Si può parlare di occupazione illegittima di un immobile in varie circostanze.
Ad esempio è tale quella del possessore del bene che, senza alcun titolo giuridico che possa giustificare questa condizione, si appropria di un'abitazione lasciata incustodita dal proprietario.
È, altresì, definita occupazione sine titulo quella del soggetto che occupa una casa concessagli in locazione senza però, alcun patto scritto, oppure in base ad un contratto di cui si eccepisce la validità.
È, infine, un'occupazione illecita anche quella dell'inquilino che al termine del contratto, nonostante la finita locazione accertata dal magistrato e l'ordine di liberazione dell'immobile, decide di restare nella casa, già in affitto, senza pagare alcun canone e in attesa dell'esecuzione per rilascio a cura dell'ufficiale giudiziario.
In tutti questi casi, per il proprietario del bene nasce l'esigenza di difendersi, di trovare la soluzione più immediata ed efficace per riacquistare il possesso dell'immobile nonché il desiderio di ottenere un adeguato ristoro per tutti i danni patiti nell'occasione.
Cerchiamo, quindi, di capire come bisogna procedere e quali sono i rimedi previsti dalla legge per difendersi nel caso di occupazione abusiva di una casa.
Occupazione abusiva di una casa: quando è reato?
L'ipotesi del soggetto che senza alcun titolo giuridico, nemmeno astrattamente valido, s'impossessa di un immobile altrui è punita dal codice penale.
Nello specifico si tratta dell'art. 633 cod. pen. secondo il quale. «Chiunque invade arbitrariamente terreni o edifici altrui, pubblici o privati, al fine di occuparli o di trarne altrimenti profitto, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino a due anni o con la multa da 103 euro a 1.032 euro.
Si applica la pena della reclusione da due a quattro anni e della multa da euro 206 a euro 2.064 e si procede d'ufficio se il fatto è commesso da più di cinque persone o se il fatto è commesso da persona palesemente armata.
Se il fatto è commesso da due o più persone, la pena per i promotori o gli organizzatori è aumentata».
La condotta in esame, quindi, è sanzionata con la reclusione ed è aggravata se compiuta da un certo numero di persone o con l'ausilio delle armi.
La denuncia del o dei responsabili, quindi, rappresenta il primo passo da compiere per ottenere tutela. Per riacquistare il bene, invece, sarà necessaria l'azione civile anche se, in alcuni casi, l'anzidetta querela stimola l'abusivo a lasciare libero l'immobile.
Infine, è bene precisare che non è responsabile penalmente chi non libera un'abitazione già detenuta in base ad un contratto, anche se questo si è rivelato invalido (ad esempio, perché di natura verbale) o anche se ha perso efficacia, come a seguito di una finita locazione o di una risoluzione per morosità. In tali casi, l'illecito commesso è di natura, esclusivamente, civilistica.
Occupazione senza titolo di un immobile condominiale e poteri dell'amministratore di condominio
Occupazione abusiva di una casa: l'azione civile
L'azione civile, di restituzione e/o di rivendicazione, serve al proprietario di una casa per riappropriarsi della stessa qualora sia detenuta senza titolo da qualcuno.
È il caso, ad esempio, dell'occupante abusivo che si è introdotto e vive in un immobile lasciato incustodito oppure dell'ipotesi di colui che risiede in un appartamento in base ad un contratto di locazione di cui si contesta la validità.
All'esito positivo di questo procedimento, il titolare del bene potrà agire in esecuzione per ottenere il rilascio dell'immobile, qualora non fosse spontaneamente liberato dal detentore abusivo.
Nel corso di quest'azione legale, il proprietario potrebbe chiedere ed ottenere anche il risarcimento del danno.
Non è, invece, possibile azionare il procedimento per sfratto, previsto in caso di morosità oppure per reagire ad una finita locazione. è vero che si tratterebbe di un'azione molto più celere, ma purtroppo non può essere utilizzata in altri casi all'infuori di quelli indicati dalla legge.
Occupazione abusiva di una casa: il risarcimento del danno
Secondo un certo orientamento giurisprudenziale, l'occupazione abusiva di una casa determina, in automatico, la produzione di un danno a carico del proprietario «In caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui, il danno subito dal proprietario è 'in re ipsa', discendendo dalla perdita della disponibilità del bene e dall'impossibilità di conseguire l'utilità ricavabile dal bene medesimo in relazione alla sua natura normalmente fruttifera.
La liquidazione del danno ben può essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cosiddetto danno figurativo, qual è il valore locativo del bene usurpato (Cass. Civ. sent. n. 9137/2013)».
Per un'altra interpretazione giurisprudenziale, ritenuta preferibile e maggioritaria, invece, l'occupazione in esame non può di per sé produrre un pregiudizio. Essa, infatti, rappresenta, semplicemente il comportamento illecito commesso, mentre il danno deve, necessariamente, coincidere con una lesione provocata.
È pur vero, però, che la prova del pregiudizio patrimoniale può essere raggiunta anche per il tramite di presunzioni semplici «La perduta disponibilità d'un immobile non costituisce un danno 'in re ipsa', nel senso che, provata l'occupazione abusiva, non può dirsi per ciò solo provato il danno.
Quest'ultimo, tuttavia, può essere dimostrato col ricorso a presunzioni semplici, e può consistere anche nell'utilità teorica che il danneggiato poteva ritrarre dall'uso diretto del bene, durante il tempo per il quale è stato occupato da altri (Cass. Civ. sent. n. 18494/2015)».
Ad ogni modo, per ottenere un danno da occupazione abusiva di una casa non si può prescindere dal dimostrare, almeno, la concreta intenzione di mettere a frutto l'immobile indebitamente sottratto alla disponibilità del proprietario.
