Nei contratti a prestazioni corrispettive, quando uno dei due contraenti non adempie le proprie obbligazioni, l'altro può a sua scelta agire per chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo in ogni caso, il risarcimento del danno.
Si parla di risoluzione per inadempimento quando uno dei contraenti non adempie le proprie obbligazioni.
Condizione per richiedere la risoluzione per inadempimento è la "non scarsa importanza" dell'inadempimento, come previsto dall'art. 1455 c.c. secondo cui "il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra".
Quando può dirsi che l'inadempimento è di "non scarsa importanza"?
La giurisprudenza di legittimità e di merito è concorde nel ritenere che, rientrando il contratto di locazione nell'ambito dei contratti sinallagmatici - ove trova applicazione il principio di esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell'art. 1375 c.c. - ciascuno dei contraenti è tenuto a preservare l'interesse dell'altro nei limiti del proprio apprezzabile sacrificio (vedi, tra le tante, Cass. Civ. Sez. III, n. 2021/16743).
Il giudice per valutare la gravità dell'inadempimento, deve tener conto di tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale (Cass. n. 7187/2022)
Quanto al criterio oggettivo, il giudice per valutarne la gravità, deve aver riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità, e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente) sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, a opere dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra, che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità (Cass n. 24389 del 2021).
Il diritto di visita dell'immobile concesso in locazione. Come si regolano le visite del proprietario?
Nel momento in cui l'immobile viene concesso in locazione, la custodia ed il godimento del bene passano in capo al conduttore.
Ciò, però, non significa che il locatore non abbia più possibilità di controllare che il conduttore faccia un uso adeguato del bene secondo le modalità previste in contratto.
Nel rispetto del principio di buona fede, il locatore ha diritto di eseguire visite periodiche presso l'unità concessa in locazione sussistendone un valido motivo e previo accordo con il conduttore.
Le visite presso l'immobile concesso in locazione non devono costituire molestie al pacifico godimento della cosa durante lo svolgimento del contratto sicché non sarà possibile per il locatore entrare nell'immobile locato senza fondato motivo.
Locazione e diritto di visita. Quando può dirsi di "non scarsa importanza" l'inadempimento del conduttore che impedisce al locatore di visitare l'immobile concesso in locazione?
Nel caso in cui il conduttore non consenta al locatore di visitare l'immobile concesso in locazione per controllarne lo stato manutentivo ovvero per proporlo a potenziali acquirenti o a nuovi inquilini al termine della locazione, si parla di inadempimento del conduttore agli obblighi previsti dal contratto.
Vi è, però, da chiedersi quando il suddetto inadempimento del conduttore possa considerarsi di "non scarsa importanza" tanto da legittimare la pronuncia di risoluzione del contratto ex art. 1453 e 1455 c.c..
Una recente sentenza, n. 2179 del 14 luglio 2022, emessa dal Tribunale di Firenze, viene in ausilio per fornirci adeguata risposta al quesito.
Secondo la pronuncia in esame, l'inadempimento agli obblighi previsti in contratto appare rilevante e quindi può dirsi grave ai fini della richiesta di risoluzione sussistendone determinate condizioni:
- in rapporto alla stessa volontà dei contraenti: ossia quando è prevista una specifica clausola contrattuale ed eventualmente anche una relativa condizione risolutiva di inadempimento;
- in relazione alla natura del rapporto: non è giustificabile l'inadempimento del conduttore che impedisce la visita dell'immobile al locatore quando questi abbia fondati motivi per accedervi, come ad esempio per mostrare l'immobile a possibili acquirenti;
- in relazione al concreto interesse del creditore: il locatore che ad esempio è intenzionato ad alienare l'appartamento.
Nel caso di specie, il giudice ha ritenuto sussistenti tutte le suddette condizioni per poter ritenere "grave" l'inadempimento del conduttore che aveva impedito di visitare l'immobile locato al locatore e all'agente immobiliare dallo stesso incaricato di promuovere la vendita.
Gli esiti dell'istruttoria hanno, infatti, confermato che il conduttore dopo aver concesso un'unica visita all'agente immobiliare, aveva impedito l'accesso all'appartamento, prima adducendo motivi di salute, ed in seguito, rifiutandosi espressamente di permettere l'ingresso all'interno dell'abitazione durante la vigenza del contratto.
Conseguentemente, considerato che il diritto di visita del locatore era stato regolamentato mediante una specifica clausola contrattuale, condivisa dallo stesso conduttore che si era impegnato a fissare con il locatore un giorno lavorativo della settimana per consentire la visita dell'immobile agli aspiranti acquirenti; che addirittura al riguardo era stata prevista una condizione risolutiva di inadempimento nonché considerato il concreto interesse del locatore di alienare l'appartamento locato, l'impedimento del conduttore è stato ritenuto rilevante e grave.
La "non scarsa importanza" dell'inadempimento del conduttore ha legittimato la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione con condanna del conduttore a rilasciare immediatamente l'immobile libero e vuoto da persone o cose di sua proprietà in favore del locatore con fissazione di una penale di importo pari ad Euro 50,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione.
