta essere proposta contro i singoli proprietari e condomini.
Avverso detta sentenza il Condominio ricorreva per cassazione e con pronuncia del 16 novembre 2012, n. 20215, rigettava il ricorso principale proposto dal ricorrente ed accoglieva quello incidentale proposto dalla società, osservando che «appare contraddittorio ordinare - come ha deciso la corte distrettuale - al condominio il rilascio dei beni - presupponendo dunque che la disponibilità delle aree in questione sarebbe stata sottratta all'uso della proprietaria e sottoposta a contestazioni, quanto alla titolarità, con varie iniziative giudiziarie, dal medesimo condominio - ed allo stesso tempo negare la tutela risarcitoria che tali condotte dell'ente di gestione avrebbero comportato».
Riassunto il giudizio innanzi la Corte di appello di Cagliari, la stessa con sentenza n. 13 giugno 2018 n. 557, rigettava la domanda. Rilevava Corte territoriale che, con riferimento alla domanda risarcitoria formulata come impossibilità di trarre dai beni il corrispettivo della vendita e non invece proventi di altro genere come canoni locatizi, se era pur vero che nella giurisprudenza di legittimità il danno subito dal proprietario per effetto di occupazione illegittima di immobile era stato definito in re ipsa era stato definito , tuttavia il riconoscimento del danno figurativo sulla base del valore locatizio presupponeva l'allegazione di un pregiudizio derivante dall'impossibilità di utilizzarlo, pregiudizio nella specie non prospettato poiché nella citazione introduttiva era stata rappresentata soltanto l'impossibilità di alienare gli immobili e di lucrare il prezzo della vendita.
Avverso detta sentenza ricorreva per cassazione la società-appellante, sulla base di tre motivi di censura. Resisteva con controricorso il Condominio.
A seguito di ordinanza interlocutoria n. 3946 di data 8 febbraio 2022 della Seconda Sezione Civile, la decisione del ricorso è stata rimessa alle Sezioni Unite.
Con il primo motivo, si denunciava violazione o falsa applicazione degli artt. 2909 c.c., 324 e 384, comma 2, c.p.c., ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3 e n. 4, c.p.c. Osservava la parte ricorrente che la sentenza della Corte di Cassazione aveva delegato alla Corte d'appello la sola quantificazione del risarcimento del danno e non la decisione sul fondamento della stessa domanda, su cui vi era il giudicato interno.
Con il secondo motivo, si lamentava violazione o falsa applicazione degli artt. 1223, 1226, 2043, 2056 e 2697 c.c., ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. Osservava la parte ricorrente che nel caso di occupazione illegittima di immobile è sufficiente, ai fini risarcitori, trattandosi di danno in re ipsa, allegare l'idoneità dell'immobile a produrre reddito e l'intenzione del proprietario di godere del bene o di impiegarlo per finalità redditizie e che la società aveva assolto i propri oneri, dichiarando di non poter disporre delle aree, di subire un danno economico per la mancata disponibilità, ed in particolare precisando che prima di aver subito lo spoglio aveva intenzione di vendere trentatré parcheggi già individuati e frazionati.
Con il terzo motivo si denunciava violazione o falsa applicazione degli artt. 112, 113 e 115 c.p.c., ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3 e n. 4, c.p.c. Osservava la parte ricorrente che, come affermato nella comparsa conclusionale di primo grado, il mancato guadagno può essere ricavato dalla mancata disponibilità, e pertanto dai mancati frutti, dei corrispettivi che sarebbero stati ricavati dalla vendita dei parcheggi e dunque come minimo dagli interessi applicati a tali corrispettivi, e che la Corte territoriale non ha quindi preso in considerazione la domanda realmente formulata.
Aggiungeva che, come affermato dalla giurisprudenza di legittimità il giudice ha il potere-dovere di accertare il contenuto sostanziale della pretesa e di non sostituire d'ufficio un'azione diversa da quella esercitata.
La Cassazione a Sezione Unite, rigettava il primo motivo di censura perché considerato infondato, in quanto il ricorso incidentale precedentemente accolto aveva per oggetto la denuncia del mancato riconoscimento del diritto al risarcimento del danno sia perché dell'occupazione delle aree di proprietà sarebbero stati partecipi anche tutti i frequentatori del comprensorio, sia perché la domanda avrebbe dovuto essere proposta nei confronti dei singoli proprietari effettivamente fruenti degli spazi oggetto di rivendica.
Pertanto, la statuizione di annullamento della sentenza di appello limitata ai confini soggettivi del rapporto dedotto in giudizio, senza che possa evincersi alcun giudicato interno sull'esistenza del fatto costitutivo dell'invocato risarcimento del danno, è da considerarsi infondata.
