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Il recupero dei sottotetti: norme regionali ed agevolazioni fiscali

Recupero dei sottotetti, le norme che bisogna conoscere se si vuole riutilizzare quello spazio dell'edificio.
Avv. Francesco Saverio del Buono Avv. Francesco Saverio Del Buono - Foro di Bari 

Gli ultimi hanno visto crescere le attività di recupero dei sottotetti, intesi come l'area tra il tetto ed il solaio dell'ultimo piano di un edificio, riqualificati ed immessi sul mercato come veri e propri appartamenti o per aumentare gli spazi a disposizione degli appartamenti dell'ultimo piano, di cui vanno a costituire ulteriori vani.

Dinanzi a tale fenomeno, amplificato anche dal grande interesse che il mercato immobiliare ha riscontrato per questi immobili, le regioni hanno deciso di disciplinare questa tipologia di interventi, o con provvedimenti legislativi ad hoc, o nell'ambito delle leggi in materia edilizia, da un lato al fine di evitare abusi edilizi e fornire prescrizioni igienico sanitarie (altezze minime, aperture, servizi di cui l'immobile deve essere dotato) per garantirne l'abitabilità, e dall'altro per incentivare attività come questa che evitano il consumo di suolo per la costruzione di nuovi edifici.

Stop al recupero del sottotetto se comporta un'alterazione del paesaggio

Le legislazioni regionali in materia di recupero dei sottotetti

Le normative regionali prevedono disposizioni differenti per quanto riguarda il rispetto delle altezze minime dei locali, l'apertura di finestre e lucernari, la modifica della pendenza del tetto o la sua elevazione.

Purtuttavia si possono individuare delle caratteristiche comuni che molte regioni prescrivono per l'abitabilità di un sottotetto.

Innanzitutto l'altezza dei vani, elemento fondamentale per rendere abitabile lo spazio del sottotetto: se per un vano la normativa dispone una altezza minima di 2,70 metri, per i sottotetti si prevede una altezza minore (2,40 in genere, ridotta ulteriormente per gli edifici ubicati in comuni montani od oltre una certa quota altimetrica).

Alcune regioni prevedono che per rispettare questa altezza sia possibile intervenire sul solaio del vano sottostante (Campania, Piemonte, Puglia, Molise, Emilia Romagna, Umbria), sempre rispettando i requisiti di abitabilità di questi ultimi; per recuperare anche spazi con un'altezza minore rispetto a quella minima, alcune regioni prevedono che possano essere utilizzati come guardaroba o rispostiglio, se non chiusi con opere murarie o arredi fissi.

Operazione spesso vietata è invece la modifica della pendenza del tetto o l'innalzamento della quota del colmo (inteso come la retta di intersezione tra le due falde di un tetto inclinato).

Sottotetto e condominio, la Cassazione ribadisce il proprio orientamento

Fondamentale per rendere abitabile un sottotetto è il rapporto aero-illuminante (dato tra la superficie finestrata e quella calpestabile): se per le unità immobiliari residenziali è fissata ad 1/8 ai sensi del DM 05.07.1975, per i sottotetti tale rapporto può variare fino ad 1/16, per quanto sia possibile l'apertura di finestre, lucernari, abbaini.

Quasi tutte le disposizioni regionali inoltre prevedono che nella progettazione degli interventi debbano anche essere previste misure finalizzate all'efficientamento energetico, tramite opere di isolamento termico.

Al fine di favorire il recupero è prevista anche la possibilità di operare in deroga agli strumenti urbanistici ed alle disposizioni regionali in materia edilizia, pur prevedendo che i Comuni possano escludere la possibilità di recupero in alcune zone del territorio o alcune tipologie di edifici; gli edifici soggetti a vincolo potranno essere interessati da tali interventi solo previa autorizzazione da parte dell'ente preposto alla tutela dell'edificio.

Alcune Regioni subordinano la possibilità di intervento all'individuazione di spazi per parcheggi pertinenziali (Lombardia, Puglia, Emilia Romagna, Veneto): una norma dettata dalla preoccupazione del legislatore di vedere la creazione di nuove unità immobiliari non supportata da una pari disponibilità di posti auto.

=> Titolarità e uso del sottotetto in un edificio condominiale

La Toscana ed il Veneto prevedono gli interventi di recupero solo se realizzati in ampliamento delle unità immobiliari già esistenti e non per costituirne di nuove; la Regione Toscana vieta inoltre la possibilità di successivo frazionamento delle superfici (divieto quest'ultimo previsto anche dalla normativa della Regione Marche).

Bisognerà pertanto fare molta attenzione allorquando si voglia intraprendere il recupero e la riqualificazione di un sottotetto, esaminando attentamente le norme regionali per verificare quali attività sia possibile porre in essere, nonché il regolamento edilizio comunale.

Le procedure edilizie da osservare

L'attività di recupero del sottotetto è unanimemente definita quale ristrutturazione edilizia, ai sensi dell'art 3 comma 1, lett. D del DPR 06.06.2001 n. 380 (Testo Unico in materia edilizia) e delle disposizioni regionali: pertanto sono soggetti a Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

La realizzazione di tali interventi comporta il riconoscimento di un contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ed al costo di costruzione ai sensi dell'art. 16 del DPR 380/2001.

Tutti gli interventi che interessano le parti comuni devono essere autorizzati dell'assemblea condominiale.

Le agevolazioni fiscali per gli interventi di recupero

Essendo classificati come intervento di ristrutturazione edilizia, il recupero del sottotetto godrà della detrazione fiscale del 50% ai sensi dell'art. 16 comma 1-bis del DPR 917/86, fruibile in dieci rate annuali di pari importo, con un limite massimo di spesa pari ad euro 96.000.

In alternativa alla detrazione è possibile, sino al 31.12.2021, cedere il credito anche sotto forma di sconto in fattura operatore dal fornitore che ha realizzato gli interventi.

Per gli interventi di efficientamento energetico, quali l'isolamento termico delle superfici opache verticali ed il rifacimento del tetto si potrà inoltre fruire del bonus 110% ai sensi dell'art. 119 DL 34/2020, anche allorquando il sottotetto non possa considerarsi un vano riscaldato (v. in tal senso risposta ad interpello n. 248 del 09.04.2021).

Annullato il permesso di costruire in sanatoria

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MARIALETIZIA BARTOLINI
MARIALETIZIA BARTOLINI 20-07-2021 16:09:18

Buonasera, ho un appartamento all'ultimo piano di un condominio ubicato a Firenze, di mia esclusiva pertinenza.
Volevo sapere se con le nuove normative c'é la possibilità di alzare le altezze del sottotetto e magari fare una terrazza.
Potete darmi indicazioni in merito per favore?
Grazie tante.
Marialetizia Bartolini

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