Buonasera Condominioweb! Vi scrivo perché io ed il mio vicino non sappiamo come gestire una questione: vogliamo eseguire lavori sulla facciata dell'edificio, che è bifamiliare. Ognuno deve fare per se, cioè io faccio sistemare il pian terreno e lui il primo, oppure dobbiamo fare come se fossimo un condominio? E per le spese? Le carte che abbiamo a nostra disposizione (comprammo lo stesso giorno dal costruttore) non dicono nulla in merito.
Caro lettore, non dovete fare come se foste un condominio, il vostro edificio costituisce per legge un condominio, nello specifico quel particolare caso detto condominio minimo. Vediamo perché e quindi come risolvere la questione operando un'analisi generale e per concludere con particolare riguardo alla disciplina della ripartizione delle spese nel caso di condominio minimo.
Condominio minimo
"Il regime del condominio negli edifici - inteso come diritto e come organizzazione - si istaura per legge nel fabbricato, nel quale esistono più piani o porzioni di piano, che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali dalla relazione di accessorietà è legato un certo numero di cose, impianti e servizi comuni.
Il condominio si costituisce (ex lege) non appena, per qualsivoglia fatto traslativo, i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti.
Segue che, in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio.
In definitiva, l'esistenza del condominio e l'applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone, che ad esso partecipano".
Questo è quanto affermarono le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 2046 del 31 gennaio 2006. Da allora il principio di diritto è stato sempre ribadito, mai messo in dubbio, e per di più fatto proprio dal Legislatore con la legge n. 220/2012 che lo ha sostanzialmente trasposto nell'art. 1117-bis c.c.
Ecco, dunque, il primo aspetto del quesito del nostro lettore cui possiamo dare risposta: l'edificio di proprietà sua e del suo suo vicino, per le ragioni esposte, costituisce sicuramente un condominio.
Condominio minimo e spese
L'art. 1117-bis c.c. specifica che le norme condominiali si applicano a tutte le ipotesi di unità immobiliari che hanno beni in comune, in quanto compatibili.
È legittimo, dunque, domandarsi se le norme sulle spese siano applicabili alla fattispecie de quo. L'arresto delle Sezioni Unite del 2066, succitato, riguardava un caso di rimborso delle spese urgenti sostenute da uno dei comproprietari; la risposta della massima espressione delle Sezioni Unite fu positiva: l'art. 1134 c.c. si applica anche al condominio.
Successivamente, sempre la Corte di Cassazione e sempre con riferimento ad un condominio minimo, rifacendosi a quella pronuncia del 2006 ha ulteriormente specificato che "la quota di partecipazione alla spesa gravante sui proprietari delle porzioni esclusive site all'interno di un edificio condominiale deve essere determinata, quindi, in base all'art. 1123 c.c., tenendo anzitutto conto del valore della proprietà esclusiva, valore che preesiste anche alla formazione della tabella millesimale, la quale ha una funzione non costitutiva ma meramente ricognitiva e valutativa (tra le tante, Cass. 31.3.2017, n. 8520; Cass. 9.8.2011, n. 17115)" (Cass. 16 aprile 2018 n. 9280).
Ulteriore tassello della risposta al nostro lettore: al suo caso di applicano anche le norme sulla ripartizione delle spese condominiali di cui agli artt. 1123 e ss. c.c.
I due comproprietari devono partecipare all'assemblea e decidere insieme.
Condominio minimo e accordo di ripartizione in deroga: una tantum o permanente
Le decisioni nell'ambito di un condominio minimo devono essere assunte di comune accordo tra i comproprietari. Sull'argomento la Corte di legittimità ha avuto modo di affermare che la decisione individuale non ha alcun valore deliberato posto che "decidere da solo si risolve invece non in una delibera condominiale, ma in una mera manifestazione unilaterale di volontà" (Cass. n. 7929/2017).
Data la necessità di decidere all'unisono, salvi i casi d'urgenza ex art. 1134 c.c., giova rammentare che la disciplina condominiale in materia di spese è derogabile; essa, dunque, si applica solamente se non esiste un diverso accordo tra tutti i condòmini, nel caso del nostro lettore, due condòmini.
Riepilogo e definitiva risposta: l'edificio del caso sottopostoci rappresenta sicuramente un condominio, nella specie un condominio minimo. A questa fattispecie si applicano le norme condominiali in materia di decisioni assembleari e spese.
In ragione di ciò, se i due comproprietari ritengono di dividere i costi sulla scorta di criteri differenti da quelli legali, nulla osta a che operino in tal modo e che l'accordo possa valere per i soli lavori o assumere portata generale.
Applicandosi le norme condominiali è bene rammentare, infine, che il verbale della decisione deve avere forma scritta.