La Suprema Corte trattava congiuntamente il secondo e terzo motivo di censura perché fondati
La questione del danno da occupazione senza titolo
Il ricorso è stato rimesso alle Sezioni Unite per l'esame di tali motivi poiché essi pongono la questione se il danno da occupazione sine titulo di immobile costituisca danno in re ipsa. Richiamando l'ordinanza n. 1162 del 17 gennaio 2022 della Terza Sezione Civile, l'ordinanza interlocutoria pone la questione se la compressione della facoltà di godimento diretto del bene, costituente il contenuto del diritto di proprietà, debba considerarsi quale danno patrimoniale da risarcire ai sensi del combinato disposto degli artt. 1223 e 2056 c.c. Con frequenza nelle cause si discute del danno da occupazione abusiva o senza titolo di un immobile, circostanza che si verifica non solo quando il terzo occupa un immobile altrui ma anche quando scada il contratto di locazione o il comodato o l'assegnazione della casa coniugale e l'immobile non venga restituita.
In passato alcune sentenze richiedevano la prova di un danno concreto (la prova che un terzo volesse locare l'immobile a un certo canone) mentre altre consentivano il risarcimento anche in assenza di una offerta di un terzo, risarcendo il danno per un importo pari al canone di mercato del bene. La Suprema Corte, ispirandosi alla predetta ordinanza, in sostanza, ha deciso di perseguire una linea mediana fra teoria normativa e teoria causale ed ha affermato i seguenti principi di diritto, lasciando intatta la distinzione fra azione reale e azione risarcitoria, enunciando tre principi.
I principi di diritto delle Sezioni Unite
La Suprema Corte ha enunciato i seguenti principi di diritto, con il primo, precisa che nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta.
Quindi, in sintesi, il diritto al risarcimento nasce con l'occupazione senza titolo (o con il permanere dell'occupazione dopo la scadenza del titolo) ove questa pregiudichi la concreta possibilità del proprietario di godere del bene in modo diretto (lui stesso) o indiretto (dandolo in locazione).
Con il secondo principio nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
Questo secondo principio si indica, nella sostanza che, in assenza di una prova concreta (ad esempio l'offerta di un terzo di un canone di locazione per il bene in questione), il danno è comunque risarcibile, andando parametrato al mancato introito del canone di mercato di quell'immobile.
Condividendo tale principio, si rileva un aspetto: negare il diritto al risarcimento in assenza di una prova di un concreto danno sarebbe stato illogico e contrario.
Infine, col terzo principio in diritto, si enuncia che nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato.
Tale principio evidenzia come, in presenza di un danno concreto (il canone offerto) e non solo potenziale (il canone di mercato) il proprietario possa richiedere il risarcimento di tale diversa somma.
La risarcibilità del danno
Nella disamina delle pronuncia, emerge che il centro della decisione contenuta nella motivazione riguarda il nesso di causalità, infatti l'evento di danno riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa.
Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo.
Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire.
Il danno 'normale' che deriva dall'occupazione abusiva e senza titolo di un immobile è dato dal potenziale canone (canone di mercato) che il proprietario avrebbe potuto ricavare ove fosse stato nella disponibilità del bene non restituito.
Il mancato guadagno
Per completezza della disamina, la domanda risarcitoria formulata ha per oggetto il mancato guadagno causato dall'occupazione abusiva, l'onere di allegazione riguarda gli specifici pregiudizi, fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato (una volta che si quantifichi equitativamente il godimento perduto con il canone locativo di mercato, il corrispettivo di una locazione ai correnti valori di mercato rientra, come si è visto, nelle perdite subite).
Ove insorga controversia in relazione al fatto costitutivo del lucro cessante allegato, l'onus probandi anche in questo caso può naturalmente essere assolto mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza o le presunzioni semplici.
In generale, in relazione al mancato guadagno può rinviarsi alla costante giurisprudenza in materia di maggior danno ai sensi dell'art. 1591 c.c. (cfr. Cass. civ. sent. sez. III, 3 febbraio 2011, n. 2552; Cass. civ. 26 novembre 2007, n. 24614; Cass civ. 27 marzo 2007, n. 7499; Cass. civ. 13 luglio 2005, n. 14753; Cass civ. 23 maggio 2002, n. 7546)".
In conclusione, accoglieva il secondo e terzo motivo, rigettando il resto del ricorso, cassava la sentenza in relazione ai motivi accolti e rinvia e rinviata la causa alla Corte d'appello di Cagliari, in diversa composizione, cui demandava di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.
